董藩：不是房地产绑架了经济、是错误舆论绑架了我们

董藩

  近日，在2019中国房地产报年会的房地产金融与资管论坛上，北京师范大学房地产研究中心主任、教授、博士生导师董蕃受邀参会，并发表了主题演讲。

  董藩认为，目前对房地产行业的有几个普遍的错误认识，不是房地产业绑架了国民经济，是错误的舆论绑架了中国。

  ❶不能把房地产再作为支柱产业，这是错误的认识。在绝大多数国家，房地产都是第一大产业。2012年美国GDP总量当中13%由房地产完成的，金融保险业完成8%。房地产不但是国民经济支柱产业，它还是主导产业，同时还是先导产业。

  ❷说房地产是虚拟经济不是实体经济，这也是错误的认识。在房地产融资交易过程当中，虽然有虚拟资本大量介入，但是只是作为融资手段和风险管理工具出现的，房地产本身生产经营活动并不具有虚拟经济性质，是实实在在地横跨二三产业的实体经济。

  经济一塌糊涂的时候股市可以高涨，经济高涨的时候股市可以一塌糊涂，那才是虚拟经济。房地产不是这样，房地产直接主导实体经济周期。

  ❸说房价太高了，什么叫高？房地产价格由总供给、总需求共同形成的，总需求是一种集合购买力。一部分人买不起，只能说明他们没有达到进入这个门槛要求，不能说明房价就高。全世界大部分国家的大部分普通家庭买房都是有压力的，用几十年偿还利息。

  全世界最强大的美国，38%的人没有自己的房产，买不起。大部分老牌资本主义国家40-60%的人没有自己的房产，北欧有自己房产的人只有20-30%。房子是一种商品，就像LV一样，不是人人都能背的。我们要认识到它跟普通品消费不一样。

  我们说房价均价八千多，你们知道这怎么算的吗？我们把大量的房子忽略了，我们只算了开发商在正常土地上合格生产的房子。

  天天谈房价收入比这个指标一点意义没有。常规收入之外有大量的灰色收入，把这些收入算出来，再去看房价收入比。

  ❹买房自己住，是消费，不是投资，这种看法也是错误的。只要买房就是投资，买房不是消费，它在国民收入当中计入私人国内总投资的项目下。房子属于资本货物，可再交易从而获得增值，而且价值量大、使用周期非常长，与普通耐用消费品不同。

  ❺说地价推升了房价，地价高房价就高，这也是错的。土地是生产要素，它的价格取决于最终产品（房子）的价格，是房价拉升了地价。如果不是因为房价涨，或者房价预期看涨，开发商不会大量买地，从而造成地价被拉升。

  房子的价格跟成本毫无关系，恰恰是消费者的购房需求推高了房价。按照市场规律，开发商是房子的供应者，他生产的越多，供应越多，房价应是往下来的。

  ❻我们总是认为房地产领域有大量投机活动，必须严厉打击，这个认识是错的。投机是在供给和需求严重失衡条件之下，交易双方试图找到均衡价格的一个频繁的寻找的过程。投机者多是一个信号，告诉我们资源配置、生产计划出了问题，告诉我们必须去进行大的调整，而不是简单打击买者。

  董蕃表示，错误的认识通过舆论传播影响决策，就会制定出很多错误的政策，导致调控折腾来折腾去。房地产领域出现的问题，其实源于认识（错误）与管理水平（不足）。

  综合自：现场演讲内容整理，未经演讲者本人审定。