房地产市场下行趋势明显：投资增速持续下降

11月14日，国家统计局公布了2018年1-10月全国房地产开发投资和销售情况。

数据显示，1-10月，中国房地产开发投资同比增长9.7%，增速比1-9月回落0.2个百分点。同期，商品房销售面积同比增长2.2%，增速比1-8月回落0.7个百分点；商品房销售额增长12.5%，增速回落0.8个百分点。

中国民生银行首席研究员温彬表示，从主要指标上看，商品房销售面积、房屋新开工面积、房屋竣工面积、资金来源等都较前值有不同程度回落，调控政策从严导致国内贷款、个人按揭贷款等资金来源受到约束，仍是影响房地产投资的较大因素。

主要指标增速回落

尽管新开工面积、土地购置面积等依旧维持高位，但几乎所有的主要指标，均出现了增速下滑或降幅扩大的现象，楼市下行态势明显。

国家统计局数据显示，2018年1-10月，全国房地产开发投资99325亿元，同比增长9.7%，增速持续缓慢回落。而从10月当月数据来看，全国房地产开发投资额达到10660亿元，同比增长7.7%。同比增速已连续三个月下降，相比7月高位时的13.2%下滑将近一半。

从开工面积来看，新开工面积虽然依旧亮眼，但增速同样下滑。前10月累计房屋新开工面积168754万平方米，增长16.3%。10月当月的新开工面积的同比增速为14.7%，是4个月来首次低于20%。

竣工面积则持续低迷。前10月全国房屋竣工面积57392万平方米，下降12.5%，降幅扩大1.1个百分点。值得注意的是，这已是连续11个月房屋竣工面积同比下跌。

另外，土地购置面积与金额增速同样双双放缓。1-10月，房地产开发企业土地购置面积21963万平方米，同比增长15.3%，增速比1-9月回落0.4个百分点；土地成交价款11695亿元，增长20.6%，增速回落2.1个百分点。

“受益于拿地和新开工等数据，开发投资数据总体上表现相对活跃。但持续动力不足，预计后续此类曲线会继续下行，年底总体上维持在5%左右的水平。” 易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。

投资数据增速放缓，销售数据则持续“低温”。

国家统计局数据显示，1-10月，商品房销售面积133117万平方米，同比增长2.2%，增速回落0.7个百分点。全国商品房销售额115914亿元，增长12.5%，增速回落0.8个百分点。

单月来看，9月同比下滑3.6%后，10月商品房销售面积为13804万平方米，同比下滑3.1%。

分区域来看，东部与东北地区销售面积持续同比下降且降幅均有所扩大，而中、西部地区则都出现了增速下滑。

对此，中泰证券宏观首席分析师梁中华分析称，房地产投资增速继续回落至9.7%，商品房销售面积同比继续降至2.2%，预示着房地产投资将延续下行态势。从现实条件来说，小城市房价已经飙升至高位，进一步刺激的空间有限，调控政策易紧难松。

四季度资金压力加大

尽管投资与销售数据均有下行趋势，但多位受访人士均向21世纪经济报道记者指出，此次统计数据显示的房企资金状况好于预期。

1-10月，房地产开发企业到位资金135636亿元，同比增长7.7%，增速比1-9月回落0.1个百分点。其中，国内贷款19727亿元，下降5.2%；利用外资80亿元，下降35.6%；自筹资金45512亿元，增长10.8%；定金及预收款44942亿元，增长16.3%；个人按揭贷款19408亿元，下降0.9%。

严跃进告诉21世纪经济报道记者，尽管1-10月房企到位资金增速比1-9月有所下降，但仍是2018年以来的次高值，表现明显好于预期。

严跃进认为，这主要有两点原因造成，第一，部分房企为了回笼资金，加快了销售节奏，进行适当降价。第二，伴随多次定向降准，全国银行间市场同业拆借月加权平均利率从2017年的2.9%下降至2.59%，总体资金环境有所改善。

但多数观点仍然认为，在房地产调控不放松的情况下，降准对房企资金压力的缓解作用有限，随着2015年-2016年前后房企“发债潮”时所借的2年至3年期债务迎来到期高峰，四季度房企资金压力依然较大。

东方财富Choice的数据显示，前三季度上市房企整体资产负债率约为79.87%，比去年同期上升了0.97个百分点。

这迫使房企加紧了融资进程，但融资难度依旧较大。10月30日，恒大发行三笔共18亿美元优先票据，其中，2年期、4年期和5年期债券利率分别高达11.00%，13.00%和13.75%。13.75%的利率指引，创下今年亚洲垃圾债券发行人的新高。11月5日，在多笔发债融资计划受阻后，富力发布公告计划配股融资约100亿港元。

据同策研究院数据，9月40家典型上市房企融资总额为443.11亿元，环比8月的602.73亿元减少26.48%，再创2018年以来新低。

而中原地产首席分析师张大伟则认为，房地产开发贷款余额上涨迅速，其中主要是保障性住房贷款额度上涨高导致。对于房地产市场来说，剔除保障房外的开发商信贷明显偏紧。房地产降杠杆政策将持续平稳，整体看，2018年四季度房企的资金压力依然较大。