从日本楼市泡沫说开去——再论一线城市房价问题

1、上个世纪90年代日本楼市泡沫最疯狂的时候东京房价到底有多贵？

很多人都知道上个世纪90年代日本楼市和股市出过一次大泡沫，很多也听说过“东京的地价可以买下整个美国”的故事。但是，90年代日本房地产最疯狂的时候，东京的普通住宅到底有多贵呢？

1990年，日本房价最疯狂的时候，东京圈（相当于北京）的人均年收入为694.1万日元，（相当于今天人民币39万元）。

使用面积75平方米（折合建筑面积约为100平方米，精装修）的中高层住宅（相当于中国的商品房），距离圈十公里以内（大概相当于北京5环以内）的均价为39万*18.7=729万元，折合7.29万元/平方米。

距离圈20~30公里均价（相当于北京5环~6环均价）为39万*8.95=3.65万元/平方米。

要知道这可是在日本经济最鼎盛的时代，人均收入达到39万人民币，最疯狂时期创造的房价最高值，此后东京房价地价一路下跌，最多时跌幅70%，直到现在，26年以后，东京房价也仅恢复到当初高点的50%左右而已。

回头看我们的一线城市，人均收入仅为当初东京的1/3~1/5，可房价基本上已经与东京房价泡沫鼎盛时期接轨，那么未来一线城市房价继续飙升的空间和动力在哪里？东京房价泡沫破灭后跌了70%，我们的一线城市呢？

2、人口净流入房价就不会跌？

现在人们看多一线房价看空三四线房价的一个最主要理由就是一线城市人口净流入而三四线城市人口在净流出，潜台词就是说只要人口在净流入，那么房价就只会涨不会跌。

事实真的这样吗？日本总务省发表的《人口移动报告》表明，2014年日本首都圈（东京都及周边三县）的流入减去流出的净流入人口为109408人，比上年增长12884人，连续19年增加。

可即使这样，依然不能阻止东京房价从最高点暴跌70%，至今依旧打5折的命运。

可见，人口净流入并非房价只涨不跌的理由，当泡沫积累到一定程度开始破裂的时候，所谓人口净流入是无法阻挡房价下跌的。这个道理和股市泡沫破灭时是一样的。

3、一线城市涨的多跌的少？

六大一线城市住宅地价指数90年到15年下跌75%，同期除六大一线城市外地价指数下跌47%，一线城市跌幅远高于二三四线城市。

这个道理其实不难理解，因为下跌之前一线城市的累计涨幅远高于非一线城市，因此跌起来的时候也就更多。这和股市道理是一样的，估值越高，泡沫越大，熊市时跌起来就越狠。

4、目前一线城市房价在国际上处于什么位置？

悉尼，房屋均价65万澳元每套，大概相当于300万人民币/套。人均GDP约7万美元。

纽约，曼哈顿（类似北京二环以内）公寓均价96万美元/套，相当于6~8万人民币/平方米，纽约人均GDP约10万美元。

伦敦，公寓均价35万英镑/套，相当于3~4万人民币/平方米。伦敦人均GDP约7万美元。

香港，房屋均价约为10万人民币/平方米，人均GDP约为4万美元。

北上深现在房屋均价3~5万元/平方米，人均GDP1.6~2.2万美元。

目前国内北上深这三个一线城市的房价，从绝对值上看，在主要大都市中，已经超过东京等其他绝大多数发达国家的大都市房价水平，与伦敦，纽约，悉尼，新加坡等国际顶级大都市房价已经基本看齐，仅次于香港。

而我们一线城市的人均GDP以及人均收入水平，大概只有上述发达大都市的1/4~1/6左右。如果按照房价收入比计算，深圳目前的房价收入比已经超过30，为全宇宙最高。

一线城市的房价收入比就如同A股的创业板的市盈率一样，估值水平绝对可以傲视全球了。（1W以上美元GDP的大都市房价收入比的正常值应该在3~6左右，一般超过10就可以认定是泡沫）

可以说，香港，这个全世界房地产发展最畸形的奇葩，算得上是世界上仅存的可以被房价多头拿来证明“一线城市房价不高，未来依旧有上涨空间”的遮羞布了。

除此之外，几乎所有证据都指向一线城市的房价已经贵得离谱，一线城市的房价收入比已经远超合理水平，一线城市的房价已经透支了未来至少十到二十年的收入增速了。

这样一个离谱的估值水平（房价收入比相当于国际大都市平均水平的5倍），就如同曾经100多倍pe的创业板（市盈率相当于世界股市平均水平的5~10倍以上）是否真的可以不受地球引力约束，到底还能支撑多久？

5、一线城市未来是否真的只有利好没有利空吗？

第一、绝对和相对的高估值。

一线城市的房价绝对值在主要都市中已经仅次于香港，房价收入比（超过25）、租售比（不到2%）等估值水平已经全球最高，到了高处不胜寒的地步。

第二、货币政策转向

本轮一线城市房价上涨，一个重要原因是央行为了配合供给侧改革稳经济而实施了宽松的货币环境。目前正是近年来货币最宽松的时刻。未来一旦供给侧改革告一段落或者经济企稳复苏，那么货币政策货币政策就会逐渐收紧，楼市继续上涨的预期可能就会改变。

第三、一线城市人口流入趋缓

近年来，一线城市人口政策呈逐渐收紧的态势，一线城市的人口流入会逐渐趋缓。

第四、高房价成为贫富差距恶化，社会结构不稳定的主要原因。

房价尤其是一线城市房价的持续上涨，已经成为中国社会贫富差距持续恶化的最主要原因，有房者和无房者成为两个世界的人，贫富差距的持续恶化积累到一定程度必定引发社会危机。本届政府左倾态度明显，因此未来一旦经济企稳，几乎必然会拿一线房价开刀。

6、一线城市房价暴涨是因为房价绝对数量不足吗？到底有没有解决高房价问题的方法？

一线城市的房价持续快速绝非源于房子绝对数量不够供不应求，否则的话，一线城市的租金水平也应该与房价同幅度上涨。

可事实是，近十年来，一线楼市的平均租金上涨约1~1.5倍，而房价涨幅超过5倍，租售比从5%一路下降降到不到2%，也就是说房价的涨幅是房租涨幅的2~3倍。

可见，一线房价持续暴涨的根本原因在于房屋分配不均而非绝对数量不足。一线城市早就已经进入了存量二手房时代，现行限购政策表面看起来是在抑制投资需求，缓解了需求压力，但由于限购指标的存在，多套房所有者如果将房子卖掉就再也买不回来了，因此除非不得已这些人是绝对不会卖房的。

现行限购政策在抑制需求的同时也在抑制二手房供给，这是限购政策难以解决一线城市房价问题的根本原因。

未来解决一线高房价的方法就是在限购基础上对多套房开征累进房产税，遗产税以及房屋空置税以及从严征收转让所得税。这些政策会让囤房成本大增，炒房者无利可图，巨量的二手存量房源就会被逼入市场，在加大二手房的供给的同时又抑制了投资投机房产的需求，高房价问题自然解决。