链家集团危机的背后：IPO估值或被“砍”价

21世纪经济报道记者获悉，目前链家集团正在为其A股IPO进行增资扩股，包括华兴资本、中信、高瓴资本、百度、腾讯等都在对接。“此前估值400亿，太高了，现在砍到330亿，由于其财务不规范，现在还在杀价。” 一位也有意参股链家集团的某大型PE机构人士对21世纪经济报道记者表示。

风雨欲来。

随着北上深房价的继续暴涨，作为国内目前最大的二手房中介龙头，北京链家房地产经纪有限公司（简称：链家集团）正处在一场风暴眼中。

2月23日，链家集团上海子公司被曝光与部分客户存在交易纠纷，致使客户承担巨额资金风险。24日在上海市消保委发布《上海市房产中介消费者满意度调查》中，链家集团成为了批评对象。该机构列举的两起案例中，链家集团两处门店被指对代理的两处房源核实信息有误，导致购房者承担巨额的资金风险。上海市住建委24日随后也表示，链家集团相关门店存在不规范经营行为，已经约谈其负责人对其展开正式调查，同时，涉事的链家集团两处门店及相关经纪人员的网上签约资格即日起被暂停。调查结果将及时公布。

链家集团常务副总裁王拥群在2月25日下午向该集团各地总经理表示：对于涉及两起纠纷的用户，已经做出了妥善的补偿，涉事的两家门店也要进行彻底整改，上海链家全体门店进行自查。

王拥群还提出要求：“认真做好业务交易的每一个环节，真实房源核查、签约前（或者转定前）产权核查和签后服务等”、“看到任何相关报道，不管是否属实，请不要去评论和争辩”。

一位上海私募基金人士对21世纪经济报道记者感叹：“在现在上海今天不知道明天房价的状态下，每一个买家、卖家都是不理性的，夹在其中的链家自然也不可能逃脱被传染的命运，拥有着二手房的最大房源在手，而且再结合链家近来的飞速膨胀，自然成为众矢之的。”

更值得注意的是，21世纪经济报道记者获悉，链家集团从2015年下半年就开始在为IPO进行增资扩股，谋划A股上市，此前估值曾高达400亿，本轮融资规模在60亿以上。而在此IPO之行前的紧要关头，链家集团的危机或将对其估值造成负面影响。

IPO前夕估值不断被砍价

公开资料显示，链家集团2001年成立于北京，当时员工仅有37人，而现在的链家已经拥有超过8万人的房产经纪人团队，从2015年开始，链家走出北京，在全国跑马圈地，先后合并成都、上海、深圳、广州、重庆等地区领头房产中介，一时间风头无两。

而链家还有着更大的野心。

到2017年，链家集团希望实现每月1亿的网站独立访问量、真实有效的房源超过200万、超过10万经纪人客户、每年1万亿以上的交易额，成为中国最大的房产O2O平台。

“我们也看到每年12万亿交易额占GDP 20%的巨大市场空间，我们争取2017年能实现万亿交易额，能占到GDP的1%。”链家集团在其官网这样描述其未来。

北京工商局资料显示，链家集团目前注册资本1591.5065万，法定代表人左晖，股东包括自然人股东左晖、单一刚、徐万刚等自然人，而机构股东包括上海复星创业投资管理有限公司、北京合诚创投投资合伙企业（有限合伙）、上海毓睿投资管理中心（有限合伙）、上海毓扬投资管理中心（有限合伙）、上海鼎聪投资管理中心（有限合伙）、上海站本投资管理中心（有限合伙）、上海毓思投资管理中心（有限合伙）、上海博隽投资管理中心（有限合伙）。

而在此前鼎晖也曾投资链家，不过在2015年1月，鼎晖嘉业（天津）股权投资基金退出了链家。

21世纪经济报道记者则获悉，目前链家集团正在为其A股IPO进行增资扩股，包括华兴资本、中信、高瓴资本、百度、腾讯等都在对接。

“此前估值400亿，太高了，现在砍到330亿，由于其财务不规范，现在还在杀价。” 一位也有意参股链家集团的某大型PE机构人士对21世纪经济报道记者表示。

一位华兴资本人士向21世纪经济报道记者确认了有该投资行为，不过对于具体的认购金额和进程，该人士并未透露。

最被看好的金融业务

链家资料显示，截至2015年底，链家集团进入了全国24个城市，实现了7090亿房产交易额。

而对于目前链家的盈利情况，上述上海PE人士告诉21世纪经济报道记者：“约在十多亿的水平，其利润增长还是不错的，但现在链家的金融业务才是最大亮点，也是增长潜力点。”

链家集团的金融业务叫做链家理财，被描述成为：“首创了房产买卖——银行按揭——资金托管——产权服务——过桥融资——金融理财的房产金融闭环模式，线上对接有投资需求的投资人，线下对接房产交易中产生的借款需求，形成产业链条。”

链家集团副总裁同时兼任链家理财CEO的魏勇认为：“面对巨大的房产交易市场，链家金融产品渗透率还比较低，在北京只有17%，意味着还有83%的空间有待开发，在全国更有着广阔的市场空间。”

链家理财2015年年报数据显示，其2015年累计成交金额为138.2亿，投资用户29.52万人，用户重复投资率78.4%，发放收益1.55亿。在P2P机构排名中名列第九位。

而这么大量的成交金额就是建立在链家集团庞大的二手房房源垄断与交易上。

链家理财2015年年报数据显示，来自链家房产交易客户的借款达到82%，32.1%为赎楼（用于偿还银行抵押金借款，使得房屋正常交易过户）、25.1%为购房尾款（用于支付购房所需尾款，银行已经批贷，未按照时间放贷）、24.4%为购房首付（用本人或他人现有房产抵押借款用于购房）、10.6%来自抵押经营、7.8%为抵押消费。

而针对这些借款需求，链家理财推出两种不同产品。“家多宝”系列针对赎楼、购房首付、购房尾款等，手动投资，可随时赎回；“定期宝”系列时间固定，利率更高。对于这些借款的资金安全性，链家理财称其通过房产抵押、个人征信报告、房产评估等进行实现，其2015年抵押房产总价值为63.9亿，待收金额总价值为24.8亿。

不过，在评级机构大公国际2015年9月的一次评定中，把链家理财平台列入了黑名单，大公国际认为其存在重大信息披露不充分；涉嫌设立资金池；债务人偿债能力无法评估；风控措施有效性存疑等问题。