房地产融资将呈基金化趋势

        未来资本实力的竞争以及融资能力的竞争将会在很大程度上决定房地产开发企业的生存能力和盈利能力。实际上,自从2009年以来,融资问题显得越来越重要,而房地产开发企业的融资模式也在发生着变化。日前,由四川大鑫投资发布的《地产·金融投资白皮书》认为,现阶段,房地产融资将出现两个特点,而这两个特点导致民间融资走向基金化运作以及使得结构融资兴起。

        作为房地产融资最传统的方式,开发贷款的优势正在逐渐削弱。而中国金融市场处在变革阶段,具体地表现为融资方式变动较大,各类融资方式没有形成成熟、稳定的模式;各类创新较多,监管没有既定的体系,导致市场创新外部性和风险性较大,监管政策频出。

        该白皮书认为,在这个大背景下,房地产投融资市场的格局也会出现一些不同于成熟市场的特征。但随着市场化改革的推进,房地产投融资市场走向模式化、稳定化的趋势不会改变。现阶段,房地产融资将出现投资人的专业化和融资的直接化的特点。该白皮书判断,前者会将民间融资走向基金化运作,后者会使得结构融资兴起。

        对于融资基金化,从房地产的创新融资方式来看,实际上都是集合资金。从集合资金的组织形式来看,其发展的终极阶段应该是投资基金,包括私募投资基金和公募投资基金。这有如下原因:从财产性质上看,只有以信托关系的组织形式,才能完全解决集合资金与管理人和投资人自由资产的隔离问题。集合资金的募集方式成败的关键在于能否做到财产的独立,如果财产不独立,资产的稳定性得不到保障,极有可能发生法律纠纷。而基金财产的独立性有助于解决这个问题。从资金管理上看,只有引入了专业、专职管理人的管理体制,才有可能提高投融资效率,扩大集合资金的规模。目前的产权式融资也好,民间借贷也罢,其融资具有短期性,投资人撤资的可能性较大,这将使开发商的融资成本上升,引入了专业的基金管理人的融资,资金将比目前更为稳定。从融资方式上看,只有突破了传统的借贷关系,进行物权、股权为投融资关系的融资,才有可能让资金提供方或其管理人获得更多的经营权利,改变目前投资风险、投资收益基本上由房地产开发企业承担的现状,有助于风险的分散。

        当然,这是一个循序渐进的过程。从基金管理人的角度看,其第一步应该是引入专业的管理人,这些管理人凭借其对房地产市场熟悉,能够捕捉到较好的投资机会,凭借其金融资源的雄厚,能够在房地产项目运行过程中有较多的话语权。第二步应该是管理人的自主化经营,被市场认可的房地产基金公司能迅速被市场认可,从而承担起更多责任。其将会脱离传统的资金管理人定位,而集房地产项目的资金募集者、项目操盘者、进度管理者为一身,凭借其资源整合能力,在房地产行业中发挥更大的作用。

        当然,从另一角度看,截至目前,房地产融资的主要方式还是公司融资,融资款项回收更多的依靠的是融资主体(项目公司)及其母公司和实际控制人的信用,这给资金提供方更多的项目外风险,如实际控制人的个人债务、母公司的其他项目的安全性都可能对房地产项目融资构成较大影响,甚至出现项目融资还款完全与项目质量无关的情况,这一方面增加了资金提供方的风险,另外一方面也使得房地产融资成本上升。

        白皮书认为,其出路在于摒弃传统融资的模式,通过SPV结构化安排,使项目公司与母公司及实际控制人之间做完全的隔离,使得投资风险与项目本身的运营风险一致,减轻融资成本,提高融资效率及整个房地产项目的效率。除去传统意义上的资产证券化,尤其是按揭贷款证券化(MBS实际上是让物业按揭贷款的提供商获得融资,从而使得贷款提供商能扩大按揭贷款的提供能力,从而变相扩大房地产开发的融资)外,还有夹层融资和房地产信托模式。