房地产信托成为投融资主流尚待时日

 

目前有关部门正在对 REITs的两种模式进行探索。一是债券型REITs，主要由银行和现有信托公司来发行，在机构间市场买卖。二是股票型REITs，主要由券商来具体操作，并最终在证券交易所 上市 的模式来发行和运作。其中，公募、上市交易的股票型REITs更接近国际惯例。

 

国内 房地产投资 信托陆续登场

 

目前国内对发展 私募 基金、房地产信托非常有兴趣，甚至有人将这些称之为房地产投资信托，这说明对这三者的概念缺乏清晰的了解。的确，因为这三个概念联系密切，确实不好把握，但不弄清楚三者之间的区别，就不好监管，最终也难以把业务发展起来。

 

在我国，房地产信托与房地产投资信托本质上不是一回事，美国的房地产投资信托要达到《国内税收法典》的规定要求，我国对房地产投资信托也有自己的规定，集合资金信托，只能通过私募发行，不得委托非金融机构推介集合信托计划，不得通过公开媒体 营销 宣传；集合资金信托计划不得超过 200份，每一信托产品所筹集的资金大多在2亿元以下；不得发行债券，信托受益权证不具有法律意义上的“证券”的性质，因而不具备较强的流通性。这些规定限制了房地产投资信托的发展，使它在市场上没有吸引力。筹集的资金仅2亿元，对大型 房地产企业 是杯水车薪，最多只能作为“过桥贷款”。我国曾有过个别信托投资公司违背信托的宗旨，高息揽存、违规发放贷款，制造了大量不良资产，造成资不抵债、被迫破产整顿的教训。

 

在金融领域，信托的风险不可低估。如果不严加管理，容易出现打着信托的旗号违规筹资现象，甚至出现非法集资的金融骗局，影响金融秩序。我国目前房地产信托的主要形式有资金信托和财产信托，在房地产资金信托中又分为贷款类信托、股权投资类信托和购买收益权或购买物业加出租收益类信托。目前主要是贷款类信托。

 

实际上我国集合信托计划是属于债权性质，有固定的收益率，有的高达 16%，而美国房地产投资信托则主要属于股权投资性质。贷款类信托则是取得利息收入，股权投资信托主要是出租收入或物业出售升值的收入，二者性质完全不同。另外，在避税功能、收益凭证的上市流通性方面，中国与美国的房地产信托也存在差距。美国房地产投资信托可以免公司所得税和资本利得税，而我国的房地产信托主要强调融资功能，实际上可以称为融资信托，信托财产受益人必须交纳个人所得税，信托公司必须交纳公司所得税。美国房地产投资信托的收益权证流通性和变现性强，而我国只允许在特定人之间流通，变现性较差，手续复杂，投资人需要承担较大的风险。美国房地产投资信托的房地产信托实际上是房地产投资信托基金性质，是中小投资者分享房地产收益的渠道，而我国则是在先确定项目下的融资，投资不能在 房地产行业 内实现多元化。

 

我国目前开展的房地产信托具有产权或房地产信托性质，如江苏镇江的镇江快鹿产业港资产管理公司，规范实施物业投资管理和上市辅导，该公司直接发售 3亿元产权房地产投资信托，通过资产抵押和租金收益为代偿，认购产权单位的投资者同时得到专业担保公司的担保。这种产权或房地产投资信托是基于物权的投资产品。

 

目前，开发商的资金需求很大，导致各种形态的国产房地产投资信托开始登场。途径主要有三种：一是契约型封闭式信托方式，信托投资公司作为基金管理人，商业银行作为基金托管人，这被称为“自上而下”的方式；二是以公司型自我偿付方式，通过物业资产抵押保证下的 私募股权 投资，或叫“产权式房地产投资信托”，打成资产包，等待未来与上市房地产投资信托对价，这称为“自下而上”方式；三是成立产业投资基金方式，购并物业，实现最终产业投资基金的证券化上市交易，如天津“领锐基金”的做法，被称为“中间开花”方式。

 

从国内目前的房地产信托可以看出，其组织形式有契约型和公司型。契约型房地产信托由投资人 (受益人、委托人)、受托人和托管人三方构成。受托人按照信托契约，将收益权进行分割并依据法律、法规和信托契约，负责信托基金的 经营管理 操作。公司型房地产信托的组织架构是由投资人、房地产信托投资公司、基金保管公司(受托人)三方构成。投资公司通过向社会公开发行股票，从广大投资者手中筹集资金，成立专门的从事投资的股份有限公司，从事与房地产相关的各类投资。美国是典型的公司型房地产信托，公司型资金的使用是依照公司章程决定的，与投资人间是股东与公司的关系；而其本身即是受托人，是通过分配股利进行收益分配的。契约型则是以信托契约为依据，以受托人存在为前提，资金属于信托财产。