私募基金与房地产融资

发达国家 房地产 融资渠道很多，例如 房地产投资 基金、保险资金、退休基金、债券市场、股票市场等。而对于中国 房地产企业 来说，可以进行权益融资的只有股票市场和债券市场，但尚不完善。

根据推算，中国房地产开发企业的资金来源有18%来自于自有资金，2%来自于其他渠道，剩余的80%都来自于商业银行贷款。 但由此带来的问题也是颇多的，例如投融资体系结构的不合理，间接融资比例过大等等。

私募 基金实现房地产融资

虽然才刚刚起步，整体上仍处于无序状况，但中国私募融资活动却有着广阔的发展空间。作为与公开发行互补的一种资金配置形式，私募融资像一座桥梁，在很多情况下能够更便捷地将双方联系起来并实现沟通，满足双方的要求，兼顾融资效率与投资者保护。具体而言，多方面因素将推动中国私募融资活动的开展。

投资者方面

近年来中国证监会奉行“大力培育与超常规发展机构投资者”的政策，机构投资者数量和规模出现了相当快的增加和扩张。

房地产企业自身方面

不同类型、不同发展阶段的房地产企业都有可能需要借助私募方式，以实现融资或改制的目标。对于已公开发行、已 上市 的公司，需要借助私募的方式引入战略投资者，或者作为实施“股票期权”激励计划的手段，向公司管理层等特殊对象进行股权融资；对于仍具有存在价值及盈利前景的中小企业，借助私募完成股权改造，由此对该企业信息掌握比较充分的员工或关系人充任股东，是相对合理而可行的做法；企业有时会面临负债率较高的局面，银行不愿贷款，也无法找到合适的担保，同时又没有必要或不愿进行募股。这种情况下，员工或特定人往往清楚地知道企业所集资金确实能够带来的回报，私募债券就是较好的解决之道。

资金方面

由于私募的民间资金特点，房地产项目投资所能够持有的最终的物业价值和资金退出的安全快捷，长期以来不仅吸引了企业投

资，也吸引社会资金。此外还有数量更为庞大的资金进入土地和项目建设开发环节，这就形成了房地产市场私募融资的供应和需求，并形成一种与正规金融产品和投融资服务不同的特有商务模式和运作规则。2001年起中国房地产开发利用外资额持续走高，摩根等很多的资金蜂拥而入。同时有权威调查显示，中国目前地下金融的规模高达800亿元，其中 私募基金 的规模占到约600亿~700亿元，亦有言论指私募基金规模已达万亿元。再次，据查目前中国居民储蓄存款也己达12万亿元之巨。对于那些业务成长较快，急需资金发展的开发商而言，能够利用外资、闲散“游资”和巨额存款的私募融资可以说是一个很有吸引力的融资渠道。

政策方面

按照新《证券法》的规定，对向累计低于200人的特定对象发行证券的行为不属于公开发行，从而新《证券法》为中国的私募市场留下了发展空间。虽然到目前为止，中国还没有明确私募的概念和相应的法律规范。不过私募融资的行为在中国是客观存在的，尽管在多数情况下没有得到正式肯定的 私募投资 行为肯定会带来不少麻烦，但也有着积极的一面，因此适度的发展私募融资市场是中国房地产业和金融业应有的选择。

（作者单位为 北京 大学软件与微电子学院）