董秘们的新课题：如何解决未来扩张的融资问题

　“现在各家最头疼的是如何解决未来扩张需要的融资问题。”一位不愿透露姓名的某国企资深董秘兼副总经理对记者表示，“融资无疑是2011年最大难题，必须为日后需要做好储备。”

　　近期，包括瑞银、标普、穆迪等评级机构在内，均把受融资与扩张影响、负债杠杆率飙升列为危险信号。业内人士认为，项目甚至涉及股权层面的并购，可能在2011年频繁出现。

　　危险的杠杆率

　　瑞银机构在《亚洲 房地产 -2011年展望》中将中国海外和恒盛地产评为最不看好的地产个股，原因就在于其杠杆比率过高。

　　该机构报告显示，截至2010年6月，中国海外发展的净杠杆比率已达到45%，超过管理层认为的40%这一“安全水位”，但中海仍继续买地。对于恒盛地产，瑞银机构预计该公司的净杠杆比率将从2010上半年60%升至2010年底的70%以上。据了解，自2009年10月 上市 以来，恒盛地产斥资129亿元储备土地。2010年，该公司需要结算90亿-100亿元的土地成本。恒盛地产在已颁布房产限购令城市的土地储备占比达56%。

　　面临如此资金压力的，不仅仅是中海和恒盛地产。1月4日晚，穆迪投资者服务公司已将碧桂园控股有限公司的公司家族评级从Ba2下调至Ba3。

　　银行信贷发放日益严格，正处于项目建设高峰期的开发商们，不得不四处着急寻找资金。前述董秘告诉记者，在她近期与机构交流新融资方向时，机构说得最多的是“我们刚送走某家开发商”。

　　以十家标杆房企为代表的国内房地产开发行业，过去几年得到高速发展，外部融资提供了主要动力。但融资环境正在恶化。据中原统计，十家标杆房企2010 年总融资额为331 亿元，仅相当于过去3 年平均水平的四分之一。

　　中原集团分析师刘渊表示，虽然 销售 收入大幅增加，但十家标杆房企2010 年的购地支出反而比2009 年减少了10%。购地金额占销售收入的比重仅为45%，大大低于过去三年的平均水平66%。收入的增加和支出的减少，显示出标杆房企已经用实际行动，为未来市场的不确定性做出了准备。

　　调控政策效应在叠加

　　克而瑞研究中心总经理陈啸天最近在与开发商交流中发现，融资已经是开发商关注度最高的话题。“这来自于开发商对于后市的不确定性，私下交流对于资金表现都很焦灼。”

　　2010 年4 月实施调控后，中原对十家标杆房企的现金流所做的一次压力测试显示，如果市场成交量持续维持在低谷水平，标杆房企当时的现金流可支持3 至6 个月；如果其后市场依然没有好转，标杆房企将面临与2008 年同样的被迫降价局面。但随后的市场实际情况是成交量快速恢复，标杆房企销售收入回升，其现金流情况也随之好转。虽然2010年9 月底二次调控降临，但依靠销售回升和控制购地开支，标杆房企的现金流情况好于年初。因此，如果未来市场可以维持目前量价平稳的局面，标杆房企将不会有明显的降价压力。

　　2010年底，部分城市房价初现反弹迹象，成交再次井喷。调控部门发出信号，2011年将继续坚定不移地加强房地产市场调控，热点城市将持续限购。 北京 中原研究总监张大伟认为，只有限购持续才能真正达到抑制需求的目的。

　　国元证券研究员沈亮亮认为，密集的政策措施已初见成效，后期供应量增加，需求持续低迷，以及融资渠道收紧，开发商的资金状况将决定价格调整的时机和幅度，预计“量跌价稳”将延续至2011年上半年，价格将呈现阶段性小幅下跌，成交量将有一定起伏，但整体趋势向上。

　　 资本市场 融资早已暂停，信托被卡紧，再加上预售款监管和土地增值税等方面的收紧，开发商当前的主要任务仍然是“抢占地盘”。在这种情况下，潜行多年的房地产基金，似乎到了露出水面的时机。据陈啸天透露，目前有一批大房企在酝酿成立房地产基金，民间资本存在很大机会。据相关消息，保利目前正和国内某大型券商研究合作发展房地产基金，预计基金的投资回报将有8%~10%，首批基金将面向机构发行。