有人说，在房地产开发的增长路径中，21世纪的头十年是近郊大盘模式，第二个十年是产业新城模式，而第三个十年将是乡村振兴模式。
在狂飚突进式发展多年后，传统的开发模式必须让位于新的产业创新驱动。如果说传统的城市开发仍将是开发商的主战场，那么，由于我国的乡村在基础设施、公共服务等领域远远落后于城市，在国家顶层设计之下，乡村振兴——对房地产开发商而言，很可能将是未来的机会所在。
然而，究竟如何实现乡村振兴，房企如何通过乡村振兴进行转型，其中又有什么误区……《南方房地产》华南主编肖恩专访中旗董事长、中国管理科学院现代教育研究所研究员、博士后导师陈仁科，请专家导师给业界人士答疑解惑。
监制 | 苏祥彬
主笔 | 肖 恩
版式 | 布 鲁
录音整理 | 肖 玲
壹
乡村振兴=房企转型？错！
Exclusive interview
廿多年来，陈仁科一直从事房地产行业的研究与教学，作为清华大学、浙江大学、中山大学 客座教授，他是中交、中冶、中铁、中粮、中电建、中建五局、万科、富力、绿城等等50多家央企、头部房企的特聘导师，自“特色小镇”概念推出之时，陈仁科先生便成为了最早的一批研究者和实践者之一，诊断国内特色小镇项目近二百个，并亲自策划了40余个小镇项目，其撰写的专论，也成被国家部委采用，作为制定政策的依据和参考。
坐拥丰富的“特色小镇”实战经验，陈仁科天然具备了关于“乡村振兴”的强话语权。今天，业界都在谈房企转型、谈乡村振兴之于房地产行业的意义，仿佛乡村振兴之路便是房企转型之路。而陈仁科在采访的开端，首要提出应捋清乡村振兴与房地产之间的关系。
肖恩：您认为乡村振兴于房地产行业的意义是什么？
陈仁科：说个实在话，乡村振兴跟常规的房地产的关联并不是很大。
只是现在乡村振兴慢慢向文旅、康养方向发展，在那些自然环境优越、离城市距离较近的乡村里，可以开发建设一些特色小镇、文旅小镇、康养小镇，配套一些度假屋、养老公寓、消闲娱乐设施、还有一些公共服务设施等等，这样才和房地产开发建设产生了关联。
乡村振兴通常就是三条路——文旅康养振兴乡村、产业振兴乡村、特色农业振兴乡村，后面的两条路子与房地产行业并没有太多重合之处。
肖恩：但通过发展文旅、康养产业，振兴乡村，可以帮助房地产企业获得一些更好的机会、更优惠的的政策，进而实现转型？
陈仁科：是的。当乡村振兴中单纯的观光旅游向文旅度假康养旅游转换时，房地产开发商这个角色的必要性就显现了，这也就预示着房地产企业的转型之路，可能会在文旅地产、康养地产这一条路上。
贰
文旅=吃+看+玩？错
Exclusive interview
任何行业都有生命周期，房地产行业也不例外，转型已势在必行。其中，乡村文旅开发无疑是重要方向之一。
但即便如此，乡村文旅开发到底应该如何做，却并不存在一种简单的“通用”模式，而是需要思考得更多、更深。
肖恩：既然文旅对于带动乡村振兴和房地产都那么重要，如何做好文旅？
陈仁科：首先，观光旅游的三大基础要素，吃、看、玩，缺一不可。
肖恩：广州周边其实有不少很好的自然资源，也搭建了一些诸如玻璃栈道这样的游乐设施，吃的方面更是碾压市区，为什么从收益和人气来看，都不算成功呢？
陈仁科：一，是缺乏特色。
二，交通距离影响很大，项目必须在其所依傍的中心城市一小时内车程内。
三，有些本来拥有很好的资源，却不懂表达——这里有古迹，这里是故居，那么古迹、故居所散发出来的文化氛围在哪里？这里有极美的原始自然资源，如何去让这些原始自然资源以更深刻的方式给人留下印象？这些都是“表达”要做的功课。
肖恩：怎样的“表达”才是好的“表达”？
陈仁科：就举新疆戈壁滩为例。
新疆地窝子，是新疆建设兵团第一代军垦战士战天斗地开垦戈壁滩留下的历史印记。这些地窝子就是资源，文化资源！
当地新疆建设兵团的领导说，就这么个地窝子让别人来看，不是刚进去就出来了吗？
我说，错了，你可以把大的地窝子，做成地下K厅，小点的地窝子搞成情侣房，谁在地窝子K厅唱过歌，谁在地窝子情侣房里睡过觉？还有那些一圈几十个、上百个的地窝子，每个做成一个主题酒吧、咖啡吧，有没有味道？
这就是一种表达，你要懂得表达！
地窝子
新疆戈壁小镇项目
叁
乡村“希望”振兴=乡村“可以”振兴？错！
Exclusive interview
陈仁科认为，要做好文旅，必须有“发现的眼睛和表达的智慧”，与此同时，风景资源、交通、消费群体、消费内容都应进行谨慎思考，而且，他还强调“并不是所有乡村都适合发展文旅”，“因为乡村文旅会面临激烈的市场竞争，毕竟每一个城市圈周边的文旅消费需求是有限的，有竞争优势的乡村才能胜出。”
不仅“不是所有乡村都适合发展文旅”，更进一步地，陈仁科还指出，“并不是所有的乡村都可以振兴”！
肖恩：您有一个观点，“并非所有的乡村都可以振兴”，可以详细阐释一下这个观点么？
陈仁科：有些乡村是缺乏振兴的基础条件的。比如说自然环境怎样，生存条件怎样，交通条件怎样，这些都决定了这个乡村能不能够振兴。
其次，即使具备了基础条件，也未必就能振兴。乡村振兴现在的路径就几条，文旅康养开发、产业、特色农业发展，无非就是这几条路。
文旅这条路不错，但是现在有一个情况，就是很多地方根本不具备文旅资源，也强行走文旅这条路，最终就是搞成农家乐。还有一些地方就是把田都种上了花，卖点就是花海，可季节一过，就什么都看不到了。
第二条路是产业振兴。但现在不少地方做产业振兴都走上了弯路，一心想要高大上，智能化、金融业、互联网……可是凭什么这些“高大上”的产业要到村里来啊？不现实！所以引进产业一定要根据自己的基础来进行。
第三条路是发展特色农业。但是不是所有的乡村都具备去搞特色农业的条件呢？引进的农产品能适应本地的水质和土壤么？能不能存活？能不能量产？量产之后是不是还能像原产地出品一样具备特色？
这些，都是限制乡村振兴的问题。
肖恩：对于不能振兴的乡村，就直接放弃么？
陈仁科：我相信只要是人类能够长期居住的地方，一定有他的生存之道，一定有他的资源因子、文化因子，关键是我们能不能去发现，发现了会不会去表达。
不过，另一方面，如果这个地方的生存环境着实恶劣，那么该搬迁就搬迁。哪怕风光再好，空气质量再高，路开不进去或者开进去要几百个亿，也没办法推动。毕竟，试想哪家企业会为了一个村庄投几百个亿？
肖恩：可否谈一下您在推动乡村振兴过程中，所遇到的一些困难或者误区？
陈仁科：除了刚才提到的部分地方政府不切实际，一心追求“高大上高科技”这种观念上的误区外，也碰到过一些开发商，他们不能客观地审视自己的项目，会提出一些像“我要建一座庙！”“我要做一台大型实景演出！”这样的要求。
问题是，建庙是要民政部批准的，不是有钱就能做的。还有大型实景演出，一投资就是两三个亿，演员就要几百人，你这个开发商具备这个投入能力吗？
碰到这样自以为是或者喜欢妄想的开发商，就沟通不了。我们告诉他不能这样做，他倒觉得是我们没水平。这又是另一个认知上的误区。开发商最大的问题是想得太多，落不了地。
所以，无论是地方还是开发商，都要研究清楚项目的基础条件、资源禀赋和成长性，再根据实际情况，来进行乡村振兴或者文旅项目的操作，否则想得再多，最后都不能落地。
另外，还有一些房企带着旧有的开发理念去做文旅/康养地产，也是不行的，应该先做文旅和康养，而不是先圈地、盖房、卖房。否则，你这个地方什么都没有，不会有人来买房！
肆
经济发达=乡村振兴做得好？错！
Exclusive interview
据不完全统计，近年来恒大、融创、万科、碧桂园等头部房企均有布局文旅产业。机构数据显示，百强房企中，已经有57%的房企涉水文旅地产领域，其中，至少已有10家房企专门成立文旅集团公司。
所以，在乡村振兴/文旅康养这条路上，又已经被财大气粗的大企业占去先机了么？中小房企还有没有机会？有没有比较好的范本来参考，他们凭什么？
肖恩：在您的经验中，是否有一些地方的项目比较容易推动？为什么？
陈仁科：跟江浙地方的合作是比较顺利的。
江浙很多小镇都做得特别好，因为江浙人务实，不会像有些地方的官员那样，喜欢高大上，或者喜欢妄想。他们会根据自己的资源来发展出自己的特色，有的做产业小镇，有的做康养小镇，有的做教育小镇……这就使江浙的经济发展越来越快，而且持续性越来越强。
而且，江浙人求新求变，不会躺在财富基础之上止步不前。相比起来，有些地方因为本身经济就比较发达，乡村也比较富裕，所以失去了前进的动力。直到这几年，国家越来越重视乡村振兴工作，还将其作为政治任务下压以后，这些地方才慢慢地开始重视乡村发展了。
但老实说，他们只是表面上重视了，内心其实还是不以为然。因为这些地方的官员虽然同样很务实、包容，诚信度也高，但是比较短视，甚至比较功利，只能看到今天能赚到的1块钱，而不愿意投入来获取明天的100块钱。
相比起来，江浙人的眼光放得更远，得到的自然也更多。
肖恩：可以从乡村振兴的角度，向广东的房地产企业提供一些建议么？
陈仁科：广东实际上有很多非常好的资源，有很多乡村可以向文旅康养方向进行升级换代。
我建议广东的中小房企，不要再在几座大城市里去和头部房企去争个头破血流了，他们可以转型做文旅、康养。依附一个中心城市，在车程时间不超过一个小时的区域内，做“1.5居”。所谓“1.5居”，是指半居半游半养，可以居住，可以度假，也可以养老的项目。
虽然现在所有的头部房企、央企、国企都进入了文旅、康养的赛道，竞争同样很大，但是他们现在做得也并不是很成功，整个产业都在摸索当中，所有人都在同一起跑线上，携重资进场的大型房企并没有太多优势，这个时候，如果中小房企能找到领路人，找出自己的路子，自然就能够获得属于自己的市场份额！
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