孟晓苏：解决住房突出问题需推动供给侧结构性改革

文/孟晓苏

最近召开的中央经济工作会议要求：“要解决好大城市住房突出问题，住房问题关系民生福祉”“高度重视保障性租赁住房建设，加快完善长租房政策”“因地制宜，多措并举，促进房地产市场平稳健康发展”，还要求“强化反垄断和防止资本无序扩张”“强化普惠金融服务，更大力度推进改革创新”。这些要求为2021年房地产业发展定下了基调，更为今后几年金融业发展指明了方向。

我作为房地产业与金融业资深人员，认为这些要求非常重要与及时。

如何解决房地产发展突出问题？

大城市住房紧张与保障性租赁房不足，是当前房地产发展中的两个突出问题。为此中央要求“因地制宜，多措并举，促进房地产市场平稳健康发展”。而解决这两个突出问题，我认为要推动供给侧结构性改革。

第一，主要大城市存量住房价格迅速上涨，把供不应求问题突显出来。供应不足的主要问题在于供地不足与投资受限。

要解决好大城市住房突出问题，就要看到真正原因所在并对症下药，增加大城市土地供应，特别是住宅建设用地供应，防止因供地过少而人为加剧住房供应紧张、推升房价上涨。

第二，要放宽对居民购房抵押贷款的限制，让银行资金能有序进入大城市住房市场。现在要求银行贷款多贷给制造业，但制造业的现实情况又让银行担心还不起钱。其实制造业更需要的是购买资金，产品缺乏销路当然银行不敢贷款。我多年呼吁银行要贷款给住房消费、贷款给居民购房。有的人说，贷给居民购房就会妨碍消费，他不知道居民购房也是消费，而且是居民的最大消费；购房后还要装修和购买家具家电，又产生了派生消费。更需要看到的是，购房款交给开发商以后资金并没有停滞，而是开始了一系列的流通过程：开发商付款给营造商，营造商付款给部品制造商，制造商付款给原材料与能源供应商……不仅把每个生产环节都搞活，而且各个环节都有对劳动者的支付，劳动者领到薪酬后去养家糊口，又拉动了其他消费。如果限制住居民购房这个源头，货币流转过程就难于启动，经济就会陷于困难。所以要解决大城市住房突出问题，就要让金融发挥作用，不仅需要金融支持开发企业购地和建房，更需要金融支持居民住房消费。

第三，我国多年租赁房供应不足，成为城市建设的主要短板，这是房改后尚待解决的最大问题。发展租赁房实现“租售并举”是中央近年的要求，最近再次强调要在公共服务、土地供应、税费减免与租金水平等方面给予支持。为什么租赁房供应问题一直不能很好解决？问题也出在供给侧，主要是缺乏专业化、机构化的房屋持有主体。境外的这种持有主体多是REITs，即汇集社会资金实现对租赁房的权益型持有。而我国至今没有租赁房REITs。

我国大城市房屋具有“租售比”低而房价上涨快的特点，房价上涨会使得本来就低的“租售比”更低。在这种情况下设立的REITs，就要设法挖掘其收益率，包括把政府对低收入家庭的租房补贴通过立法确定下来，作为REITs的稳定收益；还要防止对房屋价值的高估，可按照成本价交由REITs持有，甚至可以将房屋评估价值下浮，用财政资金弥补折损。今后若我国设立租赁房REITs，基金持有机构也是用人民群众的资金，或者直接由人民群众持有。在与当年房改类似的情况下，为什么不能把租赁房按照折让价转由REITs持有？相当于由财政提供了一次性补贴，提高了REITs收益率与持有价值。这样做容易提高REITs收益率，便于吸引社会资金参与REITs。

如何强化普惠型金融服务？

中央经济工作会议特别指出：“人民至上是作出正确抉择的根本前提”“始终把人民利益放在最高位置”，还要求“强化普惠金融服务，更大力度推进改革创新”。可以看出，中央要求强化普惠金融服务不仅出于对金融业健康发展的考虑，更有源自“人民至上”的初心。

根据中央要求“强化普惠金融服务，更大力度推进改革创新”，推动普惠金融还需要加大力度，并需要克服重重困难与阻力。

先说当下的农村改革，现在已发展到推进城乡一体化的阶段，两亿农民已进入城镇成为新市民。但是农民问题仍与当年一样，核心问题是“土地问题”。在农民进城后，“土地问题”就表现为农村建设用地包括宅基地能不能合法流转。现在农村里农民在减少，而宅基地在增加。进城务工人员在农村的房子没有人住，留着“养老鼠”，而他们进城后却没有适合的居住场所，住得“像老鼠”！为什么不能通过宅基地流转，让农民得到进城购房安家的资金，同时通过土地复垦增加耕地呢？

再说城镇住房制度改革。我本来以为这项任务已经完成了，后来在幸福人寿保险公司推动“住房反向抵押养老保险”时，我才发现有许多老干部、老教授、老职工受困于“院产房、国产房、军产房、所产房”等各类没有完成房改的房屋，这些人拿不到房产证，没有房产权。住房制度改革的任务只完成了一半，还有很多工作尚待完成。人民群众对深化改革抱有期望。

第三是居民购房抵押贷款。这个既给百姓带来福祉，又受商业银行欢迎的普惠型金融产品，近年来却不断遭受阻力。到底银行贷款应贷给生产企业还是贷给消费者？是应贷给“老板”还是贷给“老百姓”？商业银行不愿意贷给那些没有抵押物和卖不出产品的生产企业，他们认为，居民住房抵押贷款的抵押物是新的，又交了30%-50%的首付款，对银行贷款非常安全。非要银行贷给生产企业，银行就发明了“房抵经营贷”——抵押企业主的房子来发放经营贷款。有人责备银行有“当铺思想”，其实正是居民不断增值的住房财产，在信用缺失的当下有效增信并保证了金融安全。

第四，积极支持全国社保基金，加快落实中央所提出的“划转部分国有资本充实社保基金”工作。这项工作由十八届三中全会决议提出，明确要划转国有资本的10%充实社保基金，即从现在国有净资本总量的66万亿元之中划转6万亿元。进行这种划转是有理由的，因为我国过去多年把职工退休金转为国有资产，形成全世界最大的国有资产规模，也造成现在养老金不足。面对大约6万亿元养老金缺口，就需要把过去错放在国有资本中的这部分资金再划转回来，这是一种“把退休金还给职工”的正确制度安排。可惜这项工作进展得不尽如人意，希望能合理设计、加快落实。若是实现了划转10%国有资本进入社保基金，这项“偿还工作”是不是就完成了？我认为不是这样，因为农民群众的养老金问题还没有解决。

新中国成立初期，我国通过廉价收购农产品和高价出售农用物资所形成的“剪刀差”，来强制性进行工业化积累，在这方面是亏欠了农民的。现在国家已有能力对农业、农村与农民进行“反哺”，就应以适当方式对“剪刀差”进行偿还。为此我建议：再划转10%左右的国有资本，用于补充农民包括进城农民的养老金，可称为“把剪刀差还给农民”。这样就可以让社保基金与“新农合”联手保障农民，尽量消除在这方面的工农差别与城乡差别。算下来国有资本并没有减少多少，反而妥善解决了覆盖全体人民的社会保障问题。

第五，大力发展直接融资，减少间接融资与刚性兑付。历史上发达国家都有过以间接融资即银行贷款为主的时期，现在他们已纷纷进入以直接融资为主的阶段，而我国却还停留在以银行贷款为主的时期。它的优点是适应经济低成本扩张的需要，缺点是不利于企业创新型发展要求，造成企业负债累累，也不适应居民理财的需要。

我一直在提倡发展直接融资的REITs，特别是呼吁进行政府公共资产证券化。REITs的本质就是普惠金融，它能把政府与平台公司用借款建成的不动产资产，通过REITs方式由人民群众来权益型持有。要知道如此大规模的地方借款是还不起的，全世界解决这个问题的最好办法，就是把优质资产做成REITs，把债权人变成REITs的权益人。美国REITs市场上总计1.3万亿美元流通市值的220多只REITs，就是由8000万美国人用养老金与保险基金间接持有的。REITs产品以安全性强和增值率高的不动产资产为锚，又有按年度分配收益和流通转让的便利，使它成为稳健型投资的首选，在有效化解地方债的同时，更是给予人民群众“普惠型资本福利”。

（作者系汇力基金董事长、中房集团原董事长 ）