徐洪才：积极推进新型城镇化把握房地产的后半场

行至新年伊始，我们在过往一整年的变革回顾中，铺陈出了对未来的启发与期待。当然，市场的诸多一致预期与些许分歧在2021年可能会体现的更加明显和分化，预期会不会再次被打破？疫情影响会在何时有明显缓和？作为经济支柱的房地产市场将面临哪些挑战和机遇？这一系列问题仍需在我们后面给予持续关注。

中国经济在巨变中不断迭代向前，旧的模式正在被打破，新的格局正在被构建。故此，中宏网房产频道特邀中宏观察家、中国政策科学研究会常务理事徐洪才教授参与“长江对话——中国城市云端论坛”，并就相关话题进行专访。

中宏观察家、中国政策科学研究会常务理事徐洪才(图片来源：中国城市发展论坛)

以下为访谈实录：

记者：2020年被认为是中国经济转型的重要节点，回顾过去一年，在您看来中国经济呈现怎样的趋势？

徐洪才：总体来看，2020年一季度我国经济受到的冲击比较大，GDP同比负增长6.8%。但从3月中旬国内经济开始复工复产之后，经济数据开始逐步恢复正常化了。二季度正增长3.2%，呈现反弹走势，三季度趁势而上同比增长4.9%，四季度数据预计在5%以上。

宏数城制图(数据来源：国家统计局)

那么所以整体上呈现的是一个逐季向上平稳向好的态势，尤其是最近几个月国内消费已经开始回暖，最新12月份CPI、PPI两项指标开始反弹。从短期的趋势看已向上，这说明市场需求是在稳步回升的。

当然整体而言，整个经济还没有恢复到疫情前的水平了。我认为这里面也有一些原因，就是小微企业可能受到影响比较大，一季度这种疫情突如其来的导致供应链的中断。另外的话疫情也深刻的改变了人们的生活和经济活动的方式，类似交通、运输、餐饮、旅游、文化、体育等方面的消费显然是受到影响的。

但是在复工复产的过程当中，国内产业链体现了极大的完整性、灵活性，不少产业集群配套能力强，及时的调整了生产经营方向，从而加快了恢复正常化速度。

从最近几个月看，我们中国的外贸出口保持一个强劲的势头，特别是大家预期明年可能经济有一个反弹，大家寄希望于一就是今年一季度全球一起如果能控制住的话，二季度那么最迟下半年经济会有一个反弹，那么因此市场这个预期有一个超前调整，所以大量的订单也转到中国来了，特别是对美国对欧洲，对发达经济体的出口明显的上升。

所以2020年整体来看，虽然说疫情出乎意料，但是中国经济表现出了极强的韧性，经受住了极端考验。而且率先复工复产，整体比较平稳，全年平均下来GDP增长预计在2%以上。这个全世界是独一无二的。这也为新的一年十四五开局开好局，为开启第二个百年奋斗目标奠定了良好的基础。

记者：在构建“双循环”新发展格局下，您认为国内经济可能面临哪些挑战？可以从哪些方向进行突破？

徐洪才：对于未来的经济高质量发展，实际上我们还是要主要依靠内循环，因为投资消费内需，其实不仅从数量上看也有进一步扩张的空间，更重要的是优化内需结构。

在优化投资的结构方面。投资应当顺应消费市场需求变化的趋势，因此我们需要通过供给侧的结构性改革和创新，来主动的适应需求侧的变化的趋势。比如说在公共产品公共服务领域方面，有关“一老一少”的养老、幼护资源欠缺，但市场仍有大量需求，还有民生领域里面上学难、看病难、就业难，这些其实是反映了供给侧的供给的质量不高，供给不足。

另外的话体现未来的产业发展方向，以5g应用为代表的这种新基建的投资。未来的互联网智能技术，人工智能技术，工业互联网的发展，智能制造，高科技产业的发展，还有现代服务业的发展，这里面都涉及到数字技术的应用。那么在这一块就是代表了新基建的底座，核心的部分，这个是未来产业的发展方向，那么有大量的投资有需求。

另外的话就是一些公共工程、重大项目、民生工程，要瞄准两新一重重点工程。那么还有一个新型城镇化，可以说是房地产领域的后半场，现在我们城镇化率只有60.6%，未来每年提升一个百分点，到2035年的话，提升到75%的城镇化率，这样一个水平。

那么可以遇见未来的15年，中国的房地产行业，建筑业新型城镇化的发展，还有后半场，所以大家还寄予很大的期待。

那么这里面有很多投资的机会，消费这一块的话更多的是着眼于一个是扩大消费的空间和领域，从根本上讲是要稳就业、扩大就业、增加收入，扩大中等收入群体。现在中等收入群体的比重还偏低，只有4亿的规模，那么也制约了未来可持续发展，有十四五未来发展的一个重点。这样把人均GDP从现在1万美元提升到1.3万美元，这是世界银行所制定的高收入国家的标准。

到了这个阶段了，能不能够顺利的成功的跨越中等收入陷阱，关键就在于扩大中等收入群体。而扩大中等收入群体，关键在于发展实体经济，特别是促进新型城镇化、农业现代化，数字技术应用发展，现代服务业等等与人民群众生活息息相关的事业。

所以中央经济工作会议也强调，把扩大消费和提高消费的质量结合起来，把供给侧结构性改革和需求侧的管理结合起来。总而言之，未来投资也好，消费也好，都是我们的着力点，也是未来的发展的重心。

记者：近年政策端屡提房住不炒，去年沸沸扬扬的三条红线使得地产调控继续从严从紧，在这样一个环境下，您认为传统房地产领域有哪些机遇值得把握的？

徐洪才：事实上传统房地产不是像市场想象地那么悲观，但是从现在政策面上大家看到因城施策，同时从总体上监管部门还是希望房地产行业市场能够平稳健康的发展。

所谓平稳健康的发展，首先一线城市的这种高房价，这是历史形成的。那么从未来一段时间来看，要维护它的相对稳定，既不要让它快速的上涨，也不要出现大幅度的波动，最终是要让国民收入的增加和经济的发展大体上相一致。

同样，房地产企业也应该看到市场中的结构性的变化，新型城镇化过程中会有很多新人口流入到大中小不同层次的城市里面，城镇化有新鲜的血液进来，有刚性需求。

针对一些中低收入群体，可以采取一些政策的扶持，例如租售并举，支持租赁市场的发展，你很多人可能买不起房子，但是要创造条件让你能租得起房子，有房子住，能够安心地工作。

另一方面，未来人口结构可能发生变化，老龄化社会来临会导致有一些结构性需求的变化，比如在未来可能多世同堂可能会越来越少。核心家庭小户型可能炙手可热。而且大家也不一定非得扎堆到大城市里，可能年轻人愿意到大城市的寻求新的工作和事业发展的机会。中老年人也可能希望到郊区，并不追求在中心城市。这会使得一些多层次的市场需求出现。

另外的话也还有一些结构性变革是体现在政府和市场的关系，特别是在房地产领域里面，过去我们长期形成的这种土地材质，各级政府的统计出让金对统计的过分的依赖。现在有不少地方政府的财政收入里面50%以上是靠卖地，这种情况恐怕也会有一个重大的改变。总而言之，就是未来整个市场也要朝着平稳发展高质量发展方向迈进。机会还是非常多的。