房企还活得下去吗？

前几天网上就流传出一份郁亮讲话文件，其中万科战略检讨部分，郁亮抛出一个结论：“尽管万科在2012年就判断行业进入白银时代、进入了转折点，但这只是一种预测，并不知道什么时候会出现真正的转折。而今天，我们可以说转折实实在在到来了。”

当时，12年万科抛出白银时代引起一番热议，三年后，开发商等来了意料之外的钻石时代，棚改运动浩浩荡荡，像以前的大跃进席卷整个中国，此时地产从业者茶余饭后讨论的是，碧桂园什么时候过万亿、又有哪家地产公司提出剑指千亿目标……到今年8月，提出钻石时代论的孙宏斌说，融创现在是安全第一。这次，貌离的两个大佬似乎神合了。

一

万科成立于1984年，到2003年已经发展了近20年，虽然是行业的领跑者之一，但年销售额还没突破百亿，当年，迫于发展需要万科拿了两块地王，同业中还杀出一个顺驰直接喊话要超越万科，内外压力下，万科管理层开始思考，万科的未来在哪里？房地产行业前景多大？

于是，在2003年万科聘请了锡恩管理顾问公司的姜汝祥对“房地产业天花板”问题做专题研究。2004年，姜博士做了《美国房地产行业的演化与PulteHomes公司的战略选择》的专题演讲。2002年美国住宅市场规模是中国的20倍，从美国的经验看，房地产有足以支撑起世界级优秀公司的市场空间，中国房地产行业还有很大的发展前景。

紧随其后，万科财务总监王文金发言说，如果每年按照30%的复合增长率增长，到2014年时，万科的销售额将达到1000亿。

2003年，国务院才下发了《关于促进房地产市场持续健康发展》，首次明确房地产的国民经济支柱地位。这一年，万科的年销售仅为63.8亿。所以，王石一听到十年后万科销售能达到千亿，愤怒地说：“年轻人，你们不要这么心浮气躁，这是在搞大跃进。”

王文金陈述了自己的理由：按照美国和日本的经验，前5位的房地产商占市场份额的总和为16%～20%，也就是说每家平均至少3%左右。2003年，万科的市场占有率是0.99%，按不高于30%的复合增长率来算，10年之后万科的市场份额可以达到3%，营业额则至少是1000亿。

王石被说服了，2004年9月20日，在万科20周年的北京酒会上，万科正式发布了《10年中长期发展规划》，这是万科发展历史上第一份正式的战略规划。

靠着这份战略蓝图，万科成为世界房地产开发王者

2010年，万科就成为行业首家突破千亿销售的房企，全年销售金额是1081.6亿。2012年，当时我国城镇户均套数约为1套，是开发商未来发展面临哈姆雷特式难题的临界点，万科再次测算了行业总量，接着郁亮抛出了白银论，他指出“住宅市场不可能永远增长下去，不出10年，我们会看到行业的天花板。”“人人皆可赚钱且越胆大越赚钱的时代结束了。”

2018年9月，郁亮为“白银时代”下了结论：我们可以说转折实实在在到来了。

郁亮指出，“现在房地产业的限制甚至超出了2012年万科发布的研究报告预期，对于今天出现的问题，很多人认为是行业出了问题，最多认为是经济出了问题。只是行业或者经济出现了问题？今天我们面临的转折是全方位的，政治、经济、国际、军事等方方面面。”

万科再次检讨整个集团战略，并落实到战术层面，万科释放出来的信号值得细细体会。

二

每个时代有每个时代的政治正确。

从滴滴、自如、游戏业整顿，新时代的政治正确在不断影响着各个行业，这种变化引人深思。

过去二十年房地产是最重要的国民经济支柱，但是现在已经过了住房短缺的时代，根据测算，到2020年，我国户均套数达到1.1套。房地产带来的社会负面效应越来越大，房地产成了割裂社会阶层的那把刀，房住不炒就是房地产业最大政治正确。

回顾这次调控的过程，调控深度和广度都不断加深。

从2016年国庆密集调控开始，调控时间已经接近两年，而调控手段推陈出新，不断加码，从之前调控常用的限购、限贷等传统手段，加码至限售、限价。在去杠杆的金融背景下，房企的融资渠道也不断收紧，行政调控的各式各样，全方位无死角压住房价

由于这次是分城调控，调控城市的面不断延伸，使得调控周期拉长。

此外，货币化棚改正在退潮。棚改催生了这两年红红火火的房地产热潮，为三四线城市去库存立下汗马功劳。房地产库存去了，银行资产负债表改善了，可居民的杠杆增加了。棚改完成了任务必然就会退出，届时丧失的不止是棚改居民购买力，商品房更多的是边际定价，历来有买涨不买跌的特性，可以预见预期将会转变，更多的居民会转向观望。

当市场以为现在已经是行业的至暗时刻，只要经济乏力，地方财政紧张，熬下去就会是曙光，房地产这把尿壶会再见阳光，二级投资者也形成了这样的路径依赖，政策对赌成了地产板块短期走势的决定因素，但这次地产黑夜很漫长

多年争论不休的预售制存废之争再此走进群众的视线。预售的负面效应开始不断遭到垢病，比如商品房预售制度存在导致工程烂尾、违法违规销售、交易不公平、房屋面积管理职能难以厘清、不平衡发展和低效率竞争等。在房住不炒的方针下，逐步取消商品房预售制度，全面实施现售，上升到实质性的研究及考虑的层面。

预售制就是高周转之魂，尤其是各种融资渠道不断收紧的背景下。如果形成了预售制逐步取消，或者预售条件加码预期，那么影响不止是周转效率下降，已经ROE下滑，而是现金流压力增加，只能是牺牲利润加快现金回流，活命要紧，还要什么自行车啊。

近日，各地降价的消息频传。厦门、杭州、上海的量价齐降，合肥院子“打折甩卖”从均价2万/平方米降至1.5万/平方米，最低1.3万/平方米，以此计算，折价幅度25%至35%…..

土地市场也开始降温，流派土地显著增加。根据中指院数据，2018 年 1-7 月流拍地块总规划建筑面积 1663 万平方米， 约是 2017 年全年流拍地块总规划建筑面积的 1.2 倍。2016年土地流拍仅 80 宗，为近年来最低水平，今年 1-7 月共流拍137 宗，占推出地块的比例升至 4.7%。

有这样一个笑话：有三个人，坐电梯，从一楼到十楼。一个人在原地跑步，一个人在做俯卧撑，一个在用头撞墙。他们都到了十楼，有人问你们是如何到十楼的？一个人说，我是跑上来的。一个说，我是做俯卧撑上来的。一个说，我是用头撞墙上来的。

时代就是那部电梯，乘上改革开放和房地产改革的春风，才有了房地产百舸争流，群英绽放的一面。但时代变了，行业转折到来了。或许，在种种信号下，应该要思考，如果房地产这把尿壶真的要慢慢退出历史舞台，或者调控还持续很长时间，怎么看房地产股？

三

在大风大浪地产行业中，李嘉诚总能稳坐钓鱼台，是国内开发商学习的典范，但国内开发商总是差了一点火候。

不赚最后一个铜板的李首富总能做到优雅转身，王首富就没学到。在做大地产基业后，李首富把多元化和全球化这两板斧发挥到淋漓尽致，在全球多个国家布局港口、零售、电讯、能源等业务，既能获取稳定现金流，还能降低了地缘政治或单一地区经济衰退等风险。而国内开发商几次出海和多元化最后都是以失败告终，恒大兵败粮油、融创折戟乐视……

这次，房企再掀起一轮房地产化运动。龙湖、合景泰富、时代地产等纷纷更名去掉地产，在这一幕幕去"地产"的戏码背后，生动地展现地产商的焦虑。不过相比之前“百花齐放式”的多元化，这一次房企主要以“地产+”模式，而且开发商倾向布局高科技领域，比如碧桂园还投资机器人、恒大则进军新能源汽车…..

这些地产公司有的是真的转，有的只是跟风去地产化，就像大跃进时不计成本跟风拿地。

而开发商赚惯了房地产的快钱，大概率沉不下心赚实业的慢钱。这一轮多元化福兮祸兮，还难言结果。

郁亮则强调说：“今天我们面临的转折是全方位的，政治、经济、国际等方方面面。社会全方位进入转折点时，所有行业无一幸免。万科要收敛聚焦，保证自己活下去。”

一家企业的命运与人的命运一样，只取决于几个重要时点的抉择，未来是剩者为王，如何更好地生存下去？谁能更早意识到这个问题，以及对这个问题的回答，将成为未来房企发展的分水岭。

资料：

黄秋丽《万科逻辑：从100亿到2000亿的秘密》

郁亮：《郁亮主席在南方区域9月月度例会上的讲话》