规模与效益之辩：许家印详解恒大转型

从2006年到2016年的十年间，中国恒大一直在规模化的道路上狂奔，直至坐上地产销售头把交椅。

2017年伊始，董事局主席许家印试图为高速行驶的恒大降速，并将效益和利润提升至战略高位。这意味着，过去多年恒大的很多做法和路径将发生重大改变。

此外，许家印在恒大年度工作会议上首次宣布，恒大已明确除地产之外的三大多元化产业，分别为文化旅游、金融和健康产业。

“到2020年，恒大房地产业销售额将会达到7500亿；地产、金融、健康、文化旅游四大产业年销售收入超一万亿，总资产超三万亿，年利润超600亿。”许家印称。

纵观恒大成立以来的20年发展路径，在于利用高杠杆先将规模做到绝对大，并构建多元化版图，再追求效益和利润，这有点类似于互联网企业的思路：先圈定用户和市场，再寻求盈利。而这种“恒大模式”面临的问题也显而易见，高负债带来的流动性风险，营收巨大但利润微薄的尴尬，以及主业与多元化的艰难平衡，都仍将是恒大未来几年需要解决的问题。

规模之王的反思

恒大一直是地产行业的激进扩张者，从2006年到2016年，恒大主要的财务指标都实现了惊人的150-220倍增长。销售额由17亿增长到3734亿，增220倍；现金余额由20亿增长到3043亿，增152倍；总资产由78亿增长到一万亿，预计也超过150倍。

这种激进伴随着中国房地产市场的增长让恒大受益匪浅，2016年其以3733.7亿元的合约销售额成为新的地产之王。

但这种高速增长的弊端是，“大量增加项目、增加土地储备，就沉淀了大量现金在项目上，带来较高负债率。负债率高对企业来说就存在风险，在快速发展中要保持稳健经营就要控制风险。”许家印深深明白此中风险。

截至2016年中期，恒大合约销售收入为1418亿元，新增借款规模3813亿元，净负债率达92.9%，资产负债率为81.8%。

许家印称，恒大解决高负债的办法是“现金为王”，保持充足的现金流。公告显示，截至2016年年底，恒大账上现金余额超过3000亿。

并且，“土地储备是不断升值的，如果恒大的土储按买入的价格卖出变现，净负债率就是40%以下，如果按市场评估价变现，那么恒大净负债率就是10%以下。”

即便如此，当行业整体面临天花板，恒大的高速增长也不可持续。恒大2017年销售目标为4500亿，同比增长20%左右，远低于以往的增速。

许家印说，在当前市场背景下，20％增速已是非常难得。如果按未来2-3年20％左右的增速计算，恒大地产2020年的销售额将会达到7500亿。

在此背景下，许家印首次提出，从今年开始，恒大要实施“规模+效益”的发展战略。恒大地产将从规划设计、招投标、材料供应、工程建设等各个环节节省成本，从提升物业管理服务以及降低三项费用等方面提升效益。

这其中最关键的是降低财务费用。许家印认为，恒大的平均综合融资成本还有进一步下降的空间，“利率降一个点就能省几十亿的融资成本；此外要提高存款利息，恒大账上有3000多亿存款，利息增加1个点一年就能多30亿的利润。”

2016年上半年，扣除汇兑损失后，恒大的核心业务利润率仅为6.3%，在行业内偏低。许家印表示，从今年开始，恒大核心业务利润率每年将提升2%-3%，且连续保持两到三年。到今年底要实现9％-10%的核心业务利润率。

花旗银行报告指出，恒大的实际融资成本从2013年的9.5%下降到2016年7.5％，预测2017年将进一步下降到7%。并且，恒大将逐步降低永续债余额，永续债利息的费用化而非资本化，递延了前几年恒大的报表利润，会有助于保持其未来的毛利率。预期2017-2018年能维持28%左右的毛利率水平和8%-10%的净利润率。

恒大多元化定型

降速、效益、多元化、回A，这将是恒大未来两三年的关键词。

值得关注的是，在经过试错和亏损之后，许家印为恒大的多元化转型明确了方向。

许家印宣布，恒大的新四大产业集团已经确定，分别为地产、金融、健康、文化旅游，这意味着恒大多元化布局完成。

8年前，恒大开始实施多元化发展战略，在文化旅游、能源、制造、健康、快消、金融等多个领域进行尝试。在2016年，恒大剥离了快消和矿泉水业务，集中于地产和金融相关领域。

恒大多元化首先锁定旅游产业，这也与地产主业密切相关。2011年，恒大便进入旅游业，开始规划海南海花岛的填海工程。海花岛规划总投资达1600亿，定位世界级、跨世纪级的文化旅游胜地；目前28种业态已全面动工，预计明年开业。

有接近恒大的人士称，恒大未来有意分拆海花岛单独上市。

许家印透露，恒大旅游产品并非海花岛一个，实际上主打产品是恒大童世界，这将是可以叫板迪士尼、环球影城的全室内、全季节开放、世界最大规模的主题公园。

恒大健康也与地产相关，服务于老人，主打产品为恒大养生谷，将成为围绕医疗、医养、医美、预防、保障、管理于一体的养生养老地，目前已经开工3个。另有配套的国际医院，为恒大养生谷奠定医疗资源基础。

恒大金融则是“服务社会”。许家印表示，恒大金融绝不成为恒大的融资平台。目前恒大已参股、控股了银行、保险、互联网金融。2017年金融集团的目标是要实现参股、控股银行、保险、证券、信托、公募基金、互联网金融等金融全牌照。

许家印特别强调，要把金融集团的风险控制放在第一位。恒大人寿的万能险占比过高，未来将调整产品结构，把风险保障型和长期储蓄型原保费占比提上去，现在恒大内部要求恒大人寿原保费收入不低于50%，力争实现60%，高于保监会要求保险公司原保费占比不得低于30%的比例。许家印指出，恒大的服务业是围绕着中国13亿人口、全世界1/4人口的庞大需求开展。多元化路径明确后，恒大已由原来单一的“房地产业”发展成为“房地产+服务业”，这与万科的城市配套服务商以及保利地产的地产＋相关多元化有类似之处。

万科高级副总裁谭华杰认为，与传统的房地产业务不同，房企的多元化创新业务普遍面临从“0”到“1”的开拓，需要的不再是“执行力”文化，而更多是试错，但企业发展和试错风险之间存在着天然的矛盾，难以两全。

中信建投研报也指出，相较前几年大量房企涉足各类跨界领域，今年以来龙头企业转型更为审慎。房企转型之路并非一蹴而就，可能需要长时间的试错和调整，只有充裕的资金实力才能为多元化拓展创造更多空间。