林峰：旅游地产模式转变的四大思考维度

 

一半是火焰，意思是旅游地产很火，万达、万科、华侨城、恒大等大型企业纷纷介入旅游地产领域，大规模拿地、大规模造城、大规模造景、大手笔运作，有些项目更是成为提升区域发展的有力引擎，比如万达的文化旅游城、万科的度假区；另一半是海水，折射了现实下旅游地产的冰冷，无论是“5+2”的第二居所还是度假居住的第三居所，都面临着高空置率的问题，鬼楼、鬼城、鬼镇、鬼社区屡见不鲜，尤其是在一些滨海地区涌现了大规模的空置楼群。

 

我从事旅游规划行业几十余年，见证了旅游与地产的发展与变迁。我有一个观点，即旅游地产是一个错误机制下的垃圾制造。大量的旅游目的地或者旅游城市，以住宅型地产的思路来做旅游地产，既没有旅游相关理念的引入，也没有相关服务设施的配套，特别是在山东沿海，滨海一条线拉出来，十多公里长的千万级平方米的所谓的旅游地产，实际上是一个时代导致的产物。我认为在带薪休假强制执行、国民休闲纲要发布、度假时代来临的大形势下，“度假地产”是一个真正产业融合的概念，是纠正“旅游地产”错误、反映真实市场需求的产物。

 

带薪休假是今年两会上的一个热点议题，其执行情况引发了各个层面的重视。在政府的推动下，带薪休假有可能提前完成落实。这就意味着，工作一族平均每年将有10-20天的时间可以随意安排，家庭度假将得到大规模的提升，带来的将是规模化度假市场的形成。

 

度假市场最重要的特征是旅居，居住在整个度假结构中是第一位的，因此，我们预计，度假物业在未来将大规模扩张，形成十万亿以上的市场，市场态势还是很乐观的。度假地产与传统的旅游地产有着本质的不同，因此，其开发思维也应该有所转变。

 

在这里我想谈几点自己的看法：

 

第一，找准发展方向：开发综合化、功能化、产城一体化、与城镇化结合

 

旅游开发综合化最根本的模式，是“以旅游休闲为引擎、以休闲度假地产发展为支撑，以特色产业为延伸”，三者的良性互动共同推动区域旅游、产业、城镇化的综合发展。在综合化开发的背景下，度假地产投资商不再仅仅充当房产供应商的角色，不仅仅是做楼盘和卖房子，而是要注重与城市的结合，成为区域综合开发商、城市运营商和产业运营商，进行以泛旅游产业为主导的产城一体化建设，包括旅游综合开发区、旅游综合体、旅游小镇、休闲度假区、休闲小镇、文化创意产业区等。

 

比如，以大型城市来说，可以开发游憩商业区（RBD），特别是城市中央游憩区和城市商业休闲区的结合，已经成为大型城市的必需功能结构；对中型城市来说，可以以旅游为核心进行旅游城市建设，比如打造像青岛和大连这样的旅游城市；还可以开发以旅游产业为主导产业的小城镇，将旅游区域开发与城市经营全面结合起来，在大理、丽江、昆明等地，这样的休闲旅游小镇就已经得到了很好的实践。

 

第二，创新权益归属：产权酒店、分时度假交换、分权度假、众筹

 

由于旅游产业本身的一些属性，度假地产面临着一些发展困境：一是产权和使用权分离，买了旅游地产却不需要长期居住，闲置房产如何管理经营困扰着购房者；二是度假交换的问题，在一个地方买房，但还要去其他地方旅游度假，怎样保证换住权益；三是经营的问题，目前大多数旅游地产的“回租”经营，实际上是一种融资方式，收益率还不如银行利率高，因此如何实现较高的收益成为很大问题；四是高总房价的问题，可以说高总价挡住了80%的家庭。

 

面临这些问题，我认为，“产权酒店、分时度假交换、分权度假、各类众筹”，才是度假地产销售的解决之道。这一解决之道包含了四个核心，即：众筹理念、时权模式、信托投资、消费回报。

 

众筹理念，即多人共享一套房，通过产权的分拆，降低成本，这是度假时权分割的基础；时权模式包括时权分割、时权交换、时权的货币化。时权是可以分割使用的，基于时权标准化分割（7天或1天），就可以实现时权交换。同时，时权是有价权益，是资产证券化的核心；信托投资是经营价值的支撑者，分时度假一般解决交换使用问题，不能实现投资回报问题。

 

为此，投资者以信托方式，将资产委托给经营者，追求更大回报率，成为一种制度设计；消费回报关注消费的最后一公里，把投资回报转化为消费回报，可以更好的获得消费者的认同。

 

第三，运用互联网思维：结合业态，整合资源，合作发展

 

互联网思维在这两年已经成为对商业和地产业发展影响最大的一个理念。承载着物质和空间具体结构的房地产，如果不能有效的把互联网关系结合进来，不能有效的把人们依托于互联网而实现的智能化生活方式、智能化购物模式、智能化体验模式、智能化社区交往和智能化生活方式融合到地产项目中来，那么这个地产一定是落后的。

 

度假地产也应该充分地运用移动互联时代互联网思维的结构价值，用智能化的、互动的、社交化的手段去整合土地资源、建筑资源、空间结构关系和产业业态，形成一种发展结构。

 

我认为，房地产与互联网的结合主要包括三个方面：一是与产业业态相结合；二是要用互联网思维去整合；三是合作发展。这就需要我们的开发商，第一要有这种互联网思维；第二要把这些技术进行整合；第三要真正忠于这种生活方式。只有这样，才能真正实现从土地开发、建筑开发到空间发展的价值，这不仅仅是转型的问题，而实际上是整个社会发展和产业发展的趋势。

 

第四，创新打造吸引核：主题乐园、大型演艺、新建古城、博览会博物馆聚集、酒店目的地、运动聚集

 

旅游吸引核是吸引人流、形成人气、提升土地价值的关键，是将人搬运到旅游区的重要动力，是旅游消费产生的根源，其创新打造是旅游及度假地产最基础、最本质的核心工作。随

 

着旅游的飞速发展以及游客需求的不断翻新，旅游吸引核的内涵也在不断延伸。主题乐园、大型演艺、新建古城、博览会、博物馆、酒店综合体、休闲运动项目等都可以作为旅游吸引核，关键是要符合旅游消费者的需求。

 

（本文作者 林峰 经济学博士，资深规划与旅游地产专家，北京绿维创景规划设计院院长）