万科总裁郁亮谈房地产： 轻松赚钱的时代结束了

“黄金”褪色“白银”仍是第一大产业

今年以来，国内房地产市场销售有所放缓，市场对后续走势的判断也随之出现分化。作为业内率先提出“下半场”概念的领军人物，郁亮表示，尽管下半场已成行业共识，但目前市场上对这一概念的理解过于悲观。

“真的没理由特别悲观！”郁亮说，“行业好不好，看跟什么时候比较，参照系很重要。跟２０１３年比确实不好，前四个月同比下降９．９％，但跟２０１２年比起来，好很多，增加４８％，要是跟２００８年比，那就好得太多了。”

郁亮认为，房地产进入下半场，只是过去“胆大为王，高端为上”，轻松赚钱的时代结束了。下半场对企业能力的考验会更加全面，不适应的企业会被淘汰，而优秀企业并不会缺少成长空间。

他说，房地产虽然从“黄金”褪色到“白银”，但仍然是我国第一大产业，平稳增长仍然可以期待。

“所以我觉得真的没理由特别悲观，城镇化还在进行之中，而且经历２００８年以来多轮宏观调控后，这个行业越来越健康了，涨幅越来越缓，甚至出现个别的松动，而这不正是多年宏观调控希望看见的结果吗？有了健康的市场，今后发展的空间不就有了吗？”郁亮说。

房企“白银时代”面临转型

在对房地产业保持信心的同时，郁亮也认为和“黄金时代”相比，“白银时代”独有的特征正逐渐显现。精细化、平台化、金融化趋势将是未来房地产业的发展方向。

郁亮说，首先，在“白银时代”，一招鲜不能再包打天下了。以前，一些开发商的理念是，我造出最好的房子就一定有人买，但现在这肯定不成立了，需要更为精细化的产品和服务。郁亮认为，未来的客户需求会有很大的区别，而移动互联网时代企业也需要更加善待客户。郁亮透露，万科未来将按照“好产品、好服务、好邻居”的总体思路，在产品性能、服务内容和社区氛围上努力，不断超越行业目前的范围和水准，始终保持行业领跑者的地位。

第二，郁亮认为，“白银时代”的房企将从开发商向平台运营商的角色进行转换，因为平台才是最符合互联网时代商业逻辑的形式。郁亮说，互联网正在影响经济社会发展的方方面面，传统行业都面临着互联网的改造，海尔、小米都是其中成功的典范。“今后的房企将不是靠资产去赚钱，不是靠拥有黄金地段的物业去赚钱，而是靠拥有经营物业的能力去赚钱，这才是靠谱的事情。”郁亮认为。

第三是房地产业的金融化趋势会很明显。郁亮说，房地产企业要发展，必须要能解决支撑发展的钱从哪里来的问题。找到什么钱，决定你能做什么事，这在以前“钱松”的时代根本不是房企需要考虑的问题。而现在，在社会信贷不那么宽松，房地产投资水平逐渐下降的大环境下，房地产企业采取入股银行、保险等金融机构拓展融资渠道的方式将成为必然的选择。

万科欲转型城市配套服务商

作为行业龙头的万科，面对每一次行业调整总是表现出色。

今年以来，郁亮带领万科高管密集拜访了海尔、小米、阿里巴巴等炙手可热的互联网企业。在这个互联网时代，万科又一次当起了房企转型的先锋。

很快，万科学习互联网思维的成果浮出水面。万科首先从内部“开刀”，变职业经理人制度为事业合伙人制度，以进一步激发经营管理团队的主人翁意识、工作热情和创造力，强化经营管理团队与股东之间共同进退的关系，为股东创造更大的价值。

郁亮说，在拜访海尔时，张瑞敏的一句话对自己影响很大——“没有成功的企业，只有时代的企业”，意思是企业一定是在做这个时代允许你做的事情。

“任何企业在面向未来的时代都没有优势，都要从学习和改变自己开始。在互联网时代，合伙人制度是比职业经理人制度更符合商业逻辑的管理制度，这就是我们跟互联网学来的东西。”郁亮说。

据郁亮介绍，除了对内部架构进行互联网思维的改造外，对外万科正在逐步转向更安全、效率更高的“轻资产、重运营”模式，通过“小股操盘”，让管理和运营产生价值。“虽然都是盖房子，但原来主要是盖有人住的房子，而现在要盖有人用的房子，有商业、购物中心等城市配套。当然并不是说万科自己要去做食堂、菜市场，我们是盖好了给别人来用，然后通过操盘来赚钱。”万科转型城市配套服务商的身影正逐渐显现。