郁亮：万科2008年的错误在于拿过3个地王

6月底，面对着国内上百家媒体，郁亮明确表示，万科要转型，要从住宅产品提供商转变为城市配套服务商。

房地产 运行采用“冬天模式”

2011年，郁亮提出“过冬论”。时至今日，郁亮表示，房地产一直在以“冬天模式”运行。在他看来，冬天，能力可以得到锻炼，知道怎么运作，更谨慎地对待现金流，更好地满足客户的需求。“天气好坏都得做。”郁亮庆幸的是万科在布局上较均衡合理，某些城市“面粉”太贵倒可以暂时都放下。

“在脆弱的人生里边能活出精彩。”对于近期银根紧缩的信号，郁亮认为“可能是好事”，“整个中国经济需要挤泡沫，由于金融货币超发导致的各种不合理现象，也应得到调整”，包括对于许多城市限价的问题，郁亮也体现出适者生存的乐观，“我们不那么在乎价格高低，只要有钱赚，能回来现金。”而回款、持有现金，则是对未来可能出现更严酷情况的一种准备。

不拿地王，做好产品

在“冬天”里成长，需要更谨慎地对待现金流，郁亮重申万科不拿地王的理念，“2008年万科拿过3个地王，犯过错不会再犯了。”对于现在坚持均衡投资的万科来说，没有重点投资区域，下半年也不会刻意加快拿地速度。

在“冬天”里成长，还需要提供更好的产品和服务。此次媒体见面会，万科没有避讳2012年出现的一系列“质量门”事件。万科透露，从今年9月起，将大规模推行客户《交付验房指引》。根据万科的展示，这份验房指引共分为九大类、43小项、99子项。诸如客厅、主卧开间谨慎的实测误差不大于9毫米，踢脚线与墙地面之间不打胶等。郁亮表示，万科的一个巨大优势就是现有的客户，这也意味着未来将有更多的潜在客户，“为什么我们要让客户满意呢?就是因为我们需要未来。”

转型城市配套服务提供商

7月3日，万科在 北京 房山斥资9亿元拿下一块多功能用地。对于非住宅用地的投资，往往会给人万科逐步进军商业地产的联想。事实上，根据机构统计，去年万科在全国拿下的纯商业用地就达122万平米，此外还有数倍的商业综合用地。对于商业地产，郁亮依然出言谨慎，“不得不去做商业”，在网购时代，万科对商业购物中心“非常非常慎重”。相对于简单的商业地产定位，郁亮表示，可以把思路打开，“不是说房地产除了住宅就是商业”，万科的目标是跟城市同步发展，要做城市的配套服务商。城市处于不同的发展阶段，就需要不同的配套服务，如有的处于住宅发展阶段，有的处于开发园区阶段，有的城市有大量金融办公、会展需求，有的城市老人很多。

转型城市配套服务商，还有一个原因就是，传统住宅的需求量将会在未来稳定甚至萎缩，“可能未来十年”。郁亮说，转型城市配套服务商，就是为了在未来遇到规模的天花板后，解决传统业务的发展问题，股东、员工都需要新增长带来的回报。

在“冬天”里继续成长、转型，以及万科正在进行的海外拓展，郁亮的马拉松之路还很长。