印度开发商，“跑部钱进”！

文/交广 企业管理 咨询公司首席专家谭小芳

前言：

最近印度政府又被腐败指控所缠身，剑指印度最有权力的人物——印度执政的国大党主席索尼亚-甘地。据媒体报道，印度反腐败活动人士阿文德-柯日里瓦尔(ArvindKejriwal)在本月初指控索尼亚女婿罗博特-瓦德拉(RobertVadra)得到了DLF公司6.5亿卢比无息无担保的贷款，并以远低于市场价从DLF公司获得了共计30亿元的资产。

DFL公司是印度传奇的私营地产教头。在短短10年里，这家公司把新德里远郊的一个荒无人烟的地方建成一个现代化的世界离岸外包中心——古尔冈(Gurgaon)市，并吸引了克杰-韦尔奇把通用的后台操作中心搬到这里。DFL目前是全球最大的地产开发商。指控爆光后，DLF顿时失去光环，在指控的下一个开盘日，其股票创两月来最高跌幅，达到7.24%，目前仍在月最低点徘徊。

在印度，腐败被认为是最急迫的问题。老百姓甚至需要为维修水管、考取驾照、领结婚证之类的事情而贿赂，印度政坛更是长期存在“小官贪小钱，大官贪大钱”的腐败之风。去年以来 房地产 和电信业爆出的重大贪污、榨取国库丑闻案件，使国民对国大党领导的联合政府极度失望。

美国一份报告称，印度平均每年流失193亿美元的非法资金（黑钱）。拉姆德夫方面称，现存在海外的账户、原属印度“国家资产”的“黑钱”总额高达400万亿卢比，而这些黑钱往往与大人物有关。与此同时，印度的贫富差距却大得惊人。严重的腐败加剧了国民对政府的不信任感，对印度的政治体制也产生了威胁。据报道，印度内阁成员中有1/4都曾或正在遭受腐败指控。政府官员在指责拉姆德夫和哈扎尔的行为时，他们回应说，苦等了几十年还看不到政府采取具体行动打击腐败，现在只有直接来自民众的压力才能产生效果。

印度虽是民主国家，但很多印度学者和分析家却认为，这种印度式民主体制的弊端却滋生了腐败。政府为稳固执政基础，不得不把一些重要部门交给资质不够的地方党派，以平衡政党利益。比如，已故印度总理英迪拉·甘地，就曾在上世纪70年代以经济利益和计划 官位等手段拉拢了一批唯命是从、阿谀奉承的政客，利用他们达到分裂反对党的目的。腐败风气致使一些较廉洁的官员遭同行排挤。

著名企业 管理学习 专家谭小芳老师指出，印度的司法体系存在不透明、法官不称职等问题，现有的反贪法律也形同虚设。由于政党内部就充斥着腐败，政府为自身统治而不得不向那些有背景的腐败分子“投降”，反腐议案迟迟不能通过。印度普通公务员工资较低，这导致他们靠滥用权力谋取私利，进而加剧腐败。

开发商用迷踪步“跑部钱进”

在中国，人们用“跑部钱进”来形容企业家通过贿赂获得政府部门的项目审批，印度也不例外，甚至是有过之而无不及。在房地产领域，其所要跑的部门之多，程序之繁杂，有如一个迷宫。而对于驾轻就熟的开发商来讲，其应对策略有如“迷踪步”，琢磨不透。

据谭小芳老师了解，其中的环境审批程序，就需要1-2年的时间：首先要向国家专家鉴定委员会(SEAC)申请，得到确认后再向SEAC做报告，报告通过后要对SEAC的监视报告再做答辩，答辩后再次向SEAC做报告，报告通过后再向环境影响评估局(SEIAA)做报告，报告通过后还要得到来自SEIAA、电力部门、服务部门、机场管理部门和环境森林部门等等部门的各种无议异证明，而这些证明包含了50种奇怪的条件。另外，整个过程期间还包含了个人访问。

辛格在其自传中称，他刚开始时，最辛苦的工作就是与各种各样的政府部门打交道，以获取审批证明。“我整个人都忙于处理无数的政府审批这种吃力不讨好的工作。我必须与无尽头的官僚习气搏斗，为了等待各个部门的审批报告，我在邮局撞破了头”，辛格在书中写道。

然而，这种宝贵的经验却使辛格获得了成功。印度 房地产企业 的特点在于地域的集中，据报道，DFL的一半地产都在古尔冈市。这说明了他在古尔冈的“迷踪步”跑得很成功，并抓住了这一关系资源优势，集中精力进行发展。辛格说：“与政客建立关系使道路更加畅通，当我试图建设古尔冈时，我意识到除非与责任首席部长发展好工作关系，不然是不可能把事情做好的”。如今的古尔冈，其最出名的区域就叫DLF城。

开发商必然与所有政党操持友好关系，“这关系到生存问题”。此外，更加头疼的原则是，开发商必须与所有政党都维持好关系，因为政府随时都有可能更换。维持关系包括政治献金、行贿等，而要打交道的部门之多之复杂，那几乎不是新进开发商能够处理得了的。辛格甚至曾与一任首席部长的关系处理得不好，那断时间DFL极不好受。

房地产是“腐败”的代名词

开发商与政府如此紧密的关系，使得房地产成为滋生腐败最大的温床之一。印度房地产开发商组织联盟(CREDAI)的一份报道称，印度的房地产已经与贿赂和黑钱是同义词了，报告称：“这个国家被认为是全球最腐败的国家之一……而房地产部门被认为是这个臭名的最大贡献者之一”。

在短暂拍卖土地的时间里，开发商却需要先得到各种各样的证明，只有与政府走得最近的开发商才能通过特殊窗口，快速获得。同时，没有得到批准而先开建，开建过程中违反容积率规定，先提高楼层数再向政府申请，没有得到批准就提前售楼等等行为，都已经成为房地产界的潜规则。如果按照正常的审批程序，估计很多开发商的房子更加无法建成。

而对于那些开建后无法与政府修补关系的，则往往推迟工期，甚至转移阵地。曾经发生过这样一个事例，有位客户买了开发商在建的房子，最后通知收房时房子却是在另外的地方，开发商解释说由于等不到政府的批准，原先的计划搬到另外一块地皮上去了！

谭小芳老师指出，金钱紧密联系的这个房地产管理系统相比，由于其复杂性，甚至被称为“无系统”。针对政府这种无序又陈旧的审批程序和官僚作风，印度竞争委员会的前主席维诺得(VinodDhall)发问道，为什么航空、电信和石油部门有一个比较好的监管部门，而房地产却没有。在印度，连房地产的经纪行业都没有任何指导原则，从业人士也无需获得任何资格证书。

不过，这一切并没有阻碍投资资金继续进入印度房地产市场。最新的印度PHD工商会(PHDCCI)报告称，随着 金融市场 不确定性的增强，印度市场更多的资金正正投资到房地产，仅次于金银市场。