从波特“五力模型”分析房地产业的投资吸引力

很显然，在过去的近十年时间里，中国的房地产业是最具有吸引力的行业之一，其特点表现为“三高”：一高增长性，行业的年均增长率在20-30%之间，不少企业的年均增长速度达到50%，结果成就了几十家的超百亿企业；二高利润率，单个项目的投资收益率一般在20-30%之间，甚至高达50%以上，在全国百富排行榜中，占30%以上与房地产行业直接或间接有关；三高风险性。房地产业是典型的资金密集型行业，总体上企业自有资金比例低而负债率很高，大多数负债70%以上。一旦政策和市场形势发生较大的变化，就很容易导致资金链出问题，甚至破产。像在2008年，不少房地产企业就差点“顶不住”，潘石屹甚至发出了“百日巨变”的危言。
 
我们试从企业战略的“五力模型”分析这一行业的投资吸引力。
 
企业战略大师、美国哈佛大学迈克尔.波特教授有一个著名的“五力模型”，用于分析行业的竞争程度和某行业对投资的吸引力。
 

建筑、装修、材料等供应商讨价还价能力弱。即使是控制着土地供给的政府部门，最终的定价权也是在房地产企业，他们不参与竟拍就会出现流拍，他们刻意出地王就会出地王。
 
4、顾客讨价还价能力更弱。顾客唯一能讨价的方式就是找关系乞求到一个所谓的内部优惠价。
 
5、几乎没有替代品。从大概念来说，住房基本上是没有替代品的，能替代的就是住天桥底下或窑洞；从小概念来说，商品房的替代品有小产权房和保障性住房。在目前的政策背景下，这两种性质的房产不可能真正威胁到商品房。
 
对房地产业来说，讨价还价能力比较强的“供应商”应该算是银行。过去这些年，银行基本上控制着向房企贷款的主动权，贷款规模、时间长短、利率高低等等基本上是银行说了算。所以，房地产业的关键性影响因素几乎就落在金融政策，也就是货币的可获得性上。正是因为这样，万科的王石最近也很清楚强调，“九、十月份成交量将取决于货币政策如何演变”。