中国楼市十八大预言

    宏观调控是否持续？房价问题何时解决？未来楼市的金矿在哪里？……地产专家李柏，以独立楼评人的视角，结合10多年地产服务经验，对中国房地产走势，提出观察和预见。初列举30个，精减为18个，实为一家之言。足以引起重视与反思，对开发商和购房者大有参考，对政府决策更有警示，预言唯愿推动房地产市场科学、健康、持久的发展。

    预言一、政府的临时调控将逐渐淡化。许多专家（如樊纲、陈淮等）已经提出，调控政策需要反思。如果政府希望房地产市场成为健康的发展，“临时调控”手段就不能使用。市场经济也是法制经济，中国必然走此道路。能市场办、社会管的事，政府就不要管。在法制的轨道下，用制度性、规范化的立法手段，才能长远作用，并有效约束楼市“大涨大跌”的脱缰野性。因此，以“临时性、随意性”为特征的中央宏观调政策将逐渐淡化，所谓政府“救市”也会远去，而制度性长远约束将更切合市场规律。

    预言二、市场的内在作用越来越明显。早在10年前，要学台湾或香港的新概念，考察的代价挺大。现在越来越发达的信息网络，一个新理念、新概念、新名称甫一出街，即可能被其他城市抄袭或模仿。经过20多年的发展，中国房地产已经从初级阶段，进入发展和逐渐成熟阶段，市场的内在作用益发明显。市场优先和社会自治的原则，会坚持和推行得更加到位。全球经济一体化、世界扁平化，一个楼盘不再只卖给当地市场，“全城热销”可能变成“全球发售”。

    预言三、房价始终是市民最大的纠结。这一轮最严厉的调控，对房价稳定起了一定的作用。但这种强制性和政府压迫下的行为，其合法性和长效性受到各方质疑。石油、猪肉、粮油等各大行业都处于上涨的趋势，房价又如何会跌呢？市场有市场的规律，中国经济一般五年为一个周期，经济继续发展和房价总体上升的趋势难以改变，市民还会受到房价与收入差距的纠结，或许这正是中国特色。

    预言四、中国房产市场总量仍然很大。而且会有一个长期、稳健的增长，基于中国工业化的快速阶段、城镇化率较低阶段、变革 持续阶段，这三大力量是最主要的动力。中国经济将坚持“稳增长”的基本策略不会改变，李柏认为，“中国房地产的冬天”暂不会到来。

    预言五、土地成交价更高且长期处卖方市场。这两年土地供给和库存为负增长，2013年应会大逆转。土地以其稀缺和高征拆成本而不断抬高成交价，且仍然供不应求，并为地方财收主力。各级地方政府长期对“土地财政”的依赖地位不会改变，近几年是地方政府还债的高峰年，为拉动基础建设和维持地方高速发展，土地由政府储备还将加大加强。

    预言六、对房地产项目实行责任终身制。最近，包括“哈尔滨垮桥”事件在内的多起重特大安全责任事故，让人们“步步惊心”，越发引起政府重视。深圳首先推行“责任终身制”公务员全覆盖，天津在加强和规范保障性安居工程建设与管理时推行责任人终身制。可以预见，项目责任终身制将在更大范围内执行，对事关居民财产与生命健康安全的楼盘来说，更加势在必行，通过立法规定，在开发、勘察、设计、施工、监理等环节对项目负责人责任终身制。

    预言七、房产税全面铺开推动市场更成熟。扩大房产税试点范围，今年有3到5个城市在准备。房产税全面铺开不再是一种可能，而是一种必然，我预计大概是3年时间。

只有这样，政府宏观调控的成果才算得到进一步巩固，中国楼市又往健康的方向前进了一大步，作为国家支柱产业的房地产才开始真正走向成熟。

    预言八、开发商将把三四线城市当新宠。现在，很多开发商往三四线城市转移，就是因为其城市化率低。很多内陆的县级小城市，投资开发几千万到几个亿的项目，当地政府十分热情，“关系好处、风险很低、房价稳涨”是3个明显的优势。我曾说过，未来中国房地产市场的金矿在三四线城市。

    预言九、大城市房价在双挤压下趋平。由于较长时间的“房价透支”，大城市房价目前仍处尴尬地步。在政府和购房者双重挤压下，未来大城市房价上涨难有大幅度表现，相对会趋于平稳或缓和增长，当然像2011-2012年的大落行情也不再可能。

    预言十、小城市房价反而越稳步上涨。中国房价的阶梯层次非常分明，从沿海往内地呈递减状，从大都市往小城镇呈递减状。所以，越不发达、越小的城市，房价越稳定，越有上涨的空间。沿海产业转移、西部大开发等题材会加强这一趋势。我赞同任志强这个观点：“所有城市房价要下降是一种误导，事实上，三四线城市的房价是往上上升的。”

    预言十一、半数以上开发商存在资金短缺。银行与发展商的“蜜月期”再也没有了，许多外资因为金融危机的持续影响也对中国市场看冷，外资持有的项目甚至纷纷抛售、极力抽回资金。整个行业的资金链条，从去年到今后两年都会是紧张的。即使进入百亿俱乐部的大房企，财务状况也经常堪忧，业界所称的“华南五虎”（富力、恒大、合生、碧桂园、雅居乐）因大肆扩张，全国布局，战线拉得太长，就曾多次告急。李柏预计，中国有50%以上的发展商都面临资金短缺风险。

    预言十二、新农村农房建设借鉴小区模式。衡阳市在“农村危房改造工程”中，涌现出来的“农民小区”建设模式，在全省范围内进行推广，汶川地震灾后许多新型的联建农民新居，均堪称新农村建设的样板。农民集中联建、委托开发商开发农民小区应是大势所趋。完全符合以“环境友好、资源节约”为特征的“两型”社会发展要求。一些地方政府已经开始推行组团式建设，引导农民集中建设居住小区。

    预言十三、中国资本转向海外开发是条新路径。向海外转移巨额财富的话题，富豪们一向避而不谈。根据胡润财富榜推算，目前中国内地拥有资产千万的富豪已超100万。这些富豪人群寻求资产海外庇护是内心最大的诉求。中国掀起的移民潮、留学潮、出国考察潮，已经引起社会高度关注。这3大潮流的背后，不难洞察到：其中不泛中国资本向海外开发房产或直接炒房的。如果是正常合法的，当然不愧是一种财富保值增值的新路径。

    预言十四、市场持续洗牌盘整拔高开发门槛。虽然目前房企信心由去年的悲观初转乐观，但现金流入增加主要来源于信贷政策的放松。根据市场竞争机制和政策后续作用力，市场洗牌盘整会持续下去；房产企业倒闭、转行、吞并、兼并等大量出现，有实力的开发商将抢占机会和扩大市场占有率；与外企合作或融外资日益困难；节能减排与环保要求更高，“现房销售制度”可能出台，诸多因素导致开发门槛拔高。

    预言十五、前景看好的三大主题地产：旅游、养老、工业。中国旅游方兴未艾，消费潜力巨大。珠三角、长三角及环渤海城市群等地区的人均GDP都已突破3000美元，相当于中等收入国家水平，具备了购买（异地）休闲度假物业的能力。

旅游地产的未来前景光明，各类山水景观地产、休闲度假地产、产权酒店等将不断兴起。目前已有超过百家房地产开发商从中窥见商机，有些已实现专注旅游地产的华丽转型。随着《中国老龄事业发展“十二五”规划》、《社会养老服务体系建设规划（2011-2015）》出台，各地执行政策的细化和优惠扶持政策的落实，养老主题的项目会更受青睐。工业主题地产看好，应该是基于沿海大批产业向内陆城市转移、地方政府招商引资、标准厂房的委托代建，以及为工业园区发展配套，如职工宿舍、农民工子弟学校等。

    预言十六、拥有3套房是市民的真实心态。从竣工到交房，从交房到装修，从装修到入住，应该有一段合理的时间。商品房空置率在30%以内属正常。没有哪一个机构准确调查过中国居民家庭到底拥有几套房子，根据李柏大量个别访谈和不完全调查情况推测：拥有3套房子是市民最真实的心态，也是富裕中国居民财富持有的重要标志。这既是压力，也是动力。很多居民给出的理由是：一套自己住，一套给儿女结婚，还有一套（也可是商铺）作投资或长期出租。预计有30%的达到了这一理想，30%的有了一套正在朝第二套努力，40%的甚至一套房都没有。

    预言十七、适用性两房、三房是户型主力。原来，可能是三五年前，小城市住宅是140平米以上清一色的大户型，现在大、中、小户型都有了。未来，不论大都市，还是小城镇，二房、三房的中等户型将成为市场的主力户型，而设计合理、布局适用是关键。

    预言十八、精装修的成品房销售普遍推行。国家指导性政策文件有3个，最近的是2008年，住建部“通知要求各地要制定出台相关扶持政策，逐步达到取消毛坯房，直接向消费者提供全装修成品房的目标”。精装修交房，可以避免二次装修造成的结构破坏、材料浪费和扰民等问题，还可刺激消费，从整体上降低了装修成本，并有利于前期物业管理，提升小区形象。调查表明，希望直接购买精装修住房的客户占比越来越高。预计5年后精装修住房销售或将普遍，并可能立法强制规定。

    （注：以上观点均由李柏提出并负责，不代表所刊媒体观点。转载请署作者姓名、注明出处，可附介绍 ）

    作者介绍 ，李柏，本名柏满富，湖南衡阳人，地产专家，资深营销策划师，中国企业文化促进会专家委员，多家公司独立顾问。2004年提出“十大因素导致房价趋降”观点，首发人民网，被百多家媒体转载，引发“房价全民讨论”。成功操作20多个项目，多次获奖，多个案例被收入营销教材。创办“中国地产民间思想库”，提出逻辑定价法、12大价值指数、理性调控房价的基本方法等专业理论，倡导的“激情工作、快乐生活”团队管理理念等被许多企业所采用。