转型商业地产：一次艰难的跨越

　　最新的调查表明，第二季度，亚太区高端零售(商场)的最高租金排名前十位中，上海以及北京包揽八席，北京 王府井 地区商场租金甚至一举超过了新加坡的“乌节路市场”，以每平方英尺每年413美元的租金，排名第一。外部环境的变化，带给中国商业无尽的想象空间。

　　然而，现实与市场展现的可能性之间，距离尚远。以商业地产为主业或者能在公司业务中占一席之地的企业，寥寥可数。一些承担区域开发的地主企业，不得不成为“全能选手”涉足商业， 中国国贸 、 陆家嘴 、 浦东金桥 、 张江高科 正是这样的类型，然而这些企业由于地域性过强，基本没有跨地域的发展，未对行业隆起带来推动作用。

　　而主流房地产企业，则大多围绕住宅销售运营，鲜有在商业地产上高比例持有。既有住宅销售，又有商业项目，成为多数地产公司的不二选择。

　　众所周知，中国处于城市化高速发展中期，普遍认为十年之内房地产景气周期将可维持。因此，尽管地产商转型商业地产的声调颇高，但大多处于观望阶段，在土地储备尚可支撑三至五年的规模之下，他们并不急于将商业地产的比例提至过高。一波又一波的宏观调控，密集的限购政策，令地产商见识了从未有过的行政手段，一些中小型公司难以为继，而这些公司的主资产——土地，却成为大公司口中的美味，每一次转型都成为一些公司消失、一些公司更为强壮的佐料，对于以住宅开发为主的公司，规模越大，意味着他们在中国各个角落触角越多，“东方不亮西方亮”的区域差别，可以让地产商摆脱资金困境。

　　前十年的“地产狂奔”，如果不是2008年横来的金融危机降温，中国房地产不知道要沸腾到什么程度！中国社科院在2010年12月发布的《住房绿皮书：中国住房发展报告 (2010-2011)》分析认为，2009年，我国房地产业平均毛利率为55.72%，虽仅仅是毛利，但超过五成的毛利率依然令其他诸多行业望尘莫及。这样的毛利率是在什么情形下产生的呢？我们先看一个数字，据国土资源部公布的数据，2009年全国土地出让收入 1.5万亿元，2010年全国土地出让金达2.7万亿，也就是说，在土地获取成本如此高昂的情况下，住宅销售仍然可保持较高的利润率。事实上，“地王”、“天价”本身就形成了土地稀缺的预期，上游的紧缺传导至下游时，成本是无法阻挡失去“预期理性”的疯狂脚步的，房价飞涨的根源在于“土地资产化”先导。如果地方政府对土地财政仍然难以摆脱，那么以住宅开发为主导的房地产模式，将难以得到根本的扭转。

　　原因很简单，住宅开发可以兑现“土地资产化”之后的价值，而商业地产却要把其沉淀下来，这几乎是两个方向截然相反的事情，一边是以“土地增值”为中心的短期经营为主，一边是以“地上附着物增值”为中心的长期运营为主，一边是粗放建造，一边是精细化治理，可以说，住宅开发与商业地产完全是两种不同范畴的商业阵营。

　　话说回来，当前中国商业地产的生存境况就很清楚了，一位戴德梁行高管去郑州经济技术开发区时，见识了中国式的城市化效率，一块平地上，可以很快地被工业企业、总部大楼以及住宅铺满，然而开发区管理者称，这里最稀缺的是好的商业物业，以致园区难有聚拢人气的场所。这几乎是所有新式园区的弊病，偌大的新城区，尽是光鲜的工业与住宅，却没有令人心动的商业。中国的商业店铺、百货商场不少，但对于新城区而言，却缺乏真正的“有效供给”。也就是说，商业地产企业未来有足够的“插旗”空间，但是当下，以园区开发为主的工业用地模式，与以住宅开发为另一条主线的招拍挂土地出让模式，均是强调快速建成、短期营收的“货如轮转”思维，商业地产所需要的孵化条件，除了新加坡或者是香港公司可资实现之外，纯粹的大陆商业地产公司实在是凤毛麟角！

　　因此，就出现了一个现象，虽然诸多公司都强调要从住宅开发转型向商业地产，但是具体到执行环节时，却会出现“一边倒”的现象。通常的场景是：在公司切分“蛋糕”时，负责住宅事务的部门往往会在资金、人力获得系统性的支持，而负责商业地产的部门则由于给公司带来的赢利回报缓慢，在公司内部博弈中往往处于弱势，除非公司创始人执意于商业地产，否则，在大公司难以摆脱的利益杠杆面前，商业地产运营团队一定是“弱势群体”。

　　当然，从宏观层面上整体情况并不悲观，因为未来五至十年，随着土地“价高者得”的政策逐渐弱化，以及保障房供应体系的改善，从住宅用地中获取土地财政的做法，不可能长期维系。事实上，一线房地产公司在战略规划上，已然认识到商业地产对于“抗周期”的强劲作用，只要从现在开始不断强化由住宅到商业的“转轨”意识，即便是小规模的实践，也将从复杂的商业地产运营中积累出难得的经验。

　　中国城市化依然存在巨大的待垦空间，即便是已经存在的消费规模，已足以令目前稀稀落落的商业地产企业慢慢消化。有数据显示，2010年中国的奢侈品消费总额达110亿元，占全球的1/10。苹果已经在中国拥有众多商铺，但再次宣布计划开设上海的第三家分店。这些领军品牌的扩张，令商业房地产商越来越看到可以抓住的机会。中国城市化进程一度滞后，但正因为这个缺失却给未来十余年留下了“提振内需”的充足空间，这是其他国家及地区结束城市化进程之后，再也不具备的成长空间。