人民币升值热钱涌入 业内担忧房价或被推高

　　但就像“狼来了的故事”一样，专家认为，今时不同往日，中国政府不会放手不管，任由房价漫天高涨。

　　业内担忧

　　人民币升值恐助推房价

　　有这么一个简单的逻辑关系：货币就如同一把尺子，用它来度量房价，如果尺子缩短了(贬值)，那么房价就会相应上涨；如果尺子拉长了(升值)，那么房价就会相应下跌。

　　按照这个规律，如果人民币对外升值，相对于国内来说可以说是贬值了，那么房产投资自然成为人们的“保值”投资之一，从而助推了房价的上涨。

　　美国 上市 公司中国房产信息集团分析师薛建雄接受本报记者采访时说，以往外资看中的是人民币升值的预期，直接将大量的资金投入 房地产 市场，而近几年，这一比例有所减少。

　　对人民币升值来说，可能对楼市产生一个间接的影响。也就是说，老百姓、投资客和华人华侨寻求“房地产”作为保值的投资方式。

　　薛建雄称，虽然无法统计大家买房的动机是不是因为人民币的升值，但可以看到背后的推力是人民币升值了，大家想寻求更为保值的资产投资。

　　上海大学地产学院副院长周洛华也认为，现在房价上涨的关键原因是人民币存在购买力缩水的预期。这个预期导致大家提前买房产来防止购买力缩水的风险。

　　刚需太多让外资瞄上房子

　　 北京 理工大学经济学教授胡星斗表示，目前，我国居民房地产的需求仍很旺，老百姓在购买力提升后，不会首先考虑去增加日常消费，而是要买房，或租更大更好的房子。这就会加快房地产价格上涨。

　　国外资本正是基于以上判断，才会瞄准房产。即使人民币下一轮升值(只可能是小幅度的)，在对比了房产市场未来的收益增长前景和汇率变动的短期收益之后，相信大部分的国外资本也不会外移。

　　鉴于这种情况，汇率变动在短期内很难产生所谓的连锁反应。不过胡教授指出，不可否认，人民币远期升值的巨大潜力，对海外资金进入中国，有一定的吸引作用。

　　热钱涌入

　　外资要从楼市卷钱？

　　中国像一块磁铁，吸引外资不断涌入。市场普遍预测，2010年中国GDP增幅将达到两位数，这更加剧了热钱的青睐。

　　据央行最新发布的第三季度金融统计数据报告显示，新增外汇9月余额为213263.73亿元人民币，较8月增加19.19%。

　　国外金融炒家在中国投资房地产的钱比温州的资金还多，温州的资金和国外的资金相比是小巫见大巫。

　　相比国内资金，外资具有一个绝对的优势就是汇率。随着人民币日益升值和不断上涨的房价，外资在中国的投资回报率越来越高。

　　故事

　　投资中国房产两个老外的流水账

　　美国人大卫2006年在领海天使湾花58万(约7万美元)买了一套100平米的房子，均价5800元每平米。当时，美元兑人民币是100：806.45，今年汇率变为100:682.76。

　　而现在领海天使湾的房价飙升到22500元每平米，这时大卫以220万(约7万美元)的价格转售了这套房子，这一套房让他赚了162万！随着人民币日益升值，他在中国的投资赚了约25万美元！

　　无独有偶，德国人安德里2006年在万年花城花72万(约6.957万欧元)买了一套100平米的房子，均价7200元每平米。当时，欧元兑人民币为100：1034.9，今年汇率变为100：950.49。

　　而2010年5月，万年花城的房价涨到30000元每平米。安德里决定以300万(约31.56万欧元)转让这套房子。结果他赚了227万！随着人民币日益升值，他在中国的投资赚了约24.6万欧元！

　　深入分析

　　西方试图在华复制“广场协议”

　　而人民币升值助推房价上涨，是否会引发泡沫？这不禁让人们想起了上世纪发生在日本的“广场协议”。一份让日本“迷失十年”的协议，而源头无疑也是汇率问题。

　　英国路透社发表专栏文章称，25年前，五个国家就重估美元签署了广场协议。广场协议在调整汇率方面产生了效果，但也仅限于此。因为协议签署后三个月，日元兑美元升值18%，然后日本降息一半来保护经济成长。之后股市飙升、房地产泡沫加剧膨胀并最终破灭。而这一梦魇现在西方国家正试图复制到中国身上。

　　那么中国房市是否会出现泡沫直至崩盘呢？日本神户大学石原享一教授给了一个答案：现在中国面临要求人民币升值的问题和日本面临广场协议的情况是不一样的。

　　在中国，因为限制了资本的自由流动，所以实现了稳定的汇率和独立的货币政策。这是非常正确的选择，采取这种一边关注国际市场的动向一边慢慢地调整人民币汇率的温和措施是十分必要的。

　　石原教授还说道，中国拥有华人华侨的强大人脉关系网，海外投资和海外企业收购成功的可能性也许比日本要高。

　　石原认为，中国不要走美国那种通过金融和企业收购而成为百万巨富的投机性的赌场资本主义道路。如果记住这一点，中国经济的泡沫就不会膨胀。

　　▲法新社：报道“中国政府冷却房市”时用的配图

　　▲市场观察：中国房价调控时机成熟

　　▲彭博社：中国大城市存在房产泡沫

　　中国态度

　　政府不会撒手不管

　　经济学家谢国忠表示，中国的货币不大可能像许多人期望的那样大幅升值。人民币升值期望正驱动中国的货币供给和房地产市场。现实将使投机者大失所望。今后十年大幅上涨的是工资，而不是汇率。

　　而薛建雄也对记者表示，一旦发生货币战争，房价由于热钱、外资等涌入，将会出现暴涨，而后随着泡沫的产生，出现暴跌，导致房地产市场的崩溃。但是可以看到，国家是不会允许这种情况出现的。也就是说，外国都希望中国人民币升值，将中国承接的代工产业转移到别的国家。

　　但是一旦人民币大幅升值，中国低端的产业转移到越南、印尼这些国家，但是高端产业还跟不上升级的步伐，会导致严重的滞空，这对中国经济是大大不利的。而这正是中国政府努力想避免的，不愿让其发生的事情。

　　所以说，货币战争不大可能发生，再加上国家的宏观调控，人民币大幅升值不大可能，而房地产市场大涨大跌的局面也不大可能发生。

　　不可小看政府打压房价的决心

　　近几个月，值得留意的是，新华社和《人民日报》这两大官方媒体密集发文，向房地产市场开炮，强调楼市调控已到关键时期，不可动摇。

　　他们甚至为房价运行指出了方向：新华社率先提出房价应该合理回落，人民日报认为房价合理回落是大势所趋。从这两大官媒的舆论导向来看，国家抑制房价的决心依然很大。

　　从“国十条”到现在，涉及房地产调控的政策接近50多条，加上一连串的调控政策和加息措施，有专家表示，如果政策严格执行，房价走低将毫无悬念。

　　中国社会科学院研究报告也表示，本轮宏观调控措施，将使得一线城市房价下降20%，预计从2011年下半年起，房价可能触底反弹。

　　美国《华尔街日报》分析称，财政部近期发表的声明更加表明，中国政府今年正在认真考虑采取强有力的财政措施，从根本上改变房地产市场的格局。报道援引美国银行一美林经济学家陆挺说：“北京真的下决心遏制房价了。”