从需求管理到改善供给

房价终于不涨了，房地产投资迅速下滑成了当下新的关注焦点。一些研究宏观经济的学者认为应该给房地产市场松绑，避免中国经济过度下滑。如果给房地产市场松绑，房价再来新一轮报复性反弹又该如何？完善房地产调控政策的目标是既要保住稳定房价的成果，又要房地产投资不会严重拖累宏观经济运行。

以遏制投机和投资性需求为导向的需求调控政策靠不住，因为需求方管理做到最好也就是稳定价格，无力阻碍价格的上涨趋势。过度依赖需求方调控还很危险，因为一旦经济下行和需求调控政策的方向逆转，房价又要报复性反弹。房地产调控政策的重心转向改善供给才是正道。只有改善供给才能改变房价上涨背后的趋势性力量，在较长时间里维持低房价水平的供求两旺。

需求管理的弊端

理解了中国房价上涨的逻辑，就理解了需求管理为什么不能遏制房价上涨。理解中国的房价上涨逻辑需要三个步骤：首先，房价上涨是因为银行里的存款增长。过去十多年全国银行存款的年均复合增长速度大概在15%-18%，4年多的时间全国银行存款就翻一番。一些大城市银行存款的增长速度更快，不用4年就能翻番。银行存款快速上涨，房价上涨也就不奇怪了。比较而言，过去十多年全国房价的年均复合增长率仅10%多一些，远没有银行存款涨得快。

其次，银行存款增长是因为物价水平不高。货币当局掌管着银行存款增长速度，调控的依据是物价水平。中国过去十多年的平均通胀率约3%。从这个意义上看，银行存款的增长速度虽快，但不能说快得没道理，这么快的货币增长带来了居民和企业财富的快速增加，却没有带来严重的通胀。中国过去十多年的通胀远低于其它新兴市场经济体，比发达国家也只稍高一点。

最后，通胀不高是因为工业化带动下的生产率快速提高。为什么释放了如此大量的货币，派生出如此高速增长的银行存款和需求，却没有引起通胀？主要原因是供给方的改善，中国的工业化进程极大提高了生产效率，扩大了有效供给。迅速提高的生产能力在旺盛的需求面前不遑多让，没让价格涨上去。

以上三步放在一起，结论是工业化带来了银行存款可持续提高和房价上涨。这个逻辑再往下延伸一步：中国的工业化进程还处于进行时，（在难以有效提高供给的条件下）对房地产的需求和房价上涨还处于上涨通道当中。

过度依靠需求管理的做法不仅按不住房价，而且容易遭受房价报复性反弹。上一次房价调控出台了限购、限贷等一系列严厉的需求方管理措施。对于那些通过高杠杆比炒房的投机性需求而言，有一定的必要性。但这些调控政策不仅按住了房价，也按住了新建住房和二手房的交易量和房地产开发投资。房地产开发投资约占中国固定资产投资的20%，占GDP的10%，按住房地产开发投资等于是按住了中国经济增长。如果在经济周期性上升阶段还好处理，其它投资增长可以弥补房地产开发投资下降；如果是经济周期性下行阶段，按住房地产投资会让经济下行更剧烈。调控政策的命运很快会是千夫所指，无疾而终。在房地产需求和房价总体处于上升通道的背景下，一旦调控政策放松，房价的报复性反弹在所难免。

改善供给是正道

手机和电脑的需求快速增长，价格跌跌不休，是因为供给有极大改善。房地产也一样，在趋势性需求增长面前，改善供给是减缓房价上涨趋势的唯一出路。宏观经济管理当局对此有清醒认识，上一轮房地产调控政策中的一项重要内容就是增加保障房供应。但保障房在整个房地产市场中毕竟只是一小块，严重依赖于公共财政而且难以长期持续，远不足以在整体上有效改善房地产供应。改善供给的落脚点还是普通商品房建设。

中国的城市千差万别，每个城市房地产市场面临的突出矛盾不同，有效增加普通商品房供给的政策侧重点也不同。以笔者居住的北京为例，北京各家银行的存款在涨，初次购房和改善性购房的需求蓄势待发，与此相对应的情况是绝大部分的工作场地、教育、医疗等都在四环以内，而四环以内鲜有新楼盘。要让北京房价稳定或少涨，不外两个出路：一是旧城改造，北京四环内有大片其它三四线城市都已销声匿迹的城中村，上世纪80-90年代修建的低容积率且质量破旧的住房是北京核心居住地段的主流建筑，通过旧城改造可以成倍提供核心居住地段的房屋供应，有效缓解中心城区商品房价上涨压力；另一个出路是加快改善北京周边的卫星新城基础设施建设，同时把部分工作场所、优秀的教育和医疗等公共资源向新城转移。除此以外，稳定北京房价别无它途，除非北京地区的银行存款增长画上句号。

在全球经济低迷、中国经济也处于下行通道的大环境下，中国旺盛的潜在住房需求弥足珍贵。未来五年，通过因地制宜地改善供给政策，能够让中国房地产市场在稳定价格的水平上供求两旺，城市化进程再上一个大台阶。城市化进程本身还会极大地推动服务业发展，保持对工业品的旺盛需求，助力中国经济的持续繁荣。

（本文作者为上海新金融研究院特邀研究员，中国社会科学院世界经济与政治研究所全球宏观经济研究室主任。）