孟晓苏：对于房地产，不能一边做人工呼吸，一边掐着脖子

“现在，救市也很滑稽，看似给房地产做着‘人工呼吸’，但往上看，掐着房地产脖子的手还没有放开，这样怎么救市？其实，把掐着脖子的手放开，不做‘人工呼吸’，它都能慢慢缓过来。”

演讲：中房集团理事长、“中国房地产之父” 孟晓苏

整理：中外管理传媒 王爽

责任编辑：辛国奇

房地产的冷暖连带着几十个产业的兴衰，中国房地产经历过去几年的寒冬，究竟能不能在2023年否极泰来？2023年4月8日至9日，由中外管理传媒主办的第30届中外管理官产学恳谈会在北京朗丽兹西山花园酒店举办，主题为：“2023：重聚•重启•重链”。中房集团理事长、“中国房地产之父”孟晓苏发表了主题演讲：《房地产2023能否唱响重启号角？》

以下为孟晓苏演讲摘编：

恢复“元气”，还差32%的增长

2022年12月召开的中央经济工作会议上，提出了着力扩大国内需求，要把恢复和扩大消费摆在优先位置，增强消费能力，改善消费条件，创新消费场景。多渠道增加城乡居民收入，支持住房改善、新能源汽车、养老服务等消费。

显然，住房改善不仅仅是刚需住房，而是包含着第二套或者第二套以上的住房。

国务院原副总理刘鹤同志讲过一番话，房地产占金融资产的40%，占地方财政的50%，占居民家庭财富的60%，城镇化在发展，房地产还有很大空间。

2023年楼市能不能启动？我认为可以。因为2022年中国新增存款17.8万亿，2023年1月又增加了6.2万亿居民存款。13个月增长了24万亿居民存款，比往年增长了1倍多。这些钱用来做什么？高层明确提出要促进消费，把扩大消费摆在重要位置，特别提出要想办法增加低收入群体的消费能力。在2023年两会上，政府工作报告中再次强调，要着力发展国内需求，把恢复和扩大消费摆在优先位置。

今年2月房产数据已经开始恢复，3月份房产销售额增长了17.9%。但是，从2022年的13.3万亿恢复到2021年的18.2万亿的销售额，今年房地产还需要32%的增长才能够补齐。

房地产支柱产业的确立、动摇和再确立

中国住房制度改革发生在1998年，由国家几个主要部门组成，包括当年的国家体改委、国家计委、建设部、国家科委、中房集团。当年，我们这些人把农村改革的精神，运用于城市住房体制改革，提出了“二十年前农民一亩地，二十年后市民一套房”，就是要“让人民群众拥有财产”。

住房制度改革取得了明显成果，成功表现在两个方面：一方面，解决了居者有其屋的问题。根据央行2019年统计，中国城市有房产的居民家庭已经达到了96%，平均每户家庭有房1.5套。占城市家庭20%的低收入家庭，住房自有率也达到了90%。中国盼望了几千年的“居者有其屋”理想，终于在共产党的领导下，在改革开放中，通过房改逐步实现了。另一方面，房地产发展有力拉动了中国经济发展。朱镕基总理讲过，房地产业拉动了一百多个产业的发展。

事实上，房地产就像老黄牛一样拉动着中国经济这辆车一步步往前走。

正是因为看到了这些拉动作用，所以房改课题组在1999年向国务院进言，把房地产业作为国民经济的支柱产业。2003年，我国正式确立了房地产业的支柱产业地位。1998年，中国经济增量在世界排名中位居第七。当时，中国经济学界普遍认为，中国会在2025年成为世界第三，2050年有可能成为世界第二。但是，房改释放了神奇的内需动力，房改前的12年，中国平均每两年超越一个国家。近10年，中国进一步拉大了与日本、德国等国家的差距。中国的房地产业像美国一样，稳居第二大产业。第一大产业是制造业，包含了41个产业。如果把这41个产业细分为不同行业，房地产业就是中国第一大产业。

不过，近年来，房地产是支柱产业的说法不断遭到质疑。有人说“模仿型、排浪式消费已经基本结束”。但房地产不存在模仿型排浪式消费，老百姓买房是因为看到邻居家买房，自己不买不好意思，才是模仿型排浪式消费。还有人说“要寻找新的经济增长点”。但找了这么多年，也没找着。最近5年又出现了“房地产灰犀牛说”，认为房地产是影响经济发展的灰犀牛。

《流浪地球2》中有一句话，“人们对危机的恐惧，成为了危机本身”。在一系列政策的打压下，房地产限购政策成为常态化政策，影响到了房地产业，影响到了相关产业和经济。2011年起实行“限购”以来，中国经济出现了明显下滑。

2022年，房地产销售额从2021年的18.2万亿降到13.3万亿，丢失了5万亿。5万亿是什么规模？中国汽车市场在发展最好的年景，规模为4.6万亿；中国基础设施建设平均每年投资4万亿；2022年，中国引进外资规模为1.2万亿人民币。房地产5万亿销售额的丢失，是丢了一个车市，丢了一个基础设施建设的全年，还丢了4个引进外资的总和还多。

房地产的萎缩，也让相关产业受损。地方政府由于卖不出去地，连地方债的利息都还不起。中央从去年到今年，一再明确提出要求，发布“金融十六条”支持房地产发展。

中央财办提的问题更加核心，有关负责人提出，取消住房消费领域的“限制性政策”。我认为其他房地产政策都是非核心政策，核心政策就是取消限购，因为限购对房地产影响最大。

而且，限购是在房地产过热时期，是酷暑时出台的措施，那时候是要开空调降温。但现在已经是冬天了，为什么还开着空调降温？整体上要改变过时的限购政策了，各个房间可以自己开暖气，这就是“因城施策”。

现在，救市也很滑稽，看似给房地产做着“人工呼吸”，但往上看，掐着房地产脖子的手还没有放开，这样怎么救市？其实，把掐着脖子的手放开，不做“人工呼吸”，它都能慢慢缓过来。

厉以宁教授曾经讲过《水浒传》第8回的故事，林冲带着枷锁跟洪教头比武。解开枷锁后，林冲只需要一个回合，就把洪教头打翻在地。现在，希望中国经济尽快起飞，希望中国经济能够恢复到原来的发展状态，不希望经济发展落后于印度、越南，那就不要让林冲带着枷锁比武。

新发展模式的核心是完善住房双轨制

什么是房地产新发展模式？我认为新发展模式的核心，一是重构住房双轨制，一是租购并举。

25年前的房改方案设计是住房双轨制，即市场供应商品房，政府提供廉租房。多年以来，我们秉持房改精神，在双轨制中特别重视保障商品房建设。但是在很长时间里，有关部门忽视了保障房的建设。甚至有一段时间，有关部门认为光靠市场就能解决所有问题，所以提出了“3+2政策”，切小户型，降低总房价。他们认为，老百姓四斤的龙虾吃不起，一斤的龙虾总能吃得起吧！他们认为老百姓只需要吃龙虾，不知道老百姓要吃的是野山鸡炖蘑菇、大葱炒鸡蛋。他们不知道老百姓需要的是保障房。但保障房的需求，靠降低总房价是做不到的。

而且，多年不建保障房，还把其他部门的政策引偏了。1994年通过的《城市房地产管理法》规定，土地供应方式有拍卖、招标和协议出让三种方式。但2004年，土地管理部门和监察部门一律取消土地协议出让，即“8·31大限”政策。近年来，国务院大力抓保障房建设，建设了3000多万套保障房，解决了不少问题。但还要看到，一些地方政府将保障房建在小县城，大城市将保障房建在远郊区。保障房建设完成了套数目标，但是不好“用”。

在解决房地产的问题上，我们曾经把主要精力放在打压商品房上，导致了本来商品房这颗牙没什么病，结果糊涂医生专门跟商品房这些好牙过不去，拿起钳子一颗颗拔掉。

之前，部分央企、国企违背了国务院要求的“退出竞争性房地产领域”，纷纷涌入市场，把高价地转化为高价房，卖给城市的低收入群体，导致保障房建设却成了“瘸子打围——坐着喊”，因为谁都没有好腿。

过去，中房集团每年开“年度会议”，召集两三家企业来参加，就可以解决部分房价上涨问题。因为一个城市只要有一家国有企业房价不高，就能压住其他企业的房价。但后来没有中房集团了，现在房价问题让我们伤透了脑筋。

近年来，我重提住房双轨制，呼吁完善中国住房保障体系。而且，不懈呼吁让央企、国企回归保障房。国资委新任主任明确提出，央企的功能是战略安全、产业引领、国计民生、公共服务。保障房建设涉及产业引领、国计民生、公共服务，符合央企应该发挥的作用。所以，我认为需要恢复全国性保障房集团化央企的作用，来指导各地的保障房建设，这样才能让保障房在全国迅速铺开。

保障房要建到多大的比例？按照当年房改的设计和朱镕基总理的要求，能够覆盖50%的城市家庭。凡是享受过房改政策的“老人”，都属于这50%，但年轻人和新市民也应该享受一次。多措并举，先解决居者有其屋的问题。等年轻人和新市民有钱了，如果他们愿意购买所居住的房屋，应该允许他们购买，因为没有哪个机构能够承担这么大的持有比例。可以通过补足差价，让这些房子进入到商品房市场，从而让现在的新市民和年轻人跟上共同富裕的步伐，走上共同富裕的道路。

（根据演讲内容整理，未经本人审阅）