阮晓东：我国的房地产市场仍有广阔的发展空间

中科院博士，原国务院发展研究中心机构研究员，现任北京中宏国研信息技术研究院城市发展部部长阮晓东在峰会上进行了《中国房地产行业发展趋势分析》的主旨演讲。

阮晓东

房地产领域的软着陆将会是下一个重点

阮晓东认为，中国过去30年的真正发展动力包括土地财政、GDP指引下的县域竞争、改革开放后的外向型发展指引金融产业的发展与创新、人们对于致富的渴望和欲望等原因。未来中国的发展动力则包括区域一体化下的城市发展、绿色发展引领的产业创新、一带一路导向的发展指引、新型金融产业的发展与创新、适应新型人口结构的公共产业等。

阮晓东说，中国经济的第三个周期:新制造，新零售，新金融，新型城镇化，城市的功能在发生变化。2018年经济活动数据显示，中国内需增速全面放缓，经济进入新周期。目前，房地产对中国经济金融体系的重要性源于中国城镇化进程还未结束。

2019年下半年经济工作“稳”字当头，但去杠杆的步伐并不会就此停滞。2019年7月30日，经济会议指出，把握好力度和节奏，协调好各项政策出台时机。要通过机制创新，提高金融服务实体经济的能力和意愿。会议除了强调货币政策要把好总闸门，官方去杠杆的决心还体现在对楼市的严控。下决心解决好房地产市场问题，不依靠房地产做短期经济刺激。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。

我国整体的房地产调控思路已经发生重大转变，以前房地产调控多从需求侧入手，之后将更加注重从供给端着力。十九大报告强调，“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”，指明了房地产供给侧改革的总方向。未来房地产调控的目标，一是平稳房价，住有所居；二是多渠道提高住房供给。一二线仍有大量住房刚需尚未满足，三四线仍有大量的棚户区需要改造，许多农民还有进城需求，推动房地产市场健康发展的同时，也拉动了总需求。

房地产领域的软着陆将会是下一个重点。中国经济目前面临四大结构性问题，即影子银行、融资平台、两高一剩、房产泡沫。从政策排雷顺序看，先是影子银行，再是融资平台；2016-2017集中解决两高一剩，对影子银行和融资平台进行政策补丁；同时，房地产初步实现一轮去库存。目前产能过剩和环保问题已经取得实质性进展，政策重点将在2018年推进到房地产的更深层次问题，即长效机制的形成。2017年下半年，系统推出租购并举的政策导向。值得注意的是，棚改加上供给端引入的租购并举，相当于形成一个“二元经济”，政策去保障中低端需求，这在一定程度上锁定了房地产市场量价波动的影响范围，减弱了房子作为普通投资品的交易空间，扩大了房地产市场软着陆的概率。

我国房地产市场仍有广阔的发展空间

2017-2027年

，因为城镇化持续推进；中心城市引领城市群发展；城市的更新改造，棚改任务重；产城融合和城市运营模式等原因，中国房地产属于白银时期。新经济业态的发展和人民日益增长的对美好生活的需求，也需要房企在产业园区地产、物流配送中心、文旅地产、老年住区等方面进行拓展，提供相应的配套和服务。

城镇化到后期以后，增速逐渐放缓，但不应对房地产投资的回落过度悲观。中央经济工作会议中提到，“保持房地产市场调控政策连续性和稳定性”，由此当前较严格的调控政策不会有大幅度改变；但是在调控手段上，会更加的“精准”，

既能“满足首套刚需、支持改善需求”，又能“遏制投机炒房”。同时，还将“加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。” 2018

年，房地产市场大概率表现超预期韧性（中长期城镇化、城市群、棚改货币化、租赁住房市场发展），投资大概率 4%-5%。

从中长期看，我国房地产市场仍有广阔的发展空间。商品房是城镇化的产物，商品房周期与城镇化率紧密相连，各国历史经验都表明，在城镇化率快速提升阶段，一般是达到75%之前，房地产市场都处于大的上升周期当中。2016年我国常住人口城镇化率已达57.35%，比上年末提高1.25个百分点，户籍人口城镇化率为41.2%，比上年末提高1.3个百分点，城镇化率水平还有较大提升空间。在“以人为本”的城镇化过程中，迁移人群的财富水平和购买力都将高于以往。短期房地产市场的供给侧改革，旨在化解房地产市场发展过程中的泡沫风险和库存风险，促进房地产市场的健康长久发展，杜绝日本房地产业清算式的调整。

中国新型城镇化迎来了兼并重组的机遇期

传统的城镇化存在城市优先发展、数量增长、高能耗、资源与环境过度破坏、放任式的机动化、少数人先富等问题。新型城镇化则追求以人为本、社会和谐，城乡统筹、科学发展，市场开发、功能完善，集约高效、产城互动，环境友好、资源节约，特色品牌、个性鲜明。

在新型城镇化的过程中，打造产城融合的生态圈，“以发展城市中的产业，建设产业中的城市”为发展思路，建设宜居宜商宜业的现代化产业新城。

人口+库存带来了三线城市地产发展趋势性大周期，三十年的人口回流持续进行，三四线城市获得了发展机会。2019年，新型城镇化建设的重点任务中，放宽了大城市的落户政策，对收缩型中小城市严控增量，城市在规划调整中迎来了兼并重组的机遇期。

国家级城市群中的二线城市将是未来新的增长点

国家新的区域经济战略布局正在形成，京津冀协同发展意义重大。对这个问题的认识，要上升到国家战略层面。京津冀协同发展不仅仅是解决北京发展面临的矛盾和问题的需要，也不仅仅是解决天津、河北发展面临的矛盾和问题的需要，而且是优化国家发展区域布局、优化社会生产力空间结构、打造新的经济增长极、形成新的经济发展方式的需要，是一个重大国家战略。

在我国的城市群建设中，国家级城市群中的二线城市将是未来新的增长点,土地指标在城市群发展中也将更具弹性。