秦虹：房地产发展趋势与创新方向

　　 从今年1—4月份全国商品房面积、销售额同比下降了7%左右，我认为导致这样一个下降的因素主要有三个方面：

　　一、去年同期基数过高的原因，这是不可忽视的原因，这个情况在去年年底业界人士也早就预计到了。去年同期全国商品房销售面积在1—4月份是40%，销售额增长是60%左右，这样的高基数在目前以自住型需求为主的市场情况下很难超过去年同期。销售指标是非常重要的，销售数字好，后面才有价格、土地、开工、投资等数据上去，如果销售指标不好，后面所有的指标都不好。销售是两个指标，尽管今年1—4月份出现了负增长，但是从绝对的销售量上来看，实际上今年1—4月份卖的房子总量仍然是很大的，仅仅是低于去年的同期，而高于去年以外任何一年的同期。就销售的绝对量来说，确实是说卖了非常多的房子，只是因为去年卖得更多，基数原因导致的负增长是必然的。在自住型需求为主的情况下，连续推高销售的高增长是很难实现的。

　　 二、个贷上半年收紧，对销售购房愿望的实现的的确确产生了非常实际的负面影响，今年以来个人住房抵押贷款成本在持续上升，我们原来国家有政策，对首次置业的家庭购房贷款利率是打8折的，今年不但不打8折，还要上浮10%左右，关键是没有额度，很多商业银行确实是停止了或者是大幅度减少了对个人住房抵押贷款额度的发放。又出现了2011年面对的情况，开发企业把房子卖出去了，钱回不来，贷款拿不到。可以说，在目前房价水平下，很多大城市，如果没有贷款的支持，买房的愿望是很难实现的，这是第二个原因，个贷收紧。银行为什么把个贷作为最优质资产的业务放弃了呢？很多的原因，大家都知道，就是现在整个社会贷款成本上升，大量理财的钱进入了用钱的需求方，导致个贷特别是首次置业的贷款是亏损的、很不挣钱的业务，银行也不愿意放，因为存款减少了贷款就少，有限贷款的情况下，愿意上浮利率20—30%贷给那些有需求者，不愿意贷给个人住房抵押贷款，这是一个实实在在的问题，尽管央行要求商业银行执行国家的政策，但是目前来看，效果并不是特别的明显。

　　三、今年以来对房地产市场的极度悲观的信息，导致观望情绪较为严重。我们也观察了一下，端午节的假期你可以看到三个现象：1、成交量少；2、看房子的人很多，包括二手房的访客量没有变；3、开发企业推盘的热情、卖房的情况也在增加。这就是卖的多、看的多、成交的少，主要是观望。观望有很大的原因，我觉得就是一些极度悲观的信息，特别是那些有数、有表、有图像的报告结论挺吓人的。比如，有一个研究报告就中国房地产市场2014年崩盘的12大理由，第一个理由说2013年中国城市竣工住房面积25.96亿平米，可以推断，2013年中国的人均住房面积已经超过日本，到2017年中国人均住房面积将达到51平方米，这是一个巨大的数字。在这样的情况下，中国房地产市场根本无法支撑，肯定要崩盘的。但是我查遍了所有的数据，到底这个数据从哪儿来，实际上查不到。中国城市住房竣工面积说是25.96亿平米，这是大大高估了实际的供给，2013年真实的住房竣工面积是多少呢？657个市加上约两万个镇，总竣工面积，包括商品房、保障房、自建房、集资建房等竣工面积只有11.7亿平米，农村加城市才接近20亿平米，和仅城市就竣工25.96亿平米的结论差距巨大。所以这种舆论对购房者的观望心理影响比较大。

　　中国的房地产业尽管自身有很多问题需要时间来消化，但就发展阶段来说，目前仍处于发展期，我不认同把市场的正常调整叫做崩盘。

　　目前关于经济形势形成的一个共识就是“三期”叠加，实际上房地产面临着同样的情形。

　　一、关于增速的换挡期。房地产行业不可能再现过去十年的高速增长。我们这几年对行业走势的判断就是三句话：第一需求总量仍然很大，第二增速一定放缓，第三分化一定加剧。所以，房地产也是增速换挡期，从过去两位数的增长，到现在的个位数的增长，甚至出现负增长也是有可能的。

　　二、关于前期刺激政策的消化期。这一两年房地产的供应量上升非常快，何尝不是前期刺激政策在房地产行业的体现呢？比如城镇人均住房面积，在2009年以前城镇的人均住房竣工面积大约在1—1.2平方米左右，但是2013年城镇人均住房面积是1.64，而且分布不均衡，像广东、上海、北京这些地方人均住房竣工面积是连1平方米都不到。现在住房市场发展的问题已经不是总量的问题了，现在主要是结构性的问题。所以，近几年供应量上升，第一个原因是过去十年连续的竣工面积高增长；第二是宽松货币政策在房地产市场资金的凝聚，特别是金融危机之后，我们的出口不振，实体经济发展压力非常大，投资集中在房地产；第三就是这两年我们集中探讨的话题，是发展直接融资，直接融资带来一个什么结果呢？也是转变了房地产市场的供求关系，原来投机和投资性需求，在限购和限贷政策下，原来买房的需求资金现在通过信托、私募、各种理财渠道等进入房地产变成了供给的投资。第四个原因是地方土地财政的推波助澜。在这样的情况下，目前面临的总体供应关系发生了变化，算总账看2011—2013年的供应量是增长很快的，地区是不平衡的，这点是需要引起足够的重视的。

　　三、关于转型调整的阵痛期。这对房地产市场的现实也非常有意义，就是今后要转型，转型对我们这个行业来说也是阵痛，这个阵痛的结果就是一些企业恐怕很难在这个行业里继续按照传统的方式开发传统的房子，很难能够持续地活下去的。

　　未来房地产业将进入新的发展阶段，创新是非常重要的，创新包括哪些方面？杨主席这边做了很多的实务性的研究，我们也做过一些实际的调研，对国内外房地产市场的比较发展也有一些总结。

　　我认为未来房地产企业的创新大致体现在以下几个方面：

　　第一，以模式和产品创新为核心的传统住宅的开发。按照传统的方式开发，恐怕压力越来越大，很难再挣钱。可以继续盖房子，也可能能卖出去，但是利润无法保证了，或者根本不挣钱了，传统住宅仍然是有市场的，但关键看如何开发。一是看你的企业有没有足够强的能力实现资金的快速周转，别的企业一年资金转一圈，你转三圈、四圈，你的利润自然就比别人厚了。二是看你有没有足够强的对成本的控制能力，别人不赚钱，你可以赚钱。三是看你是否在产品上有创新，你的产品能不能更好更有利于吸引客户，节能、环保、生态、文化等等融入开发。我认为传统住宅还是可以做的，关键是能不能以创新的方式去做。

　　 第二，以资产管理为核心的商务楼宇的开发。过去我们开发商务楼宇，主要是按照开发住宅的方式盖写字楼，拿地、盖房、销售、最后走人，但是我认为真正的商务楼宇开发恐怕要以资产管理为核心，当然我们今天的制度安排和市场环境，实行真正的REITs，特别是美国比较成熟的资产管理模式，我们还有比较长的路，但是我认为这是一个方向，中国早晚要有一天走到这个发展阶段，在这个过程中，可以有很多类REITs出现，有多个模式是可以探索的。而按照过去传统开发住宅的模式去开发商务楼宇，我认为难度非常大。

　　第三，以改造升级和管理提升为核心的存量房开发。我们正在步入存量房时代，我们房地产经过这么多年的发展，正在走向今天发达国家的房地产市场格局，就是无论是住宅还是商业都是存量房交易，新房交易比重很少，20%就不得了，80%以上都是二手房交易，中国也会走到那一天。这十几年的发展，城市扩张了很多，级差地租发生了很大变化，但房屋的建筑还是十年前的理念开发建造的，无论是住宅还是写字楼，未来存量房的改造升级为核心的业务是有机会的，包括提升它的品质、功能和管理水平有非常大的空间。而实际上这两年有这样的企业在做这样的事情，回报是可观的。

　　第四，以产业、旅游、养生、度假等为核心的新型地产开发。我们原来比较关注住宅市场，要有学校、医院、商业服务设施等等的配套，未来住宅总量已经解决了，剩下的是结构性的问题，未来的开发我认为随着中国经济总量的提高，以及我们生活水平的提高，消费结构和产业结构升级这两方面一定会导致我们未来对非住宅需求量的上升。过去是住宅为主体，其他商业服务设施为配套，未来的开发可能是旅游、休闲、度假、养生、物流、园区等等为主体住宅作为配套。这和未来城镇化提高质量的主题是相吻合的，所以新的开发就必须考虑这样的模式。

　　第五，以服务配套为核心的老年服务社区的开发。现代理念下养儿防老是不现实的，大众化的养老怎么解决？一定是跟居住方式有很大的关系，所以这个开发空间也非常大，而我们的起步也是比较晚的。

　　最后，以直接融资为核心的多元化资本结构组成的开发资金。过去房地产开发模式简单，以间接融资为主，资本结构的多元化一定是房地产企业未来发展一个很重要的方面。

　　未来我们房地产行业发展有没有空间？当然是有空间的，什么样的企业能在这个空间生存呢？第一要坚持多元化。这个多元化并不是说做住宅的企业去做商业才是多元化。不同的企业有不同的多元化选择，大企业有大企业的多元化，万科全国开发量第一，他的多元化选择就很多，既可以在一线也可以在四线，既可以在东部，也可以在西部，既可以在国内，也可以在国外。如果是一个小企业，也要多元化，至少在开发户型上多元化。中国特点大，发展不平衡，多元化是防止风险的很重要方面。企业创新，不能固守传统的开发模式，要有核心竞争力。创新需要知识、理念、需要跨界的新鲜的知识，比如说我们商业地产和互联网、建筑和绿色生态、写字楼开发和资产管理等等，都会有很多新的要求。第二需要创新。创新需要人才，事在人为，对单位、对项目都是这样。有的项目死了，换个团队有可能把项目做活了，所以事在人为，人才很重要，才能实现真正的创新。

　　过去听行业外的人说房地产这个行业好也罢、坏也罢，崩盘也好、暴涨也罢已经不足为奇了。但是今天我们行业内的企业家也出现了巨大的分歧，比如有的企业家说中国的房地产市场黄金十年过去，白银十年正在到来，有的企业家说中国房地产刚刚过了青春期，刚刚步入中年，但是也有一些企业家觉得这个行业没法干了，准备退出。之所以不同的企业家对行业未来有不同的判断，我认为主要是基于不同的模式而言，对未来的判断也是截然相反的。

　　希望我们在座的企业家能够把握规律，积极创新，为房地产业未来健康持续发展做出一份努力和贡献。以上供参考，谢谢大家！

　　本文是住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹，在“第五届全国房地产金融投资实务研讨会”上的主题演讲。