以房养老的中国式生意

“以房养老”正越来越清晰的出现在国人面前。

在人口老龄化趋势加剧，医疗服务和护理费用又日益看涨的今天，如何想办法体面的度过晚年显然已经摆到了中国人的议事日程。

面对这个源自西方的养老模式，一部分人考虑的是它能否给自己带来更多的养老保障，而另一部分人则在思考能否通过它带来更多的养老生意！

保险业的“地产算盘”

以房养老首倡者、幸福人寿董事长孟晓苏近日透露称，开展老年人住房反向抵押养老保险将在12月份拿出方案,明年1月推出。

腾讯财经在采访中了解到，虽然银行和保险机构都声称积极探索以房养老业务，但实际均持观望态度。双方反应出奇一致：都在等国家政策扶持。

台面上的理由很充分。以房养老牵扯到贷款的问题，银行当然得谨慎；而保险公司则担心其中蕴含风险会影响现有投保保户的分红。

台面下的理由实则更为复杂。以房养老单纯由银行主导的话，相当于变相的抵押贷款，不仅丧失了原本养老的意图，而且对银行来说，拿到房子之后怎么处理更令其头疼。而保险公司想要进入这一领域的话，最好的选择是与银行合作。那么，这块利益蛋糕双方要怎么切？

这也并不是说金融机构对养老产业这块蛋糕就不感兴趣，只不过其垂涎的是养老产业中的“养老地产”。

事实上，自打2007年泰康人寿董事长陈东升赴日本考察后提出进入养老产业理念，泰康人寿、新华人寿、平安人寿等多家大型保险机构已在这一领域苦心布局多年。

随着2013年10月，由合众人寿打造的养老社区在武汉开园，标志着国内由保险公司主导的养老地产项目正式落地。

为了争取这保险机构取得的第一块国务院批准养老用地，合众人寿的董事长曾经去了保监会十几次。保监会就一句话：你们这么做的话其它公司的养老保险就卖不掉了。

事实上，保险机构正在扎堆涌入养老地产。新华人寿主导的养老地产项目和规划更早的泰康人寿养老地产项目也将在未来几年内陆续建成。

在国内多家大型保险机构纷纷争抢养老用地的同时,保险业内部交流甚至都很少提到“以房养老”这个概念。

要弄明白为何在养老产业中会出现这样冰火两重天的境况，就必须梳理清楚一个概念：以房养老指的是拿谁的房养老，怎样养老？

银行的顾虑与难题

通常意义上的以房养老指的是反按揭，有房者以房产为抵押向银行申请贷款，在贷款者死亡、卖房或者永久搬出住房时到期，以出售住房所得资金归还贷款本金、利息和各种费用的一种贷款。

在行业人士看来，反按揭目前还只是一种构想，没有实际操作的具体方案。贷款老人抵押房产后还能继续居住多少年？这个年限如何计算以保障银行不亏本？当老人去世后，房产处置权归银行所有还是其继承人所有？目前还没有理财产品能够细化到解决这些问题。

从结果来看，最早试行以房养老业务的中信银行内部人士告诉腾讯财经，其所做的一系列试点有成功案例，但远远少于预期。“首先是70年产权到期后房子使用权归属的问题现在并没有明确解决办法，其次中国人的群体意识上接受不了这样的方案。”

社科院世界社会保障中心主任郑秉文在接受腾讯财经采访时表示，国家在政策上还没有做好准备。

“70年产权问题是拦路虎，住房改革到现在只有15年左右，本来70年产权到期问题还很遥远。当以房养老涉及到反向抵押的时候，这个问题就凸显出来，在银行对房产进行估值的时候，产权是一个重要因素。”

这一政策难题被郑秉文称为“住房悬崖”（Housing Cliff）。

也就不难理解为何中信银行目前“没有具体动作，没有考虑具体产品，会继续关注”这一表态。

落在具体操作上，银行和贷款人均疑虑重重。

贷款人的顾虑在于，即使接受了反按揭的理念，单纯领取银行每月按时发放的贷款显然不是他们选择以房养老的初衷。养老毕竟涉及到医疗服务、日常看护、精神抚慰等多方面的因素，这些不是银行单方能够提供的。

而银行则面临着多重风险。银行要赚钱的话必须对房子估值、房价走向进行测算。而人的平均寿命越来越长，根据老人寿命测算表测算的结果未来还要重新算。

再者，70年产权，到期之后老百姓要付多少钱才能住下去？不确定。一位分析人士指出，甚至还有更极端的情况。“保险机构在老人居住时间远超预料的时候，会不会为了止损而谋财害命？”

另辟蹊径的生意

保险业似乎对解决这些问题拥有天然的优势。保险机构的精算能力以及已有的投保数据能够在计算房产估值以及老人寿命测算表上发挥巨大作用，在理财产品设计上也有更多经验。

但按照合众人寿保代章云的看法，对于保险机构来说，以房养老是一块“看起来很美好，操作起来很麻烦”的鸡肋。出于与银行利益划分不清、产权、政策等多方面因素的考虑，保险机构更愿意进入养老地产项目。

其中未能明言的意思在于，对于保险机构来说，养老地产收益率显然更高，盈利模式更多样。打着养老项目的旗号低价拿地也是不言而喻的划算买卖，这被称为“养老圈地”。

房地产商更早嗅到了其中商机，只不过相对于保险机构来说，房地产商更不容易拿到养老地块。何况养老地产项目耗资巨大，动辄上百亿元的启动资金不是一般房地产商能拿得出的。

以北京京郊的东方太阳城项目为例，这个借鉴了美国太阳城运营理念的大型综合养老社区至今已经运营了十几年。通过早期低价拿地，快速销售回笼资金，成为了比较成功的案例。

合众人寿开发的养老地产项目则更多的体现了其在理财产品设计上的灵活机动，结合了以“保单”养老、采取多种付款方式、入住时间多种选择、到期返还本金等形式，这被定义为保单加实物对接养老模式。

目前存在的付款方案多种多样，比如30万左右的分期付款可以保证70岁后入住10年；一年缴纳5万元保证终生入住；一次性购买养老产权，到期返还本金。

换言之，消费者可以用保险机构开发的房子来养老，以预付款或者全额付款的方式获得养老房产几十年的使用权，到期之后房子退还给保险机构。

看起来无论是由银行、开发商、保险机构还是三方联合主导设计，未来能被公众接受的养老理财产品必然要充分考虑到养老服务产业链，而不是以单一的资金回报为导向。