冯仑：我的管理就是听孙子的

　举个例子来说，30年代的时候，所有曼哈顿当时嚷嚷没地方，在这种情况下地已经没有了，这时候金融危机了，很多钢铁企业想，怎么样能够把钢卖出去呢？他们就想，如果建筑不用木材和石头，如果改成钢，钢就卖出去了，于是发明了钢结构，30年代大危机美国出现了钢结构，然后又发明了电器，又发明了玻璃，使这个建筑比原来更轻，这三大技术发明，于是卖哈顿美国进入了摩天大楼时代。所以，现在卖哈顿一平方公里每日 活动的人20万，我们就发现很有趣，地球上原来在芝加哥一平方公里建一千万平米的房子，又发现在南非一平方公里1500亩地睡了100万人。大家想，应该怎么睡，比如此刻我们坐着，这个屋子可能就200人，如果躺着可能增加1/3，如果抱着再增加一倍。也就是我们开始研究，在一个城市体系里，究竟这个房子应该建多高？一千万平米是一个极限，一百万人也是一个极限，我们显然第一个问题城市是可以往高长。第二、究竟长多少是合适的？于是我们就从横向找了很多目标，我们找到香港发现香港1000平方公里土地现在只开发了15%。在这样一个15%的土地上，150平方公里存在了将近700万人，一平方公里放多少人呢？新加坡呢？大家知道700平方公里装了600万人，但是新加坡最密的地方大概1/3的地方，所以一平方公里也有将近4万人。日本的一个地区，1.2平方公里装了将近10万人。

　　所以，我们根据这些模型不断的算算算，最后算完了得到了一个标准的模型叫一平方公里建600万平米建筑装6-8万人。这是一个什么样的密度呢？就是这儿的密度，如果中央电视台作为一个核心，往周边画一个圆，一平方公里就是这个密度。中央电视台边上有国贸三期，还有这一堆加起来就是我们立体城市的一个所谓600万平米的装6-8万人这个密度，也就是住都是4的容积率，CBD容积率就是11，我们就在11到13。所以，我们找这么一个数据模型可以看出来，这是新加坡的密度，这是新加坡的住宅，是连的，这个密度非常高，这是新加坡的经济适用房，这是已经发生的。实际上新加坡这个地方是1800单位的经济适用房，大家可以看到非常简单，1楼到22楼上面是绿地，而且这个地方现在参观还要卖门票，非常高级。也就是说，我们的密度最后就形成了这样一个密度。那么，这样一个密度，我们能解决什么问题呢？我们解决了四个问题。

　　第一个问题就是节约土地。如果我们用这样一个密度节约多少土地呢，我给大家讲一个数，望京是7平方公里土地建了800万平米的建筑，装25万人，花了20年时间，这是望京。我们现在今天不讲 商业模式 ，我们这个模式就是可以做到一平方公里建600万平米建筑，装6-8万人，5-7年建成。所以，我们第一是节地，只用传统的模式的1/7的土地，传统模式大概是多少呢？一平方公里传统模式投资强度是70-100亿人民币，房子大概盖60万，不到100万平米，大概传统的城市化的一个建筑密度。我们一平方公里要投300亿以上，但是我们要建600万平米左右的房子，就节省了6/7的土地，这就是第一节地，这是最近他们已经报到国土资源部了，在申报试点。

　　第二个就是产业主导，所谓产业是健康医疗产业。那么，健康医疗产业大家可能研究的不是那么多，在中国未来下一个作为一个内需，包括无限增长的一个产业是健康医疗产业，这个产业不会被淘汰，比如你很健康，我再给你一个有营养的东西，你也不会拒绝，这叫需求、消费弹性无限大的产业，这种产业就业密度比较高。一个医院有很多护士、医师，然后各种各样服务人员，所以就业密度很高。第三、带动效率很高。比如带动酒店，一个医院，如果2000个病房，至少带动3-4个酒店。我们在纽约美国考察，一个医学中心60万平米的医疗城带动了14个酒店，所以它带动的效率很好，当然还有教育、研发等等这些。更重要的是这个产业本身它会支持整个立体城市的居住，使这些居住和这些健康诊所联系在一起，明天和睦家在万通中心会开业第一个都市里头的诊所，这就是未来医疗服务的一个模式。它在万通中心作乐诊所，服务这一代的人，也就是医疗核心的医院、专科、中科医院，再加上所有的门诊，叫做社区的医疗诊所，这套体系，所以整个立体城市将会是健康办公，健康居住和宜居养老同时配合起来。我们最后的模型是使我们刚才讲的标准的一个模型能够计算下来可以容纳25000个就业机会。25000个就业机会里头一半给人是住在这儿的，也就是只有一半人可能流动出去，我们根本这个在计算其他的参数，这是产业主导的。

　　大家仔细想，一个城市的发展历史是先有产业后有居住再有商业，再有交通跟随，然后还有娱乐，都是这么转的，没有一个城市是先有住宅，然后什么也没有，然后有省委省政府，然后有保安，然后有远距离的成人商店。我们现在看了很多开发区就是这个模式，先有住宅，先修路，有住宅，住宅完了，不热，搬政府，搬政府不行，最后城乡边缘地方就有很多农民工，然后成人商店就在那儿开始了，这就是现在。我们不能按照这种方式，我们是先有产业，有了产业，就有就业，有了就业，就有居住需求，有了居住需求，它有了孩子，老公、家庭得有消费教育，然后按照这样的因果关系建设这个城市，所以我们叫产业主导。

　第三个当然是节能环保。万通五年以前开始做绿色战略，我们运用了现在各种各样的新技术在立体城市里边能够做到水、电这些能耗比传统的节省30%-60%，这是一个专业问题。目的是什么呢？我也参加全球各种环保会议，我也是现在阿拉善国内最大的民间环保机构的负责人，我们原来一直想，我们管的闲事儿也太多了，都哄者地球高兴，地球舒服了人不舒服了，那对人的好处在哪儿？环保对国家有利无一害，对个人最低限度是无害无益，肯定是无害，所以我们作了很多环保的事情。

　　最后一个叫做社会和谐，住在这儿的人怎么样真的要有点幸福感，幸福这个事儿的确很多说法，但是我们希望在我们这儿能够很少看到带红箍的人，一看到带红箍的人精神紧张。像我昨天看到一个短信，像人谈恋爱，从神经病开始谈恋爱，谈完了变成精神病了，就是高度紧张不行，紧张是不快乐的一个原因。所以，我们在里面主要通过自制的方式，通过技术的方式管理。

　　为什么能做到呢？现在又有三大技术发明，让我们这样垂直的城市很好管理。第一个技术叫做互联网信息技术，可以做到点对点关系。以前一个楼，一个超高建筑最早只做写字楼，叫一个功能，为什么？第二个功能发展了，人找不着了，所以电梯就上下，不能再复杂。后来发现现在一个建筑体已经最多到七种功能，一个城市多少种功能？一个城市一般120-150个功能，立体城市大概60几个功能。但是，这些功能进去以后，有干这个，干那个，但是互联网技术，大家有一个手机，走那儿不要说媳妇找不到你，走那儿，一样能找到你，把你逮起来双轨。现在这个技术保证复杂的空间体系能够管理。

　　第二个技术就是我们现在讲的叫做纳米技术。使所有的建筑体都轻重量的，进一步减轻，这样轻很多。现在盖高楼500米以下的常规技术，跟玩儿一样，最大的是1500米，在拉登老家，现在高速电梯的速度从一楼到顶楼57秒，所以你想，所以科技本身使整个城市自重会降低。

　　第三个技术就是新能源技术，这个新能源技术就包括我们现在的所有能源，让你在任何一个空间里边，你能够很舒服，空气是干净的，水是干净的，同时是让你能够健康的，这些技术都使我们的建筑体不断向上延伸和更复杂的体系，比如我们此刻在这里并不感觉到冷成为可能。

　　所以，在这样一个情况下，我们整体上把城市向上生长的问题做了很多的研究，我们研发中心在新加坡，把这个研究清楚以后，我们当然要把它变成一个商业模式，这是一个买卖。我说追求理想顺便赚钱，其实还有一句话就是必须赚钱，不赚钱，你的理想就会被人置疑，理想是墙上的美人，现实是炕上的媳妇。所以我们后来就研究商业模式，包括刘永好先生，包括王兵，包括其他的投资人都参与到我们这个计划中来，这就说明这个商业模式开始被认可，开始落地了。

　　到目前为止我们已经做了三个城市，在成都、西安、温州都已经签约，现在进入拿地、拆迁这样一个过程当中。我们每一个大概都是600万，也有500多万平米的，这是未来几年会以更快的速度发展。那么，最近我们之所以发展比较快，是因为国务院领导最近一直在讲城镇化，城镇化讲三个聚集，叫空间聚集、产业聚集、人口聚集。这就是立体，其实立体城市就是这样，人口要相对聚集，空间要聚集，另外产业也要聚集。产业聚集很，在这个地方，大家开任何一个小铺子都能赚钱，你到一个新区看看，你开一个铺子，捏脚没有人来。所以，密度带来经济性。所以，我们最近一直明年后年还会快速的发展立体城市这样一个发展计划。当然，这里面的商业模式及其复杂，我们扮演的角色不同于开发商，所以大家也不要担心，也会有人问，万通的规模怎么现在就能做500亿，几百亿，我说马云网上卖了一万亿，马云有一万亿吗。这是商业模式，商业模式是什么呢？叫核心机密，不足与外人道。不是时候，大概要多少年呢？比如大家在多少年前能看懂马云的模式吗？谁也不知道。所以，我觉得这是在商业模式上，大家应该有信心，我当然更有信心，有刘永好他们都是最会算帐的人，这件事情商业模式上是可行的。在这样的一个情况下，我们明年后年会有一个比较快的发展。

　接下来我们需要跟大家交流主要的目的我们是希望大家能够改变一个我们对城市的一个概念和一个观念。其实有很多事儿我们叫看见、看到、看清、看明白都不难，难的是看透、看破、看穿。怎么样看透、看破、看穿呢？得有人捅一下，把这个窗户纸捅破了。我们在这个地方来说，你想过去20年前我们谁能想到可以写字楼，我们酒店大堂可以放在30米，可以在30层楼上，50层楼上游泳，60层楼上生儿子，那时候老奶奶说没有一个人能行，不接地气，但是我们用事实告诉了所有的奶奶，我们在60层生的不仅考上清华，也许还考上哈佛，甚至带着我们走进小康社会。另外有人说这个不接地气，你不能总住在一楼。告诉大家，现在不光人在30楼，刚才讲的新加坡这个，20楼上的草坪，现在全世界养猪都到了高层了，都在垂直，一个经济适用猪占的面积1.3平米，豪华猪3平米。所以，全世界对猪的标准的面积也是根据这样来做建筑，所以在欧洲有见到5层楼以上养猪的，这都是可以的。所以，现在很多技术太进步了，这个一定要感谢互联网，我们现在全世界搜，在垂直城市，高城市中哪些可以做，这是一个观念的问题。

　　第二个观念的改变牵扯到大家的习惯，过去一出去有一个警署，都是在一楼，但是香港早就搬到二楼了。另外原来接孩子很温馨，爸爸妈妈也是一个小院儿，阿姨在院子里面跳舞，但是现在香港很多幼儿园都在楼上，你想把警署、幼儿园这儿多叠起来，省多少地儿。另外，足球现在都在一楼铁，现在有便携式的足球场，可以在20楼上踢足球。比如在这样一个房间里，还有一个叫垂直农业，在这样一个房间里，究竟我们每日 坐着开会回报高，还是种系西红柿回报高，很难算，但是现在在新加坡做到了，房间里24小时可以长，在田里，晚上月光让植物休息，只有阳光让植物生长，但是如果放在房间里，我们用灯光照射，晚上电很便宜，晚上也长。所以，新加坡做到了植物工厂，在 房地产 种出来的西红柿最后能够比大田里的还便宜，供应超市。所以，我们未来在立体城市会有植物工厂，可能一栋楼生产的西红柿供一个城市用，这种观念，我讲的这些都是距离，这些观念的改变就是这么一点一点，而且这个事情由于互联网，我们在全世界考察太多地方了，都已经是现实了。所以，我们创新的逻辑就是站在未来计划 今天，这是方法。起因就是我们讲使命、责任。如果没有这个使命感，就不会做这种特别难的事儿，但是如果不站在未来来看，老根据奶奶讲的那个事儿，奶奶又跟她奶奶讲的事儿，一直就回到了原始社会，我们得根据孙子的要求，这叫站在未来，所以要想做好事情，要听孙子的，有时候比奶奶还聪明。因为孙子是未来，奶奶讲的是过去，所以做人要听奶奶的，做事儿要听孙子的。因为奶奶讲的做人的道理亘古不变，比如做好人，出门不能偷人东西，都对。但是，做事儿一定要听孙子的，孙子都上网了，所以一定要听孙子的。这就叫站在未来计划 今天。

　　所以，根据这样，我们预计很快做一个全球的网络游戏大赛，就是在立体城市怎么样生活，我们可能有战争版、灾难版，有各种版本，穿越，大家在里边玩，可能手机上有二维码，拿这个最后积分，到未来的城市就可以消费，算钱，买房、打折，高我们怎么管理，我的管理就是听孙子的，你告诉我游戏玩的哪儿不顺畅，我们就在建筑里今后怎么改，这都是创新，这都一定要突破和改变自己。

　　所以，总结一下，我们讲通过这样子我们讲了房地产当中的一个跟城市化密切相关的创新故事。创新的起因的确是使命，像马云讲，天下没有难做的生意，这叫使命和责任感，方法是站在未来计划 今天，听孙子的话，迎接下一个新的世纪，这就是我要跟大家分享的这样一个简单的立体城市的故事。