新悦城商铺之死：本可避开的炮灰

　　新悦城是一个先天性的悲剧，新悦城之存在，有违天时，有背地利，有弃人和，有着举步维艰的众多因素。

　　从区域位置来说，在不到一年的时间内，大学路航海路周边三个综合性购物中心接踵开业，升龙商业广场、新悦城、二七万达，三者综合面积相加达到了夸张的65万平方米，却完全从不考虑市场是否有能力消化如此庞大的存在？

　　从商业基本的供需关心上来说，三者共同定位综合性购物中心，业态布局几乎完全重合，毫无差异化，造成严重的供给过剩。

　　从商业运营来说，升龙商业广场和新悦城以售卖铺位为主，而二七万达则购物中心全部自持。前者卖铺脱身，无暇顾及商家死活；后者一荣俱荣一损俱损，统一招商，根据市场需求及时调整业态。

　　在二七万达一起绝尘之下，新悦城死亡，升龙商业广场C区死亡，A区、B区惨淡经营。死亡、惨淡经营，这些灰色的字眼下，充满着商铺投资者的无奈和心酸！

　　往者已矣！此文旨在给后来者一些告诫和警示，我们踩着那些商铺投资先辈们的遗骨小心翼翼地前行时，低头看一看，白骨狰狞，那不正是最好的投资教科书么？

　　这里我们不装深沉，也不马后炮一般的去计算业主到底损失多少，因为这些对于后来者除了惊悚和感叹毫无意义。

　　我们要做的是从常识的角度出发，去看一个购物中心为何注定会走向末路，以及投资者所应具备的投资常识。

　　就像一个人不能脱离社会，独自存活在这个世界上一样，购物中心也必须有自己的生态才能活下去。

　　而一个购物中心的生态主要由什么构成呢？区域位置、商业功能定位、业态规划、区域其他商业体存在形态等等。但是这所有的要素最终所指都必是商业最基本的规律，就是就是供求关系。

　　任何购物中心的繁华都是由基数庞大的消费者量构成的；相反，任何一个购物的衰败也都是由消费者的背离而造成的。

　　那么，新悦城为什么会死？

　　假如我们用倒推来分析，新悦城死亡，直接原因肯定是商家不愿意进来，商铺租不出去，所以最终导致有铺无商，逐渐死寂。

　　那么，商家为何不愿意进来呢？

　　商人是最灵敏的一个族群，商家生存的基础是卖货赚钱。无利不起早，只要能赚钱，哪怕是利润微薄，也必是商人争相涌入之地。相反，不能带来效益，就算是前期已经进入，商家也会逐渐逃离。

　　从这个角度来说，新悦城的商家逃离，一定是商户不能赚钱所导致的。而商户不赚钱的原因虽然可能会有多种，但是最有可能的必是顾客稀少，门可罗雀，再加上高额的房租和人工费用，从而造成的商家持续亏损。

　　郑州楼市采访的一位新悦城业主王姐，最能代表曾经的新悦城商户的真实处境。王姐在新悦城二楼购置了100多平的商铺自用，但是最终却因为顾客稀少，不得不放弃使用自购的商铺，而花费高租金去租二七万达金街的商铺。

　　王姐告诉郑州楼市，不这样做的话，不但商铺每天亏钱，加上还新悦城商铺每月的房贷，每天一睁眼就是一大笔钱要出，愁的每天都睡不好觉，大把大把的掉头发。

　　这就引出了本文的终极问题：消费者为什么不愿意去新悦城购物？

　　首先，消费者不愿意去新悦城和升龙商业广场购物，那么，他们都去了哪里？答案是二七万达广场。同为大学路航海路周边的商业体，万达广场显然比升龙商业广场和新悦城更具吸引力。

　　而自从确定这个选题之后，郑州楼市曾经三次进入该区域，并对新悦城、升龙商业广场和二七万达同一区域内的三个购物广场进行了综合比较。

　　1、三者营业时间和面积：

　　升龙商业广场：2011年6月左右，商业面积40万平方米。

　　新悦城：2012年10月28日试营业，建筑面积46891平方米。

　　二七万达广场：2012年10月13日商业开业，商业面积为18.8万平方米，包含购物中心13.8万平方米，商铺5万平方米。

　　在前后相差不到一年的时间内，三个商业项目集中入市。新悦城更是紧跟二七万达后脚开始营业。从某种意义上，新悦城像是看到万达开业后，内心慌张，匆匆忙忙的就开始试营业了，先天性营养不良。

　　二七万达定位为区域型购物中心，18.8万平方米的商业体量构成一站式体验式消费，包含了所有的消费需求。也正是凭借与此，万达几乎吸走了该区域所有的消费人群。新悦城刚一营业就已经面临衰败气象。

　　二七万达入驻的国际快时尚品牌

　　二七万达三楼餐饮街

　　万达影城

　　2、三者业态对比（以最初布局为准）：

　　升龙商业广场：A区升龙不夜城，包含奥斯卡影城、KTV、美食街；B区购物中心，包含大润发超市、流行百货、名品大店；C区综合百货。

　　新悦城：负一层是美食广场，一层是精品和服饰、金银珠宝，二三层主体为沃尔玛超市，剩余为服饰、美食等。

　　二七万达：万达百货、万达影院、万达大歌星KTV、大玩家超乐场、华润万家超市、餐饮美食、金街等。

　　新悦城和二七万达业态之比较：

　　三者都是定位为综合性购物中心，从业态对比中可以看出，三者的业态布局几乎完全重合，也就是说，在方圆五百米的区域内，重复性地建设了三个类同的购物中心，最大的是升龙商业广场、然后是二七万达，最小的是新悦城。

　　万达凭借一站式的体验式消费，以及丰富多彩的消费内容成功占据高位。在新悦城现有的经营面积中，仅一个沃尔玛超市就占据了13068平方米的营业面积，占了整个商业面积的四分之一，最终造成头大身轻的病态，给人的感觉更是整个新悦城就是为了一个沃尔玛而存在。

　　3、三者的物业自持情况比较

　　升龙商业广场：升龙在商业开盘时，就已经将一二层的好铺位销售殆尽，而剩下的楼层较高或者是边角里的次等铺，因为销售乏力，升龙一直在自持，租给一些做网吧、旱冰之类的商人。

　　进入到2015年后，升龙商业广场突然发力，低价急售剩余自持商铺，旨在清理旗下物业，迅速回笼资金。但是对于此时买铺的投资者，我只想再次警告，千万莫下手，此时出手，将来必成断臂啊！

　　新悦城：除了出租给的沃尔玛的一万多平方，剩下的也基本都是靠出售为主了吧！主力铺位更是售价高达两千多万，两千多万啊，哭吗！

　　二七万达：购物中心自持，低租金统一招商，再以住宅和金街的销售反哺商业。

　　凡是建造以销售为主的商业广场的开发商都是耍流氓，绝不含糊，都是耍流氓！遇见这样的商铺，一定要避而远之，避而远之。

　　不信，你看郑州市内所有成功的商业中心，丹尼斯，国贸360，万象城，万达广场，哪一个不是以自持为主的。这其中丹尼斯更是业界良心，所有商铺全部自持，与商户一损俱损一荣俱荣。万达广场可以靠着购物中心的巨大引力带动金街的繁荣；360广场为了统一招商更是不惜以几倍价格回购商铺。

　　你再看看那些以销售为主的商业广场，从东区的宝龙城市广场，到中州大道正大城市广场，再到大学路升龙商业广场，再到新悦城，哪一个不是让投资者欲哭无泪。

　　4、三者的区域位置对比

　　在探访三个商业广场的时候，郑州楼市特意徒步测量了三者的距离，感受消费者在三者之间的购物步行接受程度。

　　从日常的生活消费来讲，三者所有的大润发超市、沃尔玛超市、华润万家超市，几乎没有什么优劣区别，消费者按照习惯各取所需即可，升龙国际中心的居民没必要买个牙刷非得跑到华润超市，万达住宅的消费者也没有必要跑到沃尔玛去。

　　而真正有区别的是零售和体验式业态，这也是检验购物中心的关键。二七万达定位城市区域性购物中心，入驻品牌多以时尚类和二三线品牌为主，而体验式消费配套齐全，与升龙商业广场的18-35岁消费阶层的定位产生全面冲突。

　　升龙商业广场业态布局无所不包，大而全，却又大而空。除了一个奥斯卡影城和大润发超市，零售业态和非购物式消费中竟然没有一个主力品牌。更甚者，升龙商业广场成长方形布局，被一条大学路和一条人和路分为三截，更是犯了商家之大忌。

　　A区因为有奥斯卡影院和美食KTV，相对来讲生存状况稍好；B区因有大润发超市，虽不景气但仍可维持；最可悲者大学路东升龙商业广场C区，最初招商王府井百货不成，成为鞋城，鞋城倒闭，化身为皮革城，一年后皮革城亏损退出，如今又化身为升龙大喜城，预作一站式婚庆购物中心，本来预计五一时间开业，但是如今忽然爆出大喜城经营者与升龙矛盾重重，升龙欲解约之事。

　　升龙尚是如此，新悦城呢？还是那句话，新悦城就是为了一个沃尔玛而存在的。

　　5、商业面积比较

　　升龙商业广场：共40万平方米。

　　新悦城：建筑面积46891平方米，其中沃尔玛超市13068平方米。

　　二七万达广场：共18.8万平方米，包含购物中心13.8万平方米，商铺5万平方米。

　　看到这个数据，你有没有惊呆呢？假如把三者的面积相加起来，大学与航海路方圆500米内，共有超过65万平方米的商业面积存在。问题是该区域是否有能力接纳如此巨大的商业体量存在呢？

　　单单一个升龙商业广场，面积居然能达到40万平方米，这是个什么概念呢？我们可以来做一个对比：

　　需要说明的是，上述三者均属于城市型购物中心，均位于二七商圈核心位置，而据统计，二七商圈日均人流量超过30万人。

　　新悦城之死带给我们的启示：

　　1、对于以物业销售为主的购物中心，要敬而远之。这样的项目本身就是把双刃剑：

　　对于开发商来，因为体量庞大，因此而可以卖更多的铺位，从而赚取更多的利润。

　　但是对于投资的业主们来说，体量越大，预示着业主群体越大。倘若后期经营不善，将造成庞大的投资损失，这时开发商置之不理，投资者唯有自食苦果。

　　对于综合体商业，风险比较大，一荣俱荣，一毁俱毁，建议以极高的谨慎对待。

　　2、投资者一定要具备基本的商铺分析能力

　　有升龙商业广场在先，有二七万达广场在后，新悦城依然坚强出世，却又毫无特色，但依然一售而空，而开业之时就是衰落之日。

　　我们要弄明白一个概念，什么是城市型商圈，什么是区域性商圈，这是两个完全不同的投资概念。

　　有人说二七商圈在已经存在高端购物中心华润万象城的情况下，丹尼斯大卫城是否多余。答案也许是否定的，住宅要有气氛，写字楼要有气氛，商业也是要气氛的，所以你会看到，麦当劳附近一定有一家肯德基，大商附近也都有一个丹尼斯。

　　前提是，万象城和丹尼斯是一个级别，麦当劳和肯德基也是一个级别，他们都够专门、够品牌。

　　而在商业运营强大的万达前面，升龙的招商管理工作就极其差劲，新悦城就别提了，基本上都是山寨军面对正规军，这不是解放战争，而是商业综合体的竞争，山寨必败无疑。

　　曾经见到过一个提问：问一个商业综合体是地段重要？还是规划重要？还是招商能力重要？如果只能选其一的话，最后，更多的人还是选择了招商能力最重要！就像风险投资一样，是项目重要还是人重要？很多投资人都会选择人最重要，也许这个项目失败了，但他会重新战起来，纠正错误，直到成功。而招商能力就是这个风险投资中的“人”。

　　3、想说说金水CBD、新二七广场

　　金水CBD区域如今异常火爆。就算是不包含国贸360、丹尼斯百货，大商新玛特总店，仅只说农科院试验田区域，也已经有着庞大的商业规划存在，建业凯旋广场、正弘国际中心、正弘蓝堡湾街铺、金水万达中心大量街铺。未来会怎么样？会一片兴旺还是会过剩？

　　而新二七广场，商业体量更是bigger than bigger，万象城、大卫城、金博大二期、大上海城二期、正弘凯宾城、新田时代广场、百盛二期、百年德化二期、还有潜在的恒隆项目、宏光新天地项目、花园新村改造项目等，再往南还有大观国贸、万博商场、德化新街、建业凯浦、锦荣二期等太多商业项目，我也在想，有这么多人流支撑吗？有这么大需求吗？

　　对于在这些区域内，那些纯销售，而没有自持的商铺，一定要保持足够的警惕！不管是谁开发的项目，千万不要被名声赫赫的开发商光环所蒙蔽了。因为很有可能，这里将会是下一个商铺炮灰聚集地。

　　4、要接受商铺泡沫已经显露的现实

　　在2013年，郑州楼市就说过：当房地产泡沫来临时，商铺泡沫是最先显现出来的。

　　如今，其实我们稍加分析和发现，就会知道，其实不管是出售价格、租金回报率、持有的两难境地等方面，都会发现这个泡沫已经显现。

　　买商铺的话贷款利率上浮20-30%，租的话面临不好租、要不租金顾不住贷款，想卖又卖不掉（30%左右的税金）。

　　为什么商铺是最先显现泡沫的？这里面有时代的背景、有国情背景、有金融背景，而这个具体的分析，以及目前的在售商铺项目中，哪几个项目会成为下一个类似新悦城的炮灰？我们会在以后再一次的全面阐述，敬请期待。

　　（完）

　　转自微信公众平台【郑州楼市】【微信账号：zzloushi】