荣安宁波地王退地被指规避新规 额外补偿4亿

　　每经记者 徐杰 发自浙江

　　“闲置一年按照土地出让价款20%征缴土地闲置费，闲置两年则无偿收回。”这是6月7日国土资源部刚刚修订完毕的 《闲置土地处置办法》中的一项规定，该办法将于今年7月1日起正式施行。

　　就在离新办法施行不到10天时间，已经“闲置”两年半的鄞州新城区庙堰-4号地块，荣安地产(000517，SZ)旗下昔日的宁波地王突然 “变脸”。6月22日，荣安地产公告称，公司当日与宁波市国土局解除了宁波市鄞州新城区庙堰-4号地的《国有建设用地使用权出让合同》。

　　根据公告，解除土地合同的原因是 “竞得土地所在村村民上访等原因，导致土地合同未能按约定的进度执行”，解除后，荣安地产不仅将收回已支付的土地出让金23.07亿元，同时获得损失补偿款4.15亿元，预计可增加利润9000万元左右。

　　 房地产 宏观调控仍未见放松，但荣安地产从地王成功“脱身”，不仅可以摆脱“囤地”压力，还可以充实本公司的现金流，同时还获得一笔不菲的收入。然而，当地一些房地产业内人士看来，这宗地王“退地”显得令人捉摸不透。

　　“地王”退地

　　荣安地产6月22日公告称，因宁波市鄞州新城区庙堰-4号地所在村村民有上访等原因，导致该重大合同未能按约定的进度执行。经合同双方协商，同意解除与宁波市国土资源局签订的 《国有建设用地使用权出让合同》。

　　而在宁波当地一些房地产业内人士看来，鄞州新城区庙堰-4号地块已经出让了两年半，为何选在此时解除土地使用权出让合同？该地块当初出让是否为净地？这宗土地损失所计算的时间起止为什么是2010年3月31日至2011年9月30日，而不是当初拿地至今，上述公告都未做披露。

　　昨日 (6月25日)，《每日经济新闻》记者分别就上述疑问预约采访宁波市相关部门以及荣安地产，截至记者发稿，未收到任何回复。

　　值得一提的是，国土资源部6月7日刚刚修订完毕的《闲置土地处置办法》，其中一项规定要求，闲置一年按照土地出让价款20%征缴土地闲置费，闲置两年则无偿收回，新办法将于今年7月1日起正式施行。荣安地产“地王”退地正好距闲置土地新规的正式施行10天时间。

　　《每日经济新闻》记者获悉，这宗地块早在2011年就已经申领建设工程规划许可证，编号为(2011)浙规建字第0260029号。

　　业内人士分析称，即使不退地，估计荣安地产没钱动这块地。“银行开发贷款卡得很紧，现在还卡着的，其他方式没有办法融资”。宁波市一规模较大的商业银行分管信贷的副行长向《每日经济新闻》记者证实，他们银行今年以来都要求不能向地产商贷款，“行里多次开会，表示今年要加强控制风险”，“信贷投放比较紧。”

　　“从近期的一些情况来看，宁波几个项目还 销售 得可以，荣安地产资金还是有的”，据宁波一房地产人士对《每日经济新闻》记者分析称，如果开发，荣安地产的资金肯定压力不小，不过这样一折腾，现金流会好一些，如果这块地撤出，可以拿出更多的资金，进入其他三线或者四线城市，比如台州、苏州等地。

　　银行债务不容小觑

　　宁波市鄞州新城区庙堰-4号A、B、C地块具体由宁波康信置业有限公司运作，该公司为荣安地产控股子公司。其中荣安地产直接持有该公司40%股权，宁波康园房地产有限公司持有60%股权。

　　眼下，宁波康园房地产开发有限公司的资金压力并不小。荣安地产2011年财报显示，所欠 建设银行 (4.22,-0.06,-1.40%) 宁波住房城建支行4笔共4.38亿元的借款8月27日即将到期，所欠 工商银行 (3.94,0.03,0.77%) 宁波江东支行的2000万欠款也将于10月15日到期。其中4笔借款的抵押人和抵押物分别为宁波康信置业有限公司和宁波市鄞州新城区庙堰-4号地块。此外，2012年要还的银行欠款还包括荣安地产旗下全资子公司的债务，如7月1日即将到期的宁波荣和置业有限公司欠 农业银行 (2.54,0.00,0.00%) 宁波市分行的4亿款项；宁波荣居置业有限公司欠工商银行宁波江东支行12月份到期的3.5亿元。

　　荣安地产当初拿下鄞州新城区庙堰-4号地块曾想过与信托公司合作。当时公告显示，康信置业注册资本为人民币23亿元，其中，康园房产以货币方式出资13亿元，占注册资本的56.5217%，江西国际信托以货币方式出资10亿，占注册资本的43.4783%。江西国际信托持有康信置业股权的期限总计为两年，到期由江西国际信托以股权收益形式(收益率为8.1%/年)向康园房产转让其持有的康信置业的股权。

　　但蹊跷的是，不到半个月，《合作协议》还未经董事会审议通过，荣安地产又宣布，收到江西国际信托股份有限公司告知函，决定终止双方在宁波市鄞州新城区庙堰-4号地块的合作方案，原因是“江西国际信托在函中表示‘信托项目条件不成熟’，导致荣安地产不得不自行筹集近10亿元以支付地价款。”

　　·新闻回顾

　　夹压在楼市调控前后

　　宁波当地媒体披露，2009年12月14日上午，荣安地产在经历了131轮竞价后，成功以23亿元总价拿下鄞州新城区庙堰-4号地，折合楼面价约13765元／平方米，创下2009年鄞州区地块出让成交单价的新纪录。同时，该地块以23.07亿元的总价，一举成为当年宁波的总价地王。

　　2009年春节过后，宁波二手房市场率先悄然启动：2月份市六区二手住房成交量超过一手房200多套，呈现较快回升态势；随着3月份传统购房旺季的到来，房地产市场逐渐升温，当月宁波市六区商品房交易量达到2007年平均水平，二手房月交易量达到2004年5月份以来最高水平。与此同时， 房地产投资 也开始回暖，一季度完成投资额达72亿元，同比增长23.3%。

　　2010年，房地产调控“降临”。6月底，《宁波市人民政府关于坚决遏制房价过快上涨促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》获市政府常务会议原则通过。《实施意见》要求全面落实更为严格的差别化住房信贷税收政策，以抑制不合理住房需求。对贷款购买第二套住房的，首付比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对贷款购买第三套及以上住房的，商业银行可暂停发放购房贷款，如发放贷款，首付比例和贷款利率应大幅提高。

　　2011年11月份，国家统计局数据显示，宁波市新建住宅销售价格同比下跌0.8%，环比下跌0.6%。新建住宅同比下跌的只有4个城市，宁波的跌幅继温州之后居第二。同时，环比下跌的城市达到49个，宁波与沈阳的跌幅并列最大。

　　2012年上半年，从成交大幅回跌到3月份迎来楼市小阳春，再到4月、5月部分开发商以价换量，楼市成交量一路攀升，但房价一直处于跌势。

　　国家统计局发布的70个大中城市住宅销售价格变动数据显示，3月份，宁波新建商品住宅价格环比下跌1.7%，同比下跌3.2%，降幅比2月扩大1.0个百分点；二手住宅价格环比下跌0.4%，同比下跌4.0%，降幅比2月扩大0.4个百分点；4月份，除温州外，杭州和宁波则排在全国跌幅榜的第2、3位。

　　数据显示，5月宁波市新建商品住宅价格环比下跌1.7%，环比跌幅虽较4月份有所收窄，但仍然位居全国70个大中城市中的第二位，仅次于温州。从同比看，5月宁波市新建商品住宅价格同比下跌7.6%，跌幅排名全国第三，仅次于浙江省内城市温州和杭州，且再次刷新自去年楼市限购以来单月最大跌幅。