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  2020年06月04日    程海晋博客     
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中国房地产的需求一直存在,可是为何最近老百姓不买房子了。如果经济学家问问普通百姓,百姓们一定会说,道理非常简单,房价太贵了。

国际上房价与家庭收入比率(房价除以全家收入)应该是4-6倍,而中国目前到房价与收入比率是25倍以上,一家人不吃不喝,要25年才能买得起一套房子。以此来看,中国的房价太高了。

但也有经济学家对此持反对意见。按照最基本的经济理论。任何商品的价格,是由市场的需求方和供应方来决定。如果供应方对商品供应的数量大,而需求方对商品的需求不大,那么商品自然会降价。如果需求方对商品的需求量远远超过供应量,那么商品的价格会不断上涨。

按照经济学家的角度来看,未来中国房子的供应量,远远低于民众的需求数量,这才是房价大涨的根本原因。因此不能拿国外的房价和收入比率来证明中国房价有泡沫。比如,美国土地面积和中国差不多,但美国的可用地面积大大超过中国,而美国人口三亿,只有中国的四分之一不到。美国的购买需求量和供应量比较平缓,没有出现类似中国那样的房产供需的巨大不平衡。因此美国的房价与收入比率远远低于中国是应该的,即便是美国绝对房价低于中国,也是可以理解的。中国的高房价是因为供需关系造成的,这符合市场经济规律。

这里主要的争论点,在于什么才是市场需求。

首先我们要搞清楚的,什么才是经济供需关系中的“供”和“需”的力量。理论上说,商品经济中商品的合理价格,是由市场的需求数量和供应数量所决定。需求量持续增加相对大于供应数量,商品价格自然上升。但这里有个很大的隐蔽前提,那就是,对于不断高升的商品价格,首先,需求者觉得商品的价格是合理的,可以接受的,买得起的。只有在满足这个前提下,商品需求者的“购买意愿”,才会转化为需求者的“购买能力”,商品价格才有继续上升的空间。

一旦需求者感到该商品的价格远远超过合理,不接接受,或者说根本就买不起了,那么需求的一方,其购买需求量就会下降。当供应不变,需求量下降时,那么商品价格就会下降。这才是真正的经济供需的关系。

而上面那些中国经济学家的错误,在哪里呢?他们把民众的“购买意愿”,简单地等同了“购买能力”。在经济的供需关系平衡中,需求方有“购买意愿”,并不等于具有“购买能力”。

比如,一个22岁的中国大学毕业的男性,很喜欢开法拉利跑车,但他的月收入和所有资产,让他根本买不起一辆法拉利跑车。那么他的购买意愿,无法转化为商品经济上的购买能力。另外一位40岁的中国男性,资产有几千万,买一辆法拉利不是问题,可他觉得法拉利车根本不值得买。因此,虽然他有潜在购买法拉利的能力,但因为没有购买意愿,也没有形成对法拉利的购买力。

目前中国的房地产市场就存在这个问题。想买房子的人,的确有很强烈的买房意愿,但房价实在太高,家庭经济收入水平太低,根本买不起,因此民众的购买意愿,没有转化为经济上需求方的购买能力。

可见,在商品经济的供需价格平衡的公式中,所谓的需求方,必须要有足够的“购买能力”,才能算是决定商品价格的供需关系的“需”方。如果一群人,只有“购买意愿”而没有“购买能力”,或者有“购买能力”却没有“购买意愿”,那么这群人就不属于经济定义供需关系中的“需”方。

那么为何中国的房价依然居高不下?这里有“炒房团”的功劳。当大量资金集中进行大规模的炒买时,商品价格就会突然暴涨。比如2008年金融危机前的石油价格,在全世界需求并没有出现明显变化的情况下,一路高攀超过100多美元一桶,这是国际期货炒家大量买进造成的。中国房价的不断高企,在于大量资金的炒作行为严重扭曲了房产市场的供需关系,给市场一种错觉,仿佛市场的“需求量”奇大无比。

虚幻的泡沫的破灭,也是炒房团开始撤资之际。当金融危机爆发,炒家撤出石油期货市场,石油价格顿时暴跌至60多美元一桶。只有当炒房资金撤出房地产市场,真正的供需关系才会水落石出。只有到这时我们才发现,现今的高位房价,根本不是一个客观供需关系下的合理价位,炒家的危害就在于此。

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