“房”涉营业税、个税、土地增值税及及契税19问

答：根据《国家税务总局关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知》（国税函〔2008〕277号）规定，纳税人将土地使用权归还给土地所有者时，只要出具县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金，该行为均属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，按照《国家税务总局关于印发〈营业税税目注释（试行稿）〉的通知》（国税发〔1993〕149号）规定，不征收营业税。

根据《国家税务总局关于政府收回土地使用权及纳税人代垫拆迁补偿费有关营业税问题的通知》（国税函〔2009〕520号）第一条规定，《国家税务总局关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知》（国税函〔2008〕277号）中关于县级以上（含）地方人民政府收回土地使用权的正式文件，包括县级以上（含）地方人民政府出具的收回土地使用权文件，以及土地管理部门报经县级以上（含）地方人民政府同意后由该土地管理部门出具的收回土地使用权文件。

2.公司将单位住房出租给本单位员工，取得的收入需要缴纳营业税吗？

答：根据《财政部国家税务总局关于调整住房租赁市场税收政策的通知》（财税〔2000〕125号）第一条规定，对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房，包括企业和自收自支事业单位向职工出租的单位自有住房；房管部门向居民出租的公有住房；落实私房政策中带户发还产权并以政府规定租金标准向居民出租的私有住房等，暂免征收房产税、营业税。因此，公司按以上规定出租的住房可免征营业税。

3.个人出租房屋在营业税方面有没有什么优惠政策？

答：根据《财政部国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号）第二条第三项规定，对个人出租住房，不区分用途，在3%税率的基础上减半征收营业税。

4.个人转让房屋在营业税方面有没有什么优惠政策？

答：根据《财政部国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（财税〔2015〕39号）第一条规定，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

根据《财政部国家税务总局关于职业教育等营业税若干政策问题的通知》（财税〔2013〕62号）第二条规定，对个人销售自建自用住房，免征营业税。

5.公司按房屋成本价销售住房给员工，请问要缴纳营业税吗？

答：根据《财政部国家税务总局关于职业教育等营业税若干政策问题的通知》（财税〔2013〕62号）第二条规定，对企业、行政事业单位按房改成本价、标准价出售住房的收入，免征营业税。

6.个人将房屋赠给配偶，需要缴纳营业税吗？

答：根据《财政部国家税务总局关于个人金融商品买卖等营业税若干免税政策的通知》（财税〔2009〕111号）第二条规定，个人无偿赠与不动产、土地使用权，属于下列情形之一的，暂免征收营业税：（一）离婚财产分割；（二）无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；（三）无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；（四）房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。因此，个人将房屋赠给配偶，不需要缴纳营业税。

7.公司以房屋投资入股另一家公司，请问要缴纳营业税吗？

答：根据《财政部国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税〔2002〕191号）第一条规定，以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。

8.个人转让自有住房，需要缴纳个人所得税吗？

答：根据《财政部国家税务总局建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》（财税字〔1999〕278号）第四条规定，对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得、继续免征个人所得税。

9.个人的房屋被政府拆迁，取得的补偿款是否需要缴纳个人所得税？

答：根据《财政部国家税务总局关于棚户区改造有关税收政策的通知》（财税〔2013〕101号）第五条规定，个人因房屋被征收而取得货币补偿并用于购买改造安置住房，或因房屋被征收而进行房屋产权调换并取得改造安置住房，个人取得的拆迁补偿款按有关规定免征个人所得税。

根据《财政部国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》（财税〔2005〕45号）第一条规定，对被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。

10.个人出租住房，个人所得税如何计算？

答：根据《财政部国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号）第二条第一项规定，对个人出租住房取得的所得减按10％的税率征收个人所得税。

特别提醒：各个地方政策不一样，有的地方是综合税率，有的地方是核定征收。

11.个人将房屋赠与给亲戚，需要缴纳个人所得税吗？

答：根据《财政部国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》（财税〔2009〕78号）第一条规定，以下情形的房屋产权无偿赠与，对当事双方不征收个人所得税：（一）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；（二）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；（三）房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。因此，个人将房屋赠与上述文件规定中的人员时，免征个人所得税。

12.公司按房屋成本价销售住房给员工，员工以低于市场价格而取得的住房的差价收益需要缴纳个人所得税吗？

答：根据《财政部国家税务总局关于单位低价向职工售房有关个人所得税问题的通知》（财税〔2007〕13号）第一条规定，根据住房制度改革政策的有关规定，国家机关、企事业单位及其他组织（以下简称单位）在住房制度改革期间，按照所在地县级以上人民政府规定的房改成本价格向职工出售公有住房，职工因支付的房改成本价格低于房屋建造成本价格或市场价格而取得的差价收益，免征个人所得税。第二条规定，除本通知第一条规定情形外，根据《中华人民共和国个人所得税法》及其实施条例的有关规定，单位按低于购置或建造成本价格出售住房给职工，职工因此而少支出的差价部分，属于个人所得税应税所得，应按照“工资、薪金所得”项目缴纳个人所得税。前款所称差价部分，是指职工实际支付的购房价款低于该房屋的购置或建造成本价格的差额。

因此，公司按成本价格向员工销售住房，如果在住房制度改革期间，按照所在地县级以上人民政府规定的房改成本价格向职工出售公有住房，职工因此而少支出的差价部分，免征个人所得税；否则需按照“工资、薪金所得”项目缴纳个人所得税。

13.公司将旧房转让需要缴纳土地增值税吗？

答：根据《财政部国家税务总局关于促进公共租赁住房发展有关税收优惠政策的通知》（财税〔2014〕52号）第四条规定，对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公共租赁住房房源、且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。

根据《财政部国家税务总局关于棚户区改造有关税收政策的通知》（财税〔2013〕101号）第二条规定，企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为改造安置住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。

14.个人销售住房需要缴纳土地增值税吗？

答：根据《财政部国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税〔2008〕137号）第三条规定，对个人销售住房暂免征收土地增值税。

15.房地产公司出售住房土地增值税有什么优惠吗？

答：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）第八条规定，有下列情形之一的，免征土地增值税：（一）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的。

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条规定，条例第八条（一）项所称的普通标准住宅，是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。普通标准住宅与其他住宅的具体划分界限由各省、自治区、直辖市人民政府规定。

16.因国家征用的房产，公司需要缴纳土地增值税吗？

答：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条规定，有下列情形之一的，免征土地增值税：（二）因国家建设需要依法征用、收回的房地产。

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条规定，条例第八条（二）项所称的因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。

因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规定免征土地增值税。

根据《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）第四条规定，因“城市实施规划”而搬迁，是指因旧城改造或因企业污染、扰民（指产生过量废气、废水、废渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况；因“国家建设的需要”而搬迁，是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。

17.分立公司承受被分立公司的土地需要缴纳土地增值税吗？

答：根据《财政部国家税务总局关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税〔2015〕5号）规定第三条规定，按照法律规定或者合同约定，企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将国有土地、房屋权属转移、变更到分立后的企业，暂不征土地增值税。第五条规定，上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产开发企业。

因此，非房地产开发企业发生上述行为的，可暂不征收土地增值税。

18.企业合作建房有关土地增值税政策？

答：根据《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）第二条规定，对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。

19.个人之间更换自有住房，需要缴纳土地增值税吗？

答：根据《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）第五条规定，对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。