房地产开发企业成本应当如何来确定

我原是一家建筑安装企业的财务会计。去年，我应聘来到了现在的这家房地产开发公司干会计。由于我以前没有接触过房地产开发业务，所以总是在边学边做，惟恐哪个方面出现差错。原来的老会计也告诉我说：“只要你按照‘权责发生制’原则做账，就不会出现大问题。”

然而，最近我市地税局稽查局在对我公司2003年度的企业所得税进行专项检查时，对我的账务处理提出了一系列问题。首先是对我公司的销售成本的确认提出质疑。他们认为我不应该将所有的成本都记入销售成本，应该将尚未销售的房产成本留下来，待其房产出售后再转入销售成本。因此，我市地税局稽查局核增了我公司972万元的应纳税所得额。其次，他们还认为我公司广告费支出严重超标，只允许我们按照销售收入列支2％的支出。仅此一项，他们就核增我公司1058.22万元的应纳税所得额（我们公司全年的收入为20089万元，全年发生广告费支出1460万元）。再次，他们又对我们列支的上交给政府部门的土地闲置费200万元和整体报废的梨园工程损失509万元全部不予税前列支。另外，他们还对我们的土地征用及拆迁补偿费、借款利息支出等问题进行了逐项审核，又核增我们的应纳税所得额166.90万元。因此，我市地税局稽查局这次专项检查共核增我公司2003年度的应纳税所得额2906.12万元，补缴企业所得税959.02万元。如此以来，我真的不知道今后的成本核算该怎样掌握才好。

万年华房地产开发公司李家誉答：对于房地产开发公司来说，根据《企业所得税暂行条例》第六条、第七条、《企业所得税暂行条例实施细则》第八条、《企业所得税税前扣除办法》（国税发[2000]84号）第四条、第六条、第八条、第九条，《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》（国税发[2003]83号）第五条第一款、第二款和第三款的规定，房地产开发企业在进行成本和费用扣除时，必须按规定区分期间费用和成本、开发产品建造成本和销售成本的界限。期间费用和开发产品销售成本可以按规定在当期直接扣除。同时，房地产开发企业还必须将开发产品的建造成本合理划分为直接成本和间接成本。直接成本可根据有关会计凭证、记录直接计入成本对象中。间接成本能分清负担成本对象的，直接计入有关成本对象中；因多个项目同时开发或先后滚动开发而不能分清负担对象的，则应根据配比的原则按各项目占地面积、建筑面积或工程概算等方法配比计入有关开发项目的成本。

那么，对于房地产开发企业来说，其销售成本应如何确定呢？根据《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》（国税发[2003]83号）第五条第四款第（一）项的规定，房地产开发企业发生的当期准予扣除的开发产品销售成本，是指已实现销售的开发产品的成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。通常，可售面积单位工程成本＝成本对象总成本÷总可售面积；销售成本＝已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本。所以，还请你自己按照这样的账务处理和成本核算方法来确定你们的销售成本计算是否正确。

至于广告费列支的问题，根据《企业所得税税前扣除办法》（国税发[2000]84号）第四十条的规定，纳税人每一纳税年度发生的广告费支出可以在税前列支的部分确实应该在销售（营业）收入2％以内据实扣除。但是后来，国家税务总局在2001年8月又下发了《关于调整部分行业广告费用所得税税前扣除标准的通知》（国税发[2001]89号），根据该《通知》第一条的规定：自2001年1月1日起，制药、食品（包括保健品、饮料）、日化、家电、通信、软件开发、集成电路、房地产开发、体育文化和家具建材商城等行业的企业，每一纳税年度可在销售（营业）收入8%的比例内据实扣除广告支出。因此，你们公司作为房地产开发企业，2003年度可以在税前扣除广告费支出的最高限额应该是1607.12万元，而你们实际列支的广告费是1460万元，并没有超过国家规定的限额。所以，你市地税局稽查局调整你们该部分的应纳税所得额是错误的。

对于你们公司上交给政府部门的土地闲置费和整体报废的梨园工程损失问题，《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》（国税发[2003]83号）第五条第四款第（五）项和第（六）项是这样分别规定的：房地产开发企业以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，因超过出让合同约定的动工开发日期而缴纳的土地闲置费，应计入成本对象的施工成本；成本对象在建造过程中如发生单项或单位工程报废或毁损，减去残料价值和过失人或保险公司赔偿后的净损失，计入继续施工的工程成本；如成本对象整体报废或毁损，其净损失可作为财产损失按规定直接在当期扣除。由于不知道你们所要缴纳的土地闲置费的那块土地在2003年年底前是否已经开发并将开发的房产销售完毕，如果已经开发并将开发的房产销售完毕，则完全可以在2003年度将该部分土地闲置费在税前扣除；如果尚未开发完毕或者未销售完毕，则需根据销售情况划分销售成本和应该保留的开发产品建造成本。至于整体报废的梨园工程损失，则完全应该在2003年度税前扣除。

至于你在信中提及的关于你市地税局稽查局对你公司的土地征用及拆迁补偿费、借款利息支出等问题所核增的应纳税所得额问题，你只要按照下列方法对成本对象进行归集和分配，并按规定在税前进行扣除即可：1.属于成本对象完工前实际发生的，直接摊入相应的成本对象；2.属于成本对象完工后实际发生的，首先应按规定在已完工成本对象和未完工成本对象之间进行分摊，再将应由已完工成本对象负担的部分，在已实现销售的可售面积和未实现销售的可售面积之间进行分摊。其中，应由已实现销售的可售面积分摊的部分，准予在当期扣除。而对于借款利息及其他费用支出的税前扣除问题，如属于成本对象完工前发生的，应按其实际发生的费用配比计入成本对象中；如属于成本对象完工后发生的，应作为财务费用直接在税前扣除即可。