地产偷税术

窥一斑而见全豹。

　　 　　尽管调研样本是一个地级市，但却暴露出中国房地产行业偷漏税现象。

　　1月12日，江苏省财税系统一位官员表示，他们近期针对省内某市“房地产行业偷税手段”进行了调研和分析。

　　房地产开发商的偷税手法呈多样化、专业化、普遍化、隐蔽化的发展趋势。不少地方税务系统公布欠税“黑名单”中，房地产企业数量呈逐渐增长趋势。

　　“从研究看，房地产企业偷税之繁、数量之大，更多的在于技术上的原因”，江苏省财税专家、省社科院财贸所副研究员骆祖春表示，“房地产行业涉及的环节很多、工期长，企业在各个环节都可以偷税。”

　　但研究者对税收结构和体制问题的考问也一直在坚持。

　　所得税房地产业占比近半

　　针对该市调研显示，快速增长的房地产行业销售收入，已经成为企业所得税收入重要来源。

　　2005年，该市房地产企业实现销售收入9.5亿元，缴纳企业所得税2010万元。上述两组数据在2006年、2007年分别为：32.1亿元、5443万元和43.9亿元、1.405亿元。

　　到2008年上半年，该市房地产开发企业缴纳所得税已达1.3598亿元，占全市所得税收入的41%。而2009年1-11月份数据显示，其占比已达50%左右。

　　调研显示，房地产销售收入增长，与其应纳所得税的增长虽然同时呈现向上成长的曲线，但两者的偏离渐远——从所得税占比销售收入的数据来看，2005-2007年的比例为2.1%、5.7%和3.2%。

　　2006年，该市房地产企业因专项检查而被补税罚款139万元，2007年被补税罚款803万元，到2008年上半年已经上升至3672万元。最新2009年1-11月份数据更是超过5000万。

　　补缴成倍增长，突显房地产偷税现象严重。

　　偷税手段多样

　　该市连续5年将房地产列为税收专项检查对象之一，其样本具有代表性。

　　参与调研的一位官员表示，“偷税手段非常专业，行外人士根本不懂，而税务人员也需要长时间跟踪观察。”

　　调研发现，开发商偷税手段多样化，但主要通过5种方式进行：“隐匿应税收入”、“挤占、多提、虚列成本”、“超标准列支或扣除相关费用和支出”、“账簿凭证管理混乱，核算不规范”、“纳税申报不及时”。

　　纳税申报不及时，是最为普遍现象，表现为：不按预收房款申报预售收入依据利润率（或毛利率）缴纳所得税，或干脆就不申报，甚至作虚假申报等。

　　隐匿应税收入是开发商首选偷税手段之一，借此可以大幅度减少纳税基数。

　　比如，对销售收入确认不主动、不及时，少列收入坐支现金现象严重，有的直接进入企业小金库不入账；对银行按揭款项不及时入账，或者把收到的按揭款项记“短期借款”等科目。其次，是以工程尚未决算，收入、成本、费用无法确定为由，将已实现的商品房销售款长期挂在“应付账款”、“其他应付款”和“预收账款”等往来科目，不结转或延期结转应税销售额。 挤占、多提、虚列成本，是开发商偷税的另一主要手段。

　　典型方式是，开发商和建筑商互相勾结，有预谋、有目的、有步骤地通过先与承建方编造虚假合同，再让承建方多开建安发票的手段，人为地提高造价，增大建安成本，以少缴所得税。

　　再者，多结转已售产品的销售成本及税金。或者，在通水、通电、通气、绿化、道路等项目建设上高估成本，严重影响了利润的真实性。

　　而“超标准列支或扣除相关费用和支出”方式更是花样繁多，比如，开发商的注册资本金不到位，将应缴资本的支出和利息作为经营性费用扣除；或者超标准列支或扣除业务招待费、宣传费和广告费；超标准、超范围列支等。

　　具体到企业管理上，调研发现开发商“账簿凭证管理混乱，核算不规范”。

　　由于多数房地产企业工期长，与建安施工企业结算不及时，成本核算未严格执行权责发生制和配比原则。“对未售房面积，收入未转但成本已提前列支，造成收入、成本不配比，因而无法核实其真实成本，也就无法真实反映企业盈亏情况”，参与调研一位官员表示。

　　为何偷税频发？

　　为什么有的开发商进入了“年年被查、年年偷税，却屡查屡犯”怪圈？

　　上述省财税系统官员认为，是收益和成本的巨大反差，助长了部分房地产企业产生偷逃税款的主观故意。

　　其直接原因是，即使发现被查处，也仅只是补缴税款，缴纳少量的罚款和滞纳金，偷税成本与收益巨大反差。

　　按照《税收征管法》规定，纳税人不按期限缴纳税款，应按日加收千分之二的滞纳金。

　　骆祖春表示，某些偷税案件，一般是由若干笔偷税业务构成的，每笔偷税业务又有不同的偷税起始时间，“一方面千分之二数量有限；另一方面，要准确计算滞纳金数额，就必须逐笔计算，最后汇总求和，这非常麻烦。”

　　调研报告直接指出，开发商偷税的另一个原因是转嫁“贪腐成本”。

　　由于行业“潜规则”，开发商投入“重金”不能进行账务处理，因此便千方百计虚开发票，将非正当支出列入开发成本，最终转嫁到购房者身上，“被动”地造成了偷税的主观故意。

　　而人们普遍观察到的一个现象是，开发商个人消费越来越奢侈。

　　有与本报记者熟悉的开发商表示，“中国个税累计最高45%的税率非常高，作为私营企业，买名车住豪宅等高消费，可以将企业收入合理合法转为个人私有财产，少交个人所得税和企业所得税”。

　　从行业管理上看，亦缺乏有效管理，突出的问题在于缺乏“横向协调”。

　　房地产开发企业从立项、规划、施工、销售到产权审批，要到20多个政府主管部门办理有关手续，要经过可行性研究、征地拆迁、安置补偿、“七通一平”、建筑安装、配套工程、绿化环卫工程等多个开发阶段，监管部门众多。 “部门之间虽然权力和职能划分很清楚，"各管一块"，但部门间缺乏有效的衔接或制约，信息难以共享，容易形成偷税空子”，上述财税官员分析。

　　税务系统长期以来没有与相关的行政审批部门建立有效的信息交换和共享制度，在项目开发过程中难以有效地参与管理和监控。

　　江苏省财政厅一位分析人士表示，目前财务核算（包括信用支付、对会计行业的管理）总体上缺乏系统管理，房地产开发企业的会计核算不统一、不规范，客观上为掩盖其在经营、核算和应税上的不法行为找到了借口。

　　“由于房屋产品开发周期长、各期产品滚动开发且每期产品经营成果不尽相同，缺乏系统管理的房地产企业财务核算难以真实反映企业经营状态，很难准确反映各纳税期应纳的各项税收。”

　　不过，调研报告也指出了“行政干预”对税务部门征管形成阻碍。

　　一位省财税系统人士称，地方政府与企业“关系密切”，为谋求“地方利益”而损害“公共利益”的行为时有发生。