德勤警示银行２０万亿涉房贷款风险

房企资金链危机露出冰山一角。

杭州金星房地产有限公司成为本轮调控下杭州首家“倒下”的房企，显示大中小房企资金链均趋于紧张。WIND资讯显示，截至4月8日，已公布的75家房企资产负债率创下新高，达接近80%。

4月5日，德勤发布《2012年中国银行业十大趋势与展望》公告称，房地产市场的关联风险正在显现，其对中国银行业影响较大。

德勤称，2012年，房地产调控政策放松的可能性不大，房地产类贷款规模增长缓慢，房价如果下跌10%至15%，总体上对银行的收益影响不大。但是，房价下跌将加大商业银行资产质量风险，导致房地产及相关行业贷款的违约风险提高。

金星房产是调控下中小房企的折射。据克而瑞分析师马祺介绍，中江控股在进入房地产行业前的主营业务为香精香料行业，2008年介入房地产行业，并接手几个烂尾项目。虽也有盈利，但遭遇了2009年和2011年的调控，一些项目出现亏损。并且公司投资过于冒进，除投资杭州金星外，还有数处高端楼盘，并涉足民间高息借贷，即使把其实际控制人俞中江的所有资产都抵押变现之后，还有约30亿元借款缺口。

小房企受母公司资金压力牵制，大房企同样难逃“厄运”。

据链家地产市场研究部统计，截至2012年3月11日，万科、恒大、保利和富力等五大房企发布了3月份及一季度业绩。五大房企一季度的签约总金额为820.57亿元，同比降低10.7%。其中，恒大一季度业绩同比下降达58.28%。

链家地产市场研究部陈雪认为，即便经过3月份小阳春，大型开发商整体也没有能够实现业绩的明显增长，资金压力大、去库存难的局面没有改变。

“房地产市场大幅调整带来的风险是银行业界面临的最主要的风险。”德勤有关人士称，在严格的房地产政策调控下，中国房地产市场已呈现弱势下行的局面，并且有很大可能在今年上半年持续。

中国银行业因此面临的资产质量风险，主要集中在房地产销售停滞、价格下降造成的开发商资金链断裂和按揭贷款违约事件，以及房地产相关行业的连锁风险。金星房地产公司项目西城时代家园的业主即对本报记者表示，不排除到一定阶段，他所购买的房子就会断供。

央行数据显示，截至2011年末，银行业金融机构房地产贷款余额为10.73万亿元，占各项贷款的比重为19.6%。

但一名不愿透露姓名的银行业内人士称，在考量房价下跌对银行的影响时，除了监管机构公布的10万亿左右银行贷款，还有其他用各种非房贷名义贷出、通过各种渠道周转、最后流向了房地产市场的贷款，以及那些初始就以房地产为抵押物的贷款。因此，名义上的和实际上的“涉房”贷款总额保守估计已超过20万亿。

业内人士分析，目前房企销售及资金情况不容乐观，一是银监会要求银行控制风险，收紧开发贷的发放额度，同时继续上浮房地产开发贷款利率；二是在正常的融资渠道受堵后，房地产信托和民间借贷成为了开发商的救命稻草。商业银行贷款一般年息在7%-8%，而房地产信托年息高达24%，民间借贷年息甚至高达30%。要面对如此高息，开发商备感压力。

马祺认为，相对于2011年的严酷形势，2012年的各家房企，采用了更务实的战略寻求突破。在销售策略上，越来越多的企业选择以价换量，寻求销售回款；同时，开发商谨慎拿地，土地的溢价空间迅速收窄，也降低了房企的开发成本，2012年出现房企倒闭潮出现概率不大。

不过，房价的下跌还会波及土地及相关行业，从而影响其他商业贷款和地方融资平台贷款质量。

德勤在报告表示，2011年至2013年，地方政府融资平台将迎来债务到期的高峰。由于地方政府的收入与支出不匹配、土地出让金减少使得以土地抵押的平台贷款还款能力降低，可能造成地方政府融资平台贷款违约，2012年银行的不良贷款率将呈现温和上升的态势。