房地产投资风险分析及防范应对策略

摘要：房地产投资是我国经济建设的一项重要内容，而其投资又具较大的风险。有效规避投资风险，降低风险损失，提高房地产投资风险管理效率，已成为当前房地产投资风险管理的重要任务。所以必须对房地产投资风险因素进行识别和分析，才能有效地防范这些风险。

关键词：房地产投资；投资风险；防范策略；应对策略

一我国房地产投资风险总体状况及变化趋势

  近年来，伴随着我国经济体制的逐步转轨和国家一系列宏观经济政策的出台，房地产投资风险总体上呈现出下列变化态势。

（一）经济风险降低，技术风险、政策风险增加

   房地产投资经济风险是指一系列与经济环境和经济发展有关的不确定因素给房地产开发经营所带来的风险。随着我国经济的发展以及整体经济环境的不断改善，房地产投资的济风险将有所降低。首先，经济的发展使人们收入增加，实际购买能力提高，特别是中国加入WTO后，经济实力将有一个飞跃，普通居民改善居住环境的要求将十分迫切，再加上境外人员和机构的大量涌入都使我国房地产业拥有一个更加优越的经济环境;同时存贷款利率下调以及按揭贷款形式的多样化、期限的放宽，刺激了需求、降低了融资成本。房地产投资技术风险主要表现为开发商对房屋户型设计、功能要求、智能科技含量的掌握上。随着我国房地产市场化深入，房地产开发商将面临多元化的消费群体，它要求房地产开发企业具有雄厚技术实力，能够及时掌握先进行业科技，同时又能准确判断不同层次房地产市场对科技含量的要求，及时满足更加苛刻的消费者需求变化。房地产投资的政策风险主要指中国房地产市场中的政策行为，特别是现阶段，部分房地产投资商所要求的政策“救市”行为。这种行为的实质是增加了那些经营状况尚属良好的房地产投资商的政策风险，并不利于房地产市场上的“优胜劣汰”。

（二）房地产投资风险地域性差异减小

房地产投资风险地域性差异的缩小主要是指我国当前房地产业发展中出现的东部调整、中部升温、西部启动。理由有:(1)前几年我国出现的房地产开发热主要集中在东部沿海地区，楼盘积压空置也主要集中于东部沿海地区。而与东部沿海地区相比，中西部地区房地产市场发展较为滞后，商品房屋空置率也相对较低，因此消化调整的时间要比东部短。(2)由于实行西部大开发战略以及经济发展的“雁性原理”而导致的中西部赶超现象己初露端倪，中西部地区的投资回报率并不低于东部地区，甚至部分行业要比东部高。因此，中西部与东部地区经济差距的缩小将会引起房地产发展差距的缩小。}3}随着住宅业作为新经济增长点政策的出台和我国正式加入世贸组织日期的临近，我国将进一步缩小各地区在房地产政策上的差异，逐步实行全方位多层次开放政策，从而逐步冲淡房地产投资的地域性风险。

（三）投资风险信号日趋丰富

目前，中国每月经济景气分析报告的推出，己经成为把握我国当前经济形势和房地产投资决策的重要参考;同时中房指数的推出，帮助房地产投资商直接了解当前房地产发展形势和各城市之间的差异，有利于实行空间组合的风险规避决策;各地房地产交易中心的建立，减少了房地产的私下交易，也提高了房地产市场信号的真实性、准确性，使房地产投资风险的量测和控制逐步趋于可行。业内专家学者的精辟分析与预测也为房地产开发提供了多渠道的科学的判断依据。这些都为开发商投资房地产市场奠定了良好的基础。

二 房地产开发项目风险辨识

（一）经济风险

    经济风险因素主要是指一系列与经济环境和经济发展有关的不确定因素，它们的出现会对房地产市场产生影响。1)市场供求风险。2)财务风险。3)地价风险。4)融资风险。5)工程招投标风险。6)国民经济状况变化风险。

（二）技术风险

    技术风险是指由于科技进步、技术结构及其相关变量的变动给房地产开发商和经营者可能带来的损失。例如，科技进步可能对房地产商品的适用性构成威胁，迫使开发商追加投资进行房地产的翻修和改造。技术风险的因素主要分为:建筑材料改变和更新、建筑施工技术和工艺革新、建筑设计变动或计算失误、设备故障或损坏、建筑生产力因素短缺、施工事故稿用等风险因素。

（三）社会风险

    社会风险因素主要是指由于人文社会环境因素的变化对房地产市场的影响，从而给从事房地产商品生产和经营的投资者带来损失的可能性。房地产市场的社会风险因素主要有城市规划、区域发展、社会治安、公众干预和文物保护等。

三 房地产投资风险的防范及应对对策

（一) 房地产投资风险的防范策略

1把握市场行情，寻找投资良机

    没有需求就不会有投资，市场需求是进行投资的必然前提。从目前我国房地产市场分析，市场需求量较大，发展前景良好。但也应该看到，我国房地产市场竞争越来越激烈，居民消费水平不断提高，市场消费结构也日趋变化，使得市场需求变得越来越具有隐蔽性。而投资者要使自己的产品受到市场的青睐，获得投资上的成功，就需要深入研究和广泛挖掘市场需求，找准市场“买点”。这必须从三方面着手:首先，投资者在项目投资前必须进行全面的市场调查和分析，对市场行情了如指掌。如目前市场需要什么类型的房地产项目?需要量是多少?市场开发状况饱和程度如何?市场支付能力，对价格的看法，同行竞争情况，以及未来市场的发展变化趋势等;第二，通过对市场细分进行目标市场定位，并根据目标消费群的消费特点、消费偏好、文化背景、生活方式等特征进行全面分析，有针对性地进行项目功能设计，制定营销策略，确定价格标准，做到“有的放矢”;第三，在市场分析研究过程中，还应充分考虑我国住宅方式、消费观念的影响，及时掌握国外住宅发展状况和最新动态以及国外住宅方式和生产方式对我国住宅消费市场的影响程度，使投资项目在功能设计、结构计划 、新材料、新能源的运用上，能不断满足消费市场的特殊要求，保证投资开发项目始终与消费市场的需求保持一致，以有效避免和控制因市场需求变动而造成的住宅项目功能折旧所形成的住宅产品滞销或价格降低的风险。

2关注政策动态，认准投资方向

    房地产开发对政府行为而引致的影响相当敏感。我国房地产起步较晚，市场不规范，与发达国家相比，其受政府政策影响则更大。我国政府非常重视房地产业的发展，为了促使房地产市场健康、有序地发展，颁布了一系列的法律、法规以及各项房地产开发、经营管理、税收等方针政策对其加以规范、引导和控制，如住宅产业化发展的技术政策、住宅价格政策、住宅用地政策、城市建设与开发政策等等。但任何国家的政策并不是一成不变的，而政策的变化无论对一国经济的发展还是对投资者的经济利益都将产生一定的影响。所以，时刻关注国家各项方针政策变化，特别是政府对房地产开发的态度，政策动态，如宏观经济政策、国家税收政策、财政政策及货币政策、产业政策、住宅制度变革 等就显得十分重要。通过对各项政策的研究，既有助于房地产投资者确定正确的投资开发方向，较准确预测未来市场需求，又有利于其根据政策变动及时调整投资策略，有效控制政策风险。

3健全监管机制，加强工程建设管理

    工程建设既是投资项目资金消耗的过程，又是工程项目建设完成的过程。在这一过程中节约资金的可能性很小，但增加投资的可能性则很大，这是因为房地产项目投资主体与建设主体相分离的结果。正是由于项目投资主体与项目建设主体的不一致，使投资建设中的房地产项目能否按投资者的期望—既定的工期，既定质量的和合同成本完成项目的建设存在着较

大的不确定性。如何有效控制这些不确定性的发生，则成为投资者风险管理的又一重任。(1)实行项目招投标制度，把好施工队伍关口。选择好的施工队伍是有效防范项目建设风险的第一步。投资者要选好施工单位必须尽量采取项目招投标方式，通过市场公平竞争为施工项目建设选择一支技术实力强、经济实力雄厚、管理经验丰富、效率较高、价格合理、信誉良好的施工队伍，有效防范项目建设过程中的管理风险、质量风险和基他风险;;(2}认真签定施工合同，保证经济利益。合同是保障双方经济利益和有效防范风险的法律性文件。投资者要高度重视合同签定工作，保证合同条款的全面性、合理性、严密性和可行性。特别需注意的是，在合同中要充分反映双方关于项目风险分担责任3)聘请工程监理对项目施工进行全面监督和管理。项目施工是一项非常复杂的系统工程，需要较全面的专业知识和实践经验，而绝大部分投资者或开发商并没有能力也没有足够的精力来直接从事项目的管理。

（二）房地产投资风险的应对策略

1风险回邂

   在房地产投资过程中，选择风险小的投资项目或者放弃那些风险较大的投资项目，这是一种相对最为彻底的处理房地产投资风险的方法，能够将风险概率保持为。。这种策略的一个不良后果是，得到高额利润的机会也减少了。预期收益值随着风险的大小而增降是纯粹市场经济中一个不可避免的特性。假如预期获益的机会没有相伴而生的风险，投资者将很快涌入市场，使预期收益降低。

2平衡交易

   在国外，当房地产商考虑一个发展项目时，发展商可以通过购买期权的办法来置办可供选择的位置。这可为投资者赢得制定投资规划、获取必须的许可证及融通足够的资金等所需的时间。另外，工程地质和建筑工程的研究也可以在这个阶段中完成。于是，购买期节约的时间，减少了发展过程中的一些不确定性。在市场经济发达的国家中，临时的或备用的融资协定也是房地产投资发展商通常使用的一种平衡交易方式。为了避免受到不当的高利率，预计建设期间利率将下降的发展商，可以购买一项贷款协议，贷款人必须遵守协议中规定的利率，但发展商有自由选择的权力。

3风险转移

（1）非保险型转移

   投资者通过合同，将风险损失转由另一方承担和赔偿。例如，可通过房地产开发建设合同转移风险。据《中国合同范本》，“建筑施工合同”由“建设工程施工合同条件”和“建筑工程施工合同协议条款”组成。在“协议条款’，中涉及许多具体的责任问题，合同双方可以充分利用它，巧妙地转移风险损失责任。如一般房地产建设工程工期较长，施工期间将面临建材、设备市场价格波动等风险。投资者可在协议条款中载明，若承建方造成工期延误

及其他损失时，责任和费用由承建方承担。

（2）保险型转移

    保险型转移即通过参加保险，以小数额的保费为代价，避免所承受的风险。在现实中，一项房地产投资实质上是一项博弈活动。然而，即使是一场公平的博弈，投资者赢得这场博弈所获得益将小于输时所产生的痛苦，因为从预期看，尽管得益相等，但从效用上看，输时所产生的痛苦更严重。所以，一些人往往是避免参与博弈，甚至愿意支付一些费用以避免参加即使是公平的博弈。这就是购买保险的原因。不过，不是所有的风险都是可通过保险来转移的。保险公司经营的范围只包括纯粹保险。所以，房地产投资风险的转移，部分性地受到限定。

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