——未来之路中国地产经营者国际班10月开课纪实
“在中美贸易战长期性、复杂性的严峻形势下，由于国内出口、房地产、PPP、新增贷款、去产能和新动能等不可持续性，未来中国宏观经济仍将面临继续下行风险。”国务院发展研究中心研究员李佐军在10月20日举行的未来之路中国地产经营者国际课程班上表示，“房地产行业也将由高速增长到低速增长，价格由上涨到调整波动，产品也将面临结构调整，与消费者‘学、乐、康、安、美’需求相适应的新住房表现形态将出现，房地产企业要认清形势，顺势而为，抓住机遇，迎接挑战。”
未来之路中国地产经营者国际班10月课程于10月19日-20日在北京开讲。该课程班由博雅俊商学院、风马牛地产学院及纽约大学地产学院共同举办，面向国内地产界高端人才提供房地产行业政策分析、地产产业链模式解析，细分领域前沿实战，解析中国地产转型的未来之路。本次课程由原建设部科技司副司长、博士生导师聂梅生领衔，国务院发展研究中心研究员李佐军，万科集团法律顾问颜雪明，国家会计学院教授、博导李旭红共同主讲，聚焦房地产未来趋势、转型期房企应对策略、房地产开发法律风险和税务风险防范等重点话题。
（聂梅生教授在授课）
聂梅生教授在授课时表示，2019年中国房地产大势接近临界点，接近翻篇。在这种形势下，房地产要突破三大瓶颈——投资转消费、增量转存量、开发转服务，让不动产动起来。如何实现三大转变，聂教授认为，要靠产业融合，数字产业和房地产融合势在必行。存量资产端，数字社区是存量资产异军突起的抓手；开发建设端，5G支持下的物联网将提供房地产产业升级的机遇。聂教授认为，从2019年到2031年，中国将进入物物互联的时代，物物相连，场景+场景，而不是移动互联时代的人+人。它将是基于大数据的分析、云计算、AI技术、IOT技术的时代。楼市后规模时代，房地产企业要地产+智慧，以AI技术或大数据技术为基础建设有生命力的房子。
“得社区者得天下”，具体到如何做智慧社区或数字社区，聂梅生提出，数字社区O/B/C.O端即协会或政府平台，建立“数字+绿色+健康”标准，整合各方资源。 B端即服务提供商，物业服务、家政服务、教育服务、养老服务、 健康服务、社区广告、社区商业、智能家居等各相关联企业。 C端，即业主，享受服务的终端消费客户。“到最后形成十万亿或者更多消费的结果还是在C端上。”聂梅生说。
（国务院发展研究中心研究员李佐军在授课）
谈到未来房地产行业趋势，国务院发展研究中心研究员李佐军指出，中美贸易战是全方位的，贸易、投资、技术转让、产业升级等等全面开战。中美贸易战将是长期的、复杂的、严峻的，中美的未来常态是竞争大于合作。在这种大背景下，中国宏观经济将面临继续下行风险，房地产行业将由高速增长到低速增长，价格由增长到调整波动，区域结构由一二线城市到各区域均衡发展，品质由低端到高端，由大众化到个性定制化，由泡沫积累到释放，由政策导向型到制度导向型发展模式。房地产企业要认清形势，审时度势，做好应对。
（万科集团法律顾问颜雪明）
万科集团法律顾问颜雪明详解了房地产开发全过程中的法律风险识别与防范，包括商品房小区的原始权利人问题、小区内车位的所有权及认识误区、拿地风险、变更设计中的风险、变相提高容积率的风险、委托第三方改造、房地产广告宣传、合同订立中的规范、如何预防客户恶意诉讼等等问题。颜雪明认为，开发商是小区的原始权利人，买受人没有所有权，只有合同上的权利。车位所有权产生于建造，投资人是原始权利人，人防车位不属于国家，同样属于投资人。他提醒，随意变更设计，将导致违约与违法双重的法律责任和负面的社会评价，规划设计环节造成的损失，仅次于项目发展错误。合法是生命线，优质才是最大的卖点。
（国家会计学院李旭红教授）
国家会计学院李旭红教授解读了房地产税收新政、房地产战略管理与企业税务管理、房地产投融资管理与企业税务管理等课题。李教授指出，供给侧改革要巩固“三去一降一补”成果，要在“破、立、降”上进一步发力，大力减税、清费、降负。房地产税新政将继续降低增值税税率，扩大进项税抵扣范围，允许加计抵减，实施增值税期末留抵税额退税制度。她认为，房地产企业的财务会计要向管理会计转变，实现业、财、税三者融合，从信息提供者转变为价值创造者，通过分析税种、税率，分析经营业务、优化业绩评价，建立税务管理体系和税务战略来为企业提供最优决策、改善经营管理。李教授还就成本扣除、预售环节、交付环节中的税务问题为大家做了详细分析。
（学员们在认真听课）
（学员们在认真听课）
（学员们在认真听课）
（学员们在认真听课）
（学员们在认真听课）
两天紧凑的学习之余，也给同学们安排了丰富多彩的班级活动。未来之路班级生活委员北京市女企业家协会林春曲副会长（中艺建筑装饰有限公司副总经理、北京大鹤浩林装饰有限公司董事长）为同学们精心准备了未来建筑&室内空间设计沙龙及红酒品鉴会，活动在京味十足的老北京胡里京调会馆举办。
（未来之路班级生活委员林春曲）
首位分享的张淼老师主题是《新生活方式的设计力》，张淼老师是MAT Office /超级建筑的创始合伙人，荷兰贝尔拉格学院（Berlage Institute）建筑硕士。Office 3.0未来办公空间研究发起人和城市研究者。近年来专注于城市更新进程所带来的共享办公、共享居住、共享社区、文化教育等领域的空间的研究课题和设计实践，事务所作品曾参加威尼斯建筑双年展。
设计沙龙
第二位分享的是顾玉琴老师，分享主题为《图石景观设计及视觉系统案例分享》。顾老师有17年景观设计从业经历，先后担任加拿大IBI集团(北京)景观负责人6年，UDE(北京)景观总监4年——冰雪主题乐园设计、高端居住区景观、公共建筑景观、别墅庭院设计(前期到施工落地) ， 现任北京图石设计景观设计总监——专注公共建筑景观的设计,拓展城市景观改造的设计。顾老师给同学们分享了武汉航发智慧产业园区项目建筑设计和武汉万科御玺滨江项目的视觉系统设计案例。
（设计师分享现场和设计作品展示）
张建辉老师分享的主题石《私宅样板间》，张老师是北京涞德设计顾问有限公司|空间设计研究室创始人兼首席设计师，师从西班牙RCR建筑事务所，专业从事室内设计12年。代表作品：北京远洋lavie、北京一号庄园、北京润泽御府、北京三里屯soho、北京格拉斯小镇、北京保利首开天誉、天津复康路11号、上海世茂佘山、上海君庭17号、上海佘山高尔夫等。
张孝峰老师分享的主题是《设计角度看商业》，张老师是中艺建筑设计研究院商业设计所所长、北京和信纵横商业咨询有限公司合伙人、北京空间重构建筑设计有限公司创始人。2006年开始专业从事商业设计，从项目定位策划、建筑/空间设计、销售/招商、运营。十几年间完成了近百个商业项目，大多数成为当地生意最好的商业项目。张老师分享了北美新天地时尚中心、万达广场、中央时代广场等多个经典商业案例，从设计角度分析运营逻辑，探索商业由购物中心到未来空间的链接。
