《林峰：分权度假和度假地产众筹引领旅游地产新时代》-领导力课堂

林峰

经济学博士，资深规划与旅游地产专家，北京绿维创景规划设计院院长。大众度假时代下的旅游文化地产、旅游引导的新型城镇化模式提供专业企业内训，政府培训。 13439064501 陈老师

2016年06月22日林峰次

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　　2015年旅游地产（专题阅读）进入新的加速转型升级年，然仍面临销售与经营的困境。全经联战略联合体成员——绿维创景创新开启“分权宝”度假众筹交换平台模式，创新旅游地产开发投资、运营、销售新模式，以下是全经联研究院常务副院长、北京绿维创景规划设计院院长、北京绿维创景旅游投资管理有限公司董事长林峰先生的相关分享，主题为《分权度假与度假地产众筹》。

　　林峰院长发表《分权度假与度假地产众筹》主题演讲

　　以下为主要观点

　　一、中国已经进入大众度假时代

　　第一，经济收入及中等收入人群的增长，为度假经济时代的来临奠定了基础。2014年中国人均GDP是7485美元，超过5000美元，预计2020年将破万，这为我国休闲度假的发展提供了强劲的经济基础。

　　第二，中国已经进入大众度假时代，休闲度假生活成为民生的重要组成部分。高速的经济增长下，我国的休闲度假占旅游总人次中比例大幅提升。2014年，休闲与度假旅游在整个产业中占28%，到2020年这个占比将达到38.9%，到2030年将达到三分之二，67%左右的比例。换言之，旅游以每年12-15%的速度增长，而休闲度假在这个基础上还要叠加一个加速度，其市场增长速度大概超过20%。

　　二、大众度假市场正在形成

　　五大度假市场已经形成

　　1. 两个黄金周市场：14天时间，有多种业态参与，市场非常巨大。

　　2. 学生假期市场：以学生为主体构建的一个巨大的度假群体，构成每年2-3个月的寒暑假。亲子是家庭旅游的主线，每到寒暑假都会有一个爆发，今后的发展潜力也会越来越大。

　　3. 银发度假市场：针对的是55-70岁之间的“健康老人”，这一年龄群体具备较强的度假消费能力，他们追求的是乐老生活，因此，既是养老市场，也是度假市场，同时还是一个养生市场，也就是绿维创景所说的“度假型养老”，这个交叉的市场还在逐步扩张。

　　4. 带薪度假市场：中央对落实带薪休假非常重视，只要人大开会一定呼吁落实带薪休假，而国民休闲纲要非常明确，2020年全面落实带薪休假。全国就业人口8亿人，带薪休假职工每年增加10%，就将增加8000万度假人口，每人拥有10-15天的带薪度假时间，由此释放出来的带薪度假市场是非常大的。目前，大众度假最重要的问题是有钱没闲，带薪休假释放出来的不是钱而是时间，因此，大规模的推行带薪休假，将会极大的推动大众度假市场的形成。

　　5. 自由职业者度假：中国现今就业群体中有20%-30%左右的人在从事自由职业，时间比较自由，可以一边工作一边旅行。

　　新常态下，需要新的经济增长点，度假市场就是一个非常好的引擎。但时间的缺乏，已经成为了这一市场发展最大的障碍之一。通过带薪度假的时间提供，可以大幅度的释放度假人群。若一年增加10%，就意味着8000万人拥有十天到十五天的带薪度假时间，这个由此释放出来的带薪度假市场是非常大的。为此我们相信未来三到五年，中央的政策会越来越强化，强制执行带薪休假，必将成为中国的必然之路。因为这一条政策是一个社会政策，并不需要资金，只需要政府拿出一套办法来实施，就能够释放巨大的市场需求，来作为引擎带动越来越困难的经济获得发展。因此，我们认为度假市场正在大幅度形成，而这个度假市场我称之为大众度假市场。

　　三、度假地产未来发展空间巨大

　　度假意味着旅游的时间不是一天两天，而是五天、七天、半个月、一个月、两个月甚至三个月，这样的一个相对长时的度假，第一需求是旅居，住下来再玩，这样的居住与地产就有了更深层次的关系，地产的价值和整个度假市场之间的关系也完全不一样了。对于短期度假市场更多的是吃住行这几个主要要素，对于超过七天甚至十天以上的中长线度假市场，还涉及社交、养生运动、医疗、社区服务等配套。因此，度假市场和由此形成的度假地产、度假社区和度假综合体，与传统的旅游地产是完全不一样的。

　　在这里，我提一个观点，我一直反对旅游地产这个概念。原因很简单，在旅游区、景区做住宅地产是制造垃圾，那不是真正有价值的地产，结果造成鬼楼肆意增长，这是时代的错误。相反，度假地产是一种真正的产业融合的有价值的发展结构，因此在未来度假地产仍然有很大的发展空间和价值。

　　四、分权度假与度假地产众筹——“分权宝”度假众筹交换平台模式

　　1、度假地产销售的解决之道

　　目前，度假地产销售面临的四大困境，可归纳为：一是产权和使用权分离，买了旅游地产却不需要长期居住，闲置房产如何管理经营困扰着购房者；二是度假交换的问题，在一个地方买房，但希望去全球旅游，怎样保证换住权益；三是经营的问题，目前大多数旅游地产的“回租”经营，实际上是一种融资方式，收益率还不如银行利率高，因此如何实现较高的收益成为很大问题；四是总房价高的问题，可以说总房价高挡住了80%的家庭。

　　面临这些问题，如何破解？绿维创景推出了一个众筹平台——分权宝，用拆分的手法，将您的房子纳入交换体系，让一个地方的房子“飞”起来。其核心就是把卖房子变成卖旅行，把卖房子变成卖度假，将难以去化的度假地产变成社会真正需要的一种产品，我们称之为以房产投资为依托的度假生活转换模式。如何实现这样一种转换？

　　第一，酒店化经营。用酒店管理的模式和标准，将房子有效的分拆，并对所有房子进行处理；同时采用标准化的价格、标准化的经营服务，使得出租和转让的时候相对来说比较容易。

　　第二，产权分割。一套房子分为10份、13份或52份，共同拥有产权。

　　第三，时权交换。房子有两个权，一个是产权，一个是时权。如何把产权和时权分离，交换时权而不是产权，是最大的问题。

　　第四，旅行服务。交换不仅仅是房间的交换，能不能实现用旅行服务去交换，这是我们想做的。

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随机读管理故事：《阿氏实验》
半个世纪以前，心理学家所罗门·阿氏有过一个著名的实验，并且从此后不断被人们效仿。

这个实验由8个人来共同完成。实验者请这8个随意选择的实验对象，集中在同一个房间里，然后向他们展示一张划有四条垂直线段的卡片，并要求每个实验对象依次分辨出，右边的三根线段中，哪一根线段与第一根线段长度相同。

其实，在8个测试对象中有7名在实验之前已经被安排串通好，他们都毫不犹豫地选择了最右边那根线段与第一根等长。但实际上，他们的选择是错误的。而最后一名实验对象就要面临这样的抉择；是苟同于其他7个人的选择，宣布他明知是错误的结果，还是提出与众人不同的答案。

通过这样的几组试验，有3∕4的人都至少一次放弃了正确的答案去选择了大多数人选择的错误结论。

管理故事哲理

德国哲学家弗兰德里克·尼采发现：人们更愿意相信被别人认定的事物。这就是人们常说的从众心理。人们在对一件事物做判断时，往往会受外界的影响。而优秀的企业领导者，应该具备抵御这种随他性的能力，从而进行独立思考。