深圳地铁助王石破局，“万宝之争”仍存变数

　　资料显示，深圳地铁集团是深圳市属大型国有独资企业，承担深圳城市轨道交通投融资、建设、运营，目前净资产1503亿元，总资产2411亿元。其通过轨道交通上盖运作物业开发，目前拥有地铁上盖物业开发项目10个，分布于前海蛇口自贸区、深圳湾超级总部基地以及福田、龙华等区域。

　　2015年12月18日，万科股票开始停牌，如今已近3个月，万科与深圳地铁集团的合作也或许意味着“万宝之争”已接近尾声。

　　万科公告显示，除了与深圳地铁集团继续谈判之外，万科还在与其他潜在对手方进行谈判和协商，公司股票将继续停牌。同时，该合作备忘录还需万科董事会或股东大会批准。目前，宝能系为万科大股东，共计持有万科26.18亿股，24.26%的股权。如果宝能抛出其他招数，王石精心谋划的这盘棋也恐生变。

　　不过，有消息称，万科管理层、此前大股东华润和深圳地铁集团将结为一致行动人，持有万科的股权将超40%，而宝能系也存在资金链紧张的问题。

　　3月13日，公布与深圳地铁集团合作的同时，万科发布了2015年年报。年报显示，2015年万科实现销售面积2067.1万平方米，销售金额2614.7亿元，同比分别增长14.3%和20.7%。由于结算滞后于销售，2015年万科实现营业收入人民币1955.5亿元，同比增长33.6%；实现净利润181.2亿元，同比增长15.1%。

　　虽然头顶“万宝之争”的阴影，但2015年万科重新拿回了房企“一哥”的名头，恒大、绿地则紧随其后。2014年，绿地凭借全年2408亿元销售额，超越万科（销售额2151.3亿元）登顶房企老大宝座。

　　其实，这对于万科来说算不上多大的喜事，目前房地产市场颇为尴尬。各类城市房屋及土地市场进一步分化，一二线城市市场有回暖迹象，但土地市场竞争激烈，地价上涨，地王频出，不买地可能被挤出市场，出手却风险巨大；三四线城市地价相对便宜，但在去库存压力较大，并不敢大举拿地。

　　2014年，万科开始推行项目跟投制。根据该制度，万科项目团队、城市公司及区域管理层必须强制跟投新获取的项目，如果投资失败，跟投员工将承受巨大损失。于是，万科经营团队在投资上非常谨慎，会设法寻找价格合理的投资机会，包括二手地、合作开发，甚至是购买烂尾楼、在建工程。

　　虽然眼下一线城市楼市再次火爆，房企的转型之路并不可逆转，对于万科来说，如何成功转型更为关键和急迫。万科总裁郁亮亦表示：“公司对房地产白银时代的判断被证明是正确的，聚焦白银时代重点市场的战略，保证了万科主营业务的稳健增长。”

　　2014年，万科开始以传统住宅开发商向“城市配套服务商”转型，其中物流地产和物业服务方向日渐明晰。物业方面，2015年，万科物业服务实现主营业务收入29.7亿元，同比增长49.4%；值得注意的是，今年其拓展了377个非万科开发的住宅项目。去年，万科物流地产发展有限公司成立，截至2015年底，已获取和拟获取项目29个，总建筑面积300万平方米。

　　万科此举与绿地在地铁方面的布局并不一样。

　　在房地产主业之外，绿地推进“大基建、大金融、大消费”战略。2014年，绿地地铁投资发展公司成立，绿地与申通地铁(600834,股吧)、上海建工(600170,股吧)等签署战略合作协议，由绿地牵头组成联合体在全国多地开展地铁投资开发业务。

　　而万科与深圳地铁的 “轨道+物业”，是通过上盖物业及地下空间与轨道交通同步规划、同步设计、同步建设，将沿线物业增值最大限度地转化成为轨道交通企业的内部效益。

　　其实，2014年万科与深圳地铁已有合作，万科参与了深圳红树湾项目开发，这被视作万科转型城市配套服务商的典型案例。目前，包括万科在内的房企在核心城市拿地都非易事，与深圳地铁的合作，将使其更容易获取优质项目。此外，万科称，双方以深圳为起点，逐步实现向珠三角乃至全国其他重点城市的拓展。这也意味着，万科有机会借此在更多城市寻得机会。

　　万科董事会主席王石称，深圳地铁集团是深圳最主要的城市建设者之一，这次拿出最稀缺的核心地区土地资源合作开发，充分体现了合作的诚意和对万科的信任，两家公司优势互补，抓住深圳进一步城市化和经济转型提供的历史机遇，将为全体股东创造更大价值。

　　不过，这些都取决于万科董事会、股东大会是否批准万科与深圳地铁的合作，如果答案为否，一切将化为泡影。