2021年02月21日    范剑平     
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中新经纬客户端1月13日电 (薛宇飞)13日下午,由中国互联网新闻中心主办、中国网地产承办的第十二届地产中国论坛暨中国房地产红榜在北京举办。国家信息中心首席经济分析师范剑平在论坛上指出,近期出台的银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度,以及此前的房企“三道红线”监管政策,是中国在全球率先打响扭转资金脱实向虚的第一枪。国内资金过去对房地产行业属于超配,目前虽然没有实施紧缩,但已不做增量。

2020年12月31日下午,人民银行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》,将根据银行业金融机构的资产规模、机构类型等,分档设定房地产贷款集中度管理要求。2020年出台的房企“三道红线”监管政策,则从房企负债层面对行业进行约束。这两个制度持续引发业内关注。

范剑平表示,受疫情影响,中国在2020年放松“银根”,给了地方政府大量资金,希望能够支持基础设施投资,但事实上,仍有不少资金又流向房地产领域。房地产与金融高度相关,为了稳中求进、减少地产企业未来的风险,中国在全球率先打响扭转资金脱实向虚的第一枪,对地产企业和金融机构出台“红线”管理。国内资金过去对房地产行业属于超配,目前虽然没有实施紧缩,但已不做增量。房地产贷款集中度管理制度的实施,就是让金融机构内部消化,防止金融机构进一步做增量。

“‘三条红线’对地产企业压力最大的可能是现金短债比不能小于1倍,如果到期的债务是1亿元,企业就要准备2亿元的现金。”他还说,“这些所有措施,都是为了防范风险进一步扩大,也对一些过于激进的企业起到警告作用。总体来讲,是为了稳定房地产,从而稳定金融市场。”

论坛上,范剑平还对中国的宏观政策进行分析。他认为,在2021年,宏观政策取向的重点在于“稳中求进、不急转弯”,“今年的财政政策、货币政策必然要转弯,但转弯的时候不会那么急。做到不急转弯,把握好政策的时、度、效,财政政策与货币政策就会有很大的空间可以调整。”

他称,今年的财政政策不会像2020年扩张那么大,会稍微紧缩一点,预计财政赤字率会由2020年的3.6%降到今年的3.2%,而3.2%的赤字率,在历史上也已经属于很高的水平。财政政策仍是扩张型、积极型的。

他进一步分析,今年货币政策的目标是“灵活精准、合理适度”,由于2020年基数较低,今年中国的名义GDP增速可能会接近10%,广义货币供应量M2的增速也会在接近10%,货币供应总体不算紧张,且弹性非常大。

“这个过程中,货币政策会有更多的结构性调整,其中,房地产是用来住的部分是实体经济,用来炒的部分是虚拟经济。我们既要支持老百姓改善居住条件,对属于实体经济的房地产部分要继续支持,而对于任何房地产金融炒作,则要通过房地产长效机制来解决。”范剑平称,房地产贷款集中度管理制度就是为了达到这个目的,让中国腾出更多的资金投向科技创新与实体经济。

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随机读管理故事:《奥巴马邻居卖房的启示》
美国总统奥巴马上任后不久,就离开芝加哥老家,偕妻子米歇尔和两个女儿入住白宫。面对多家媒体的采访,奥巴马深情地表示,他非常喜欢位于芝加哥海德公园的老房子,等任期满了之后,他还会带着家人回去居住的。这个消息可让比尔高兴坏了,因为他是奥巴马的老邻居。


几年前,比尔曾经和人打赌,他信誓旦旦地说自己到了2010年,一定会成为百万富翁,眼看期限只剩1年了,他的目标还远未实现。现在,机会终于来了。他的房子因奥巴马而身价百倍。能和全世界最著名的人物之一——美国总统奥巴马做邻居,这是多么难得的事情呀!因此,他满怀希望地将自己的房子交给中介公司出售。

 

 

为了推销自己的房子,比尔还特意建了一个网站,全方位介绍他的住宅:这幢豪宅拥有17个房间,近600平米,非常实用舒适。更重要的是,奥巴马曾经多次来此做客,还在他家的壁炉前拍过一个竞选广告。这是一栋已经被载入史册的房子!比尔相信,有了这些卖点,他的房子一定能卖出300万美元以上的高价。

不出所料,这个网站很快就有几十万人点击浏览,然而,让比尔大跌眼镜的是,关注房子的人虽多,但没有一个人愿意购买。到底是什么原因让买家们望房却步呢?

 

为了弄明白究竟是怎么回事,比尔仔细地查看了网站上的留言。原来,大家担心买了他的房子之后,就会生活在严密的监控之下。是呀,奥巴马和他的妻女虽然都去了白宫,但这里依然有多名特工在保护奥巴马的其他家人,附近的公共场合也都被密集的摄像头所覆盖。只要出了家门,隐私权就很难得到保护。

更要命的是,等奥巴马届满回来之后,各路记者肯定会蜂拥而至。那时,邻居们的生活必将受到更严重的干扰。到那时,每天出入这里,恐怕都将受到保安和特工像对待犯人那样的检查和盘问。这样的居住环境,跟在监狱又有什么区别呢?就连朋友们,估计也会因为怕麻烦而不敢上门了!

 

就这样,过了1年多,房子依然没卖出去。比尔非常心焦,他此前向家人承诺过,房子卖出后就全家一起去度假,但一直到现在还不能兑现诺言。他和朋友打的赌也眼看就要输了,正在这时,一个叫丹尼尔的年轻人找到了他。丹尼尔告诉比尔想买房的原因,他和奥巴马一样,都有黑人血统。奥巴马是他的偶像,不过,他还从未和奥巴马握过手。如果他买下这里,就有机会见到总统了。

房子终于有买主了,比尔激动得差点掉泪。虽然丹尼尔非常愿意买比尔的房子,但问题是,他支付不起太多的钱。比尔好不容易遇到一个买主,当然不愿轻易放过,他作出了很大的让步,最后,两人签下了如下协议:丹尼尔首付30万美元,然后每月再付30万,5个月内共付清140万美元。房子则在首付款付清后,归丹尼尔所有。

 

比尔很高兴,虽然房子的最终售价远远低于当初他期望的300万,但20多年前,他买下此房时,只花了几万美元,因此还是赚了。何况,上了年纪的他早想落叶归根,搬回乡下的农庄了。

拿到首付款后,比尔给丹尼尔留下了自己的账号,然后带着家人出去旅游了。出发那天,他得知丹尼尔将房子抵押给银行,贷了一笔款。等半个多月后回来,比尔发现丹尼尔竟将这栋豪宅改造成了幼儿园。原来,丹尼尔本来就是一家幼儿园的园长,因此,在这里办个幼儿园不是难事。

 

当房子的用途从居住改为幼儿园之后,那些过于严密的监控就显得很有必要。这个毗邻奥巴马老宅的幼儿园,成了全美最安全的幼儿园。不少富豪都愿意把孩子送到这里来。

为了给幼儿园做推广,丹尼尔还联系到了不少名人来给园里的孩子们上课。这些名人中有不少是黑人明星,他们为奥巴马感到骄傲,也为能给奥巴马隔壁的幼儿园讲课而激动,再加上这里是记者们时刻关注的地方,来这里与孩子们交流,自然能增加曝光率,因此,名人们都很乐意接受丹尼尔的邀请。

 

第一个月,丹尼尔用收到的首期学费轻松地支付了比尔30万。幼儿园开张两个月后,奥巴马抽空回老家转了一圈,顺便看望了一下他的新邻居们,这一下,丹尼尔幼儿园更加有名。越来越多的名人主动表示愿意无偿来与孩子们交流。更有很多家长打电话,想让自己的孩子来此受教育,为此多付几倍的学费他们也乐意。

很多广告商也开始争先恐后地联系丹尼尔,他们想在幼儿园的外墙上做广告,这里的曝光率实在太高了,不做广告太可惜了。为此,丹尼尔打算进行一次拍卖广告墙的活动。想来参加竞标的品牌很多,但像烟、零食、酒这样的广告,无论出多少钱,丹尼尔都不允许他们参加竞标。

 

5个月后,比尔就收齐了140万美元的房款,终于在2010年年末如愿以偿地成了百万富翁。不过,比尔明白,这场交易中,最大的赢家并不是自己,而是奥巴马的新邻居——幼儿园园长丹尼尔。

 

启示:高度决定了深度与远度!我们每天都能有机会触摸到丹尼尔那种商业机会,可惜,我们缺少敏锐的眼光与果敢,放任那些商机擦身而过,追悔莫及!不要一味羡慕别人的财富,机会取决于自己平日的观察和不断学习的商业知识!

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