黄奇帆：房地产未来发展的6大研判！

今后十几年新房的销售交易量会有一个比较大的下降，这个变化就是从这几年的顶点到了拐点开始往下，趋势性的总量缩减。
回顾中国地产总量增长：
1998年中国房地产一年新建房的交易销售量刚刚达到1亿平方米。
2007年的销售量本来已经到了差不多7亿平方米。
2008年爆发全球金融危机，中国房产交易量下降萎缩到6亿平方米。
2012年前后，房地产交易量翻了一番，从6亿增长到12亿平方米。
2012年到2018年，又增加了5亿平方米，达17亿平方米。
过去20年，中国房地产新房交易量差不多从1亿平方米增长到17亿平方米，翻了四番多。
那么，今后的十几年房地产走势如何？
中国每年的房地产新房的交易量不仅不会总量增长翻番，相反还会每年小比例地有所萎缩，或者零增长、或者负增长。

过去20年中国房地产受城市化、旧城改造、住房质量、人均住房面积增加等因素影响，交易总量翻四番。未来城市化率增长放缓；旧城改造大拆大建的状况会逐步淡出，总量会大规模减少；人均住房面积基本平衡；住房质量逐渐增加。

今后十几年的房地产业发展趋势，不会是17亿、18亿、20亿、30亿平方米，而是逐渐萎缩，10几年后每年的竣工销售量下降到10亿平方米以下。

总量萎缩后，房地产的热点
重点地区在哪里？
过去十几年的状态，不管是沿海发达地区，还是中西部地区；无论是大城市、还是小城市、区县城市，总之是全面开发，四面开花。从现在开始，往后的十几年，房地产不会全面发热的状态，但还会有热点。
这个建设量、生产量主要
体现在三个热点地方
A中心城市
所谓中心城市，指除了省会城市之外也包括一些同等级别区域性的中心城市。

B大都市圈
超级大城市辐射会形成城市圈，城市圈里的那些中小城市会成为房地产发展热点。

C城市群
城市群里的大中型城市往往也会是今后十几年房地产开发的热点。

现在近10个跨入1000万的超级大城市，他们都有十几年以后人口增长500万以上的可能。大都市圈里会有一些中小城市，单独发展一般不构成热点，但一旦进入大都市圈发展，这些中小城市会加快发展。

今后十几年，房价趋于稳定，既不会大涨，也不会大跌，房价的平均增长率将低于等于GDP的增长率。

过去十几年，受供求关系、通货膨胀等因素影响，中国的房价跟房地产的开发量、生产量是相同的趋势，都是五年翻一番、十年翻两番、十七八年翻三番的状态。

但总体来看，供不应求的时代结束了，已经进入到总量过剩的阶段。这两年国家去杠杆、稳金融，已经做到了让M2的增长率大体上等于——GDP的增长率+物价指数。

可以预判，今后十几年，M2增长率基本上与GDP增长率加物价指数，保持均衡的增长。而中国的GDP今后十几年平均增长率大体在5%左右。城市群、大都市圈、国家中心城市、超级大城市还在发展中。

中国土地价格，不存在大幅下跌的可能性：
中国楼市房价，不会出现大幅度的往下坠落；但也不会再产生五年翻一番、十年翻两番三番的那种历史性现象。

今后十几年，房价会趋于平稳，既不大跌，也不大涨。

世界之最

中国房地产有一个现象就是房地产商、房地产开发企业的数量是世界之最。

Tips
中国房地产商有三大特征：
第一，房地产企业杂、散、小。大到上万亿规模，小到几百万规模。
第二，层层叠叠。一个大房地产公司在某个省注册以后，要到各个省去开发，它会在二三十个省各注册一个省级开发公司。
第三，空壳公司多。空壳公司在不景气的时候是空壳，一到狂热的时候就是乱集资、乱炒地、乱发展。
今后十几年，基于房地产业高质量转型要求和开发总量降低的趋势，房地产开发企业必然会有一个大幅度减量萎缩的过程。
在房地产的调整发展中
会从四个轨道上缩小
A房产企业收缩
超大型的房产商会把自己二级、三级、四级的房地产公司收缩，不会再搞行政性的分布。

B工商年检注销
年检通不过的就注销。

C房产企业转行
房地产商在市场规模缩小、一些城市房地产业务衰退的情况下，会主动转行。

D收购兼并
这四方面将构成房地产开发企业数量的大幅下降。

中国房地产开发商的高负债率也是世界一最，中国9万多个房产商的总负债率去年是84%，前10位销售规模的房产商负债率也在81%。

整个中国房地产开发模式就是一个大规模基建、大规模贷款的开发模式，净资本极低，像贸易公司、流通公司一样在周转。

表现在土地批租、开发建设、销售预售三个环节都是高负债运行。一旦逆周期发生，资金回笼不到位，资金链断裂，高利息的负债会使房地产商在逆周期、经济下行、房产销售各方面出现困难。

在今后的十几年，新时代的房地产格局下，房地产企业高负债情况会发生根本的转变。

一是土地批租债务。买地的钱来源会得到管控，土地批租的高负债率就会减少。
二是预售规范。房产生产到房屋结构封顶、楼盘开始精装修时才能开始预售，降低债务率，减少透支现象，对施工单位长期垫资的现象也会管制到位。
三是经营模式转变。房地产开发从100%销售型开发转型为销售部分长租持有出租的模式时，也会出现资产负债率的降低。

由此可见，中国房地产的经营模式、高债务模式必然在今后十几年得到彻底的改变，负债率一定会从80%降到50%以下，在40%-50%之间。

我们过去供应土地东西南北中是逆向供应的，越是中小城市土地供应越宽松，但这些城市实际上的扩张需求又很低。

在这个意义上讲，土地供应的政策就出现了越是大城市、人口越多、建设量越大的地方土地供应越紧，当然地价就高。所以要降低房价、控制房价，很重要的措施是要控制地价、降低地价，就要在高房价的地区增加城市土地的供应。

今后十几年按照房地产高质量转型的发展要求，在城市土地价位上会根据“产业跟着规划走、人口跟着产业走、土地跟着人口和产业走”的原则来供应土地。

中西部中等小城市土地要给，也应该鼓励支持，但不能鼓励泡沫，不能鼓励成空心化的结果，要正向地给予积极的鼓励。

今后十几年，中国城市会实现按规划、按人口、按产业需要精准的供应土地，从而避免城市因土地短缺造成畸高的地价、因土地短缺而造成产业发展束缚。

以上是六个主要趋势性的判断。这六个方面的趋势有土地供给、有企业供给、有成本价格的供给、有资本货币的供给。
总的来说，供给侧的这些变化会影响社会方方面面、影响整个房地产其它各个枝枝节节的变化，因为它是根基型的、主干型的，它的变化会形成整个房地产业各个方面的变化。