房产转让怎样筹划税收

以下是一个房产转让税收筹划案例，本人对筹划者运用税收政策进行了再分析。该案例主要内容如下：

甲公司是一家内资有限责任公司，经营酒店业务并且每年盈利；乙公司也是一家内资有限责任公司，欲购买甲公司拥有的一栋房产，准备将来也用于经营酒店业务。该栋房产净值(即全部净资产)价为2000万元。甲乙双方交易公允价为2500万元。在此房产交易过程中，如何使交易双方税负最低，所承担的法律风险最低？

文中认为，乙公司通过股权转让形式，以2500万元的价格获得甲公司的全部股权和甲公司直接将该房产以2500万元的价格出售并过户给乙公司，都是不应采纳的方式，如果采用资本运营 方式进行，可以获得更好的结果。

这种交易须分两步走

交易第一步：甲公司以评估价格为2500万元的房产进行投资，成立一个新的全资丙公司，也从事酒店经营业务，注册资本1000万元。其中，甲公司房产以700万元出资(该房产只作价700万元，其余1800万元为资本公积)，再以300万元现金出资给丙公司，丙公司成立后办理该房产从甲至丙的过户手续。

文中对交易第一步的税负分析如下：

1、甲公司用非货币形式资产(房产)投资于全资子公司丙，不需缴纳营业税和土地增值税。

2、甲公司以房产对外投资产生的投资收益，应纳税所得额为500万元。可以在不超过5个纳税年度内平均分摊，可延迟交纳企业所得税。

3、甲公司与丙公司是母公司与全资子公司的关系，所以，该栋房产从甲公司过户到丙公司名下，丙公司不需缴纳契税。

交易第二步：完成该栋房产过户手续后，甲公司将其在丙公司的全部股份以2800万元转让给乙公司。

交易第二步的税负分析甲公司和乙公司采取股权转让交易形式不需缴纳营业税，而且在股权转让交易中，各公司都没有资产增值或减值，所以，三家公司都不需缴纳所得税。

几个问题值得商榷

针对以上筹划中的政策运用，本人认为，以下问题值得商榷：

1、甲公司用房产投资成立全资子公司丙，是否不需缴纳营业税

文中引用《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》规定，认为“以无形资产、不动产投资入股，与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税”。但是，甲公司以评估价2500万元房产投资，实际登记注册为股本的金额只有700万元，其余1800万元为溢价资本公积。

企业这种以部分不动产价值投资注册的情况，是否符合免征营业税规定呢？本人认为是不符合的。因为按照公司法规定，有限责任公司是以其注册资本承担有限风险的，甲公司投资的不动产中，有1800万元大部分不“共同承担投资风险”。而且，在公司注册成立之处时，除上市公司发行股票外，投资者不应形成溢价资本公积，丙公司的1800万元溢价资本公积实际为甲公司的一项债权，非股权投资资本金额。

2、甲公司投资收益500万元，是否可以全部递延缴纳所得税

同上道理，甲公司以房产投资产生的500万元投资收益，应该按700万元和1800万元划分，700万元注册资本的部分增值140万元(500×700÷2500)可以视为投资所得。根据《国家税务总局关于做好已取消和下放管理的企业所得税审批项目后续管理工作的通知》规定，如果该项所得超过甲公司当年应纳税所得额50%的，可以递延纳税；否则，就不能递延纳税。但是，1800万元部分增值所得360万元应视为非股权投资支付所得，应该在当年缴纳所得税，不能在5年内递延纳税。

3、该栋房产从甲公司过户到丙公司名下，丙公司是否不需缴纳契税

文中认为，根据《财政部、国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知》第七条规定，企业改制重组过程中，同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的无偿划转，不征收契税。但是，甲公司将自己的不动产投资成立子公司行为，实际不属于“企业改制重组”。

所谓企业改制重组，应当是企业在改制中的资产重组行为，包括企业分立、机构之间的合并、整体资产转让、整体资产置换等行为，其中必然涉及资产的重新划转配置。企业的正常投资行为，即不属于“改制重组过程”，也不存在资产“无偿划转”，所以，甲公司将部分不动产投资注册中的房屋权属改变行为，承受企业丙公司不能免征契税。在实际契税征收中，财税部门对不动产投资行为，也是这样贯彻执行政策的。

最后，还应该提出的是，否定“乙公司通过股权转让形式以2500万元的价格获得甲公司的全部股权”主要理由是，“要承担收购的房产在甲公司时的债务和税务风险”，即担心甲公司隐瞒一些诸如债务纠纷等财务情况。但是，按照文中采用的方式，乙公司全额收购丙公司股权时，同样还是要承担丙公司的债务和税务风险，只不过丙公司成立时间较短而已。